城市与乡村的商业地产难题
“国家”还是“城市”一直是摆在商业地产投资者面前的一个问题。根据澳大利亚房产资产的不同，这两种选择都有其优点。商业地产专家斯科特·奥尼尔(Scott O 'Neill)对每种方案的利弊进行了评估。
城市投资
优点:
更多的租户可能意味着更短的空置时间。城市有更多的人口，所以自然会有更多的企业在潜在的租户池中流动。你选择的房客越多，你的租赁风险就越小。
更优惠的贷款——银行通常可以借给你更高的LVR(更少的首付)。银行往往倾向于向人口较多的地区提供更优惠的贷款。例如，如果你去一个人口不足1万的地区小城镇，贷款最高比率可能低至50%。相比之下，主要的地区中心和城市的贷款最高比率可能在70%左右，有时甚至达到80%。
更一致的增长模式(区域区域更容易起伏)。城市有不同的经济，有许多经济层面。对于较小的地区城镇来说，这种情况可能并不常见。我们都记得矿业繁荣和萧条时期，这是一个典型的例子，可以发生在一个单一的经济城镇。作为商业投资者，一致性优先。
缺点:
较低的收益率。商业地产有一个普遍的主题;收益率越低，感知风险就越低。由于一般公众认为城市投资风险较低，因此收益率也较低。更高的收益率意味着更高的风险，这就是为什么你会期望单一经济城镇的收益率更高。
通常会有更多类似的房产供应。如果你继续建造类似的仓库，这意味着会有更多的库存竞争出租。在乡村城镇，发展更加稀缺。
更高的价格。地区城市的200万美元和首都城市的200万美元可能是两种完全不同的资产。与地区中心相比，在成本较高的首都，资金的使用范围根本没有那么广。这可能是一个缺点。
例如，本月在悉尼双湾有一处356平方米的商业地产出售。它以2100万美元的价格售出。如果你把同样的钱花在一个大型区域中心，你可以买下一个10,000平方米的购物中心。
区域投资
优点:
更划算的交易——你的钱可以延伸得更远，这样你就可以收购更大的公司。与上述情况类似，当你在价格较低的区域购物中心购物时，你会觉得物有所值。这可能意味着更高的收益，更大的土地面积，更多的租户和更大的知名租户。在城市投资是要付出代价的，这可能会促使许多投资者考虑在地区投资更大的资产。
更高的收益。如前文所述，区域城市的收益率较高，是由于应用风险，空置率可能更高。此外，资本增长可能被视为可能性较低，从而可能导致更高的收益率。
缺点:
由于租户数量减少，空置时间可能会更长。
当涉及到城市和国家，我喜欢采取务实的方法。我从来不会忽视其中一个选择，因为我是从当地的角度来看待房地产的基本面。例如，如果你要买一个购物中心，你需要对周围5公里范围内的物业做同样的风险分析。因为它在城市，而不是在国家，并不会改变资产的风险。它仍然受到周围半径的影响，而不是整个城市的影响。
重要的是要看到每一个投资机会的优点，而不是过于依赖于投资于一个特定的领域。它总是会回到数字以及它们是如何叠加的。如果他们不这么做，那就很容易做出决定;走开，继续寻找有意义的东西，不管它在哪里。
