外房网

　　阿联酋房地产市场在 2022 年仍将飙升

　　预计阿联酋房地产市场将继续增长，自 2021 年最后一个季度以来，房地产市场已经见证了创纪录的增长。例如，迪拜的房地产交易价值去年翻了一番多，突破了 12-年销售价值记录。

　　根据全球房地产经纪公司 Berkshire Hathaway HomeServices 发布的 2022 年房地产报告，在过去 12 个月接受调查的房地产专业人士中，近 80% 的人相信阿联酋的房地产市场将在未来一年更快增长。

　　2021 年，迪拜记录了超过 52,000 笔公寓和别墅房地产交易，总额为 1142 亿迪拉姆，超过了 2019 年和 2020 年的总和。与此同时，去年阿布扎比记录了约 15,000 宗房地产交易，总价值达 715 亿迪拉姆。

　　价格上涨，但需求会受到打击吗？

　　随着对房地产的高需求，预计价格也在上涨。但迪拜的房地产专家评估了这并没有削弱需求。

　　市场跟踪服务 Property Monitor 的分析显示，2022 年 1 月录得自 2021 年 8 月以来的最高价格升值，同时每月交易量增长 2.1%。自 2021 年以来，包括别墅和联排别墅在内的住宅领域的需求稳步上升。

　　全球房地产顾问莱坊 (Knight Frank) 的见解强调，预计 2022 年至 2025 年期间，别墅将仅占预计进入市场的新库存总量的 15%。这强烈暗示了别墅相对于公寓的持续表现。

　　总部位于迪拜的房地产顾问 Core 报告称，2021 年迪拜交付了 37,000 套住宅单元，其中包括 5,900 套别墅。Core 于 2022 年 1 月做出的​​估计表明，预计会有类似数量的单元进入市场，但将根据不断变化的市场条件。

　　“需求趋势将继续，房地产价格将有助于提高利润，”Mashreq Bank 执行副总裁兼全球房地产金融和咨询主管 Cyril Lincoln 表示。“但从长远来看，它可能会让位于黄金市场的短缺，同时保持价格上涨。”

　　随着对房地产的高需求，预计价格也在上涨。但迪拜的房地产专家评估了这并没有削弱需求。

　　阿联酋的房地产需求在哪里蓬勃发展？

　　在阿布扎比，2021 年，亚斯岛的房地产交易额为 41 亿迪拉姆，其中阿尔雷姆岛的交易额为 32 亿迪拉姆。萨迪亚特岛的交易总额为 25 亿迪拉姆，而 Forest Belt Al Jarf 项目的交易额为 11 亿迪拉姆，哈利法市的交易总额为 9.15 亿迪拉姆。

　　就需求房屋类型而言，伯克希尔哈撒韦家庭服务公司的研究表明，超过一半（55%）的接受调查的房地产专业人士表示，大流行导致对“入门”房屋的需求增加。

　　（“首发”房屋或首发房屋通常是个人或家庭能够负担得起的第一栋房屋，通常结合使用储蓄和抵押贷款融资。它是专门设计和建造的紧凑型房屋或公寓，以满足年轻人购买第一套房子的要求。）

　　迪拜，通常被视为“豪宅目的地”，去年豪宅销售额达到 2015 年以来的最高水平。随着富有的买家进入帖子，总共售出了 93 套每套价值超过 1000 万美元（3670 万迪拉姆）的豪宅-冠状病毒恢复。

　　然而，调查结果表明迪拜转向购买第一和“主要”房产（如下所述）。大多数房产类型的需求都在增长，但“独立”住宅（如下所述）以及公寓和公寓的需求显着增加。

　　（“主要”房地产市场包括新物业，包括开发商的新推出和正在进行的项目。“独立”住宅是一种独立的住宅结构，不与其他房屋或建筑物共用外墙。）

　　此外，靠近便利设施的需求尤其大，近 70% 的受访者强调了中东和邻近地区的指标。

　　购房者如何从蓬勃发展的市场中获得经济利益？

　　为应对大流行而降息导致借贷成本下降，利率从 2019 年的 2-2.75% 下降到 2021 年的 1.5%。随着抵押贷款利率从2019 年底为 5.2%，2021 年初为 2.5%。

　　然而，随着最近的加息，分析师认为抵押贷款利率在今年的某个时候触及 4.75% 至 5.25%，而目前的平均水平为 3% 至 3.5%。届时，这将是自 2018 年以来的最高抵押贷款水平。（住宅抵押贷款约占迪拜住宅房地产需求的 20% 至 25%。）

　　最新的加息对抵押贷款利率意味着什么？

　　假设我们看到房屋贷款利率上升了 1.25%。这将意味着增加消费者的每月付款。这是一个插图。

　　如果我们的首次购房者贷款平均为 100 万迪拉姆，贷款期限为 25 年，则增加 1.25 相当于每月增加约 687 迪拉姆的还款额。

　　虽然这看起来不像是一个巨大的每月金额，但在 25 年的时间里，这将是一笔可观的贷款。

　　目前，任何想要抵押贷款的人都应该选择固定利率贷款，至少在最初的一两年内。除非全球经济发生剧烈变化，否则近期的一切都将是在加息的基础上稳步上行。

　　为应对大流行而降息导致借贷成本下降，利率从 2019 年的 2-2.75% 降至 2021 年的 1.5%。

　　随后，他们应该在市场疲软时接受新的浮动利率贷款，或者可以选择将固定期限转换为具有最低惩罚条款的可变利率，例如贷款结构

　　（固定利率贷款在整个借款期间的利率相同，而浮动利率贷款的利率会随时间变化。喜欢可预测付款的借款人通常更喜欢固定利率贷款，这不会改变成本。 )

　　平均别墅服务费——即为物业维护或保养支付的经常性费用——也从 2019 年的每平方英尺 3.60 迪拉姆降至每平方英尺 2.96 迪拉姆。服务费往往是最大的固定成本物业和较低的服务费与租金比率使物业投资具有吸引力，因为投资者或物业购买者或业主保留了更多收入。

　　贷款与价值 (LTV) 比率（将您希望借入的贷款金额与您想要购买的房产的评估价值进行比较）对于所有首次购房者来说都增加了 5%——他们可以现在可以借入房产价值的 80-85% 作为房屋贷款金额。

　　这意味着您只需投资房产价值的 15-20% 作为首付。较高的 LTV 比率降低了首次购房者进入的重大障碍，因此开辟了更多的本地、外籍和外国投资者和房主。

　　购买房产的更便宜的选择提振了阿联酋的房地产前景

　　自 2019 年以来，阿联酋已成为新兴金融科技公司的热点，尤其是那些为阿联酋居民拥有、购买或投资房地产提供更便宜替代方案的公司。

　　研究表明，COVID-19 大流行加速了房地产领域的数字化变革，因为该行业现在利用技术使房地产更容易获得和负担得起，特别是由于大流行带来的价格和成本大幅下降。

　　现在有不同的平台可用于在阿联酋部分拥有房产，例如 SmartCrowd、Stake 等，其中投资者可以利用房地产投资平台 (REIP) 使用众筹模式投资各种房地产机会，您的所有权份额与您的投资成正比。

　　这些众筹平台允许本地和国际投资者从物业中赚取租金收入，并可以灵活地出售其物业的股份以获取潜在利润。这些计划受迪拜金融服务管理局 (DFSA) 监管。

　　'Real Share' 是 Lootah Real Estate Development（由上述 SmartCrowd 平台运营）和 peer Stake 的房地产投资平台，提供从 Dh2,000 到 Dh5,000 之间的各种房产的投资。

　　因此，作为投资者，您现在可以通过向 REIP 分配少量资金来利用市场价格下跌的优势，以便利用市场上的便宜货，而不会承担太大的风险。

　　目前购买房产是一项好的投资吗？

　　结论：目前购买房产是一项不错的投资吗？

　　如果您现在打算购买房产，专家继续建议现在仍然是购买房产的理想时机。

　　由于住房贷款利率仍低于今年晚些时候的水平，更高的贷款价值比、折扣的房地产价格、降低的服务费、有吸引力的房地产估值以及服务费减免等激励措施，目前的房地产行业仍然是买方市场。

　　总部位于迪拜的房地产分析师认为，仍然处于低利率环境和抵押贷款的可用性将继续推动国内最终用户的活动，在近期资本收益的支持下，投资者正在满怀信心地回归。

　　分析师补充说，由于当局近年来的关键决定、有吸引力的抵押贷款利率以及 COVID-19 导致的需求模式转变，需求有所回升，住宅房地产价格的上涨不会很快停止。

　　（这些决定包括新计划，例如外籍退休人员签证和扩大为期 10 年的黄金签证计划以吸引外国专业人士到阿联酋。预计这些改革也将支持房地产市场。）

　　这些决定共同吸引了来自世界各地的许多专业工作人士，他们希望投资房地产，无论是为了工作还是为了让这个国家成为他们的长期家园。

　　多项研究表明，外籍人士的平均逗留时间是过去的三倍，分析师补充说，这推动了对房地产投资的更大需求。因此，由于需求仍然很高，价格在很大程度上仍然可以接受，它仍然被广泛认为是买方市场——至少目前如此。