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　　谈到加息将对投资者产生何种影响，没有一个万能的答案，但房地产市场专家认为，这可能是精明投资者获利的机会时刻。

　　本月早些时候，澳大利亚的现金利率已升至0.35%——这是自2010年以来澳大利亚出现的最大、也是唯一一次上调——投资者和房主都在考虑这对他们的还款负担意味着什么。

　　对于许多已经在努力打入火热的澳大利亚房地产市场的澳大利亚人来说，这是一个打击。随着澳大利亚储备银行(Reserve Bank of Australia)宣布将进一步加息，许多人拥有住房的梦想正在破灭。

　　投资者可能会看到一个不同的轨迹，行业专家认为，这一增长为投资者提供了机会。

　　投资者机构联席主任博比·海里(Bobby Haeri)表示，关于加息将如何影响投资者，没有非黑即白的答案。

　　他说:“有很多不同的因素在起作用，比如贷款价值比(LVR)、债务收入比、投资组合的现金回报率，最重要的是投资组合中房产的质量。”

　　“租赁行业的回报强劲，空置率创下新低，这应该意味着这些增长不会对投资者产生太大影响，尤其是如果他们的房产是正向联动的。”

　　“负杠杆的房主可能会赔钱，但如果他们的情况没有改变，银行设置的缓冲应该意味着他们仍能偿还贷款。

　　“最有可能受到影响的投资者是那些购买了高层公寓或高密度住宅、面临租客问题的人。”

　　海瑞表示，租金将继续上涨，这对投资者来说是个好消息。

　　“侨民回国的增加,下降建设审批和建筑商进入清算,和政府加大移民协助经济post-covid,租金将继续增加明显在很多地方在未来几年内,帮助降低加息的影响。”

　　强调

　　当利率上升时，经历抵押贷款压力的房主和那些希望购买他们的第一套住房的人将受到不利的影响。

　　根据Domain的家庭贷款还款计算器(Home Loans还款计算器)，最近利率上调0.25%将使75万美元的抵押贷款每月还款增加99美元。

　　到圣诞节时，如果现金利率达到1.75%，同一借款人每个月的还款总额可能会比上调现金利率前高出443美元。

　　澳洲利率网站RateCity.com.au发布的数据显示，如果到2023年底，现金利率达到2.50%，自加息以来，同一借款人每月的还款总额将增加651美元。

　　澳大利亚金融顾问公司FinancialAdvisor.com.au的理财规划师杰拉德(James Gerrard)说，由于房价的上涨，自住业主可能会发现自己在未来几年陷入财务困境。

　　他说:“许多自住业主在购买家庭住房时从银行借了最多的钱，他们认为利率将在很长一段时间内保持在低位，这样他们就不用担心还款增加。”

　　“然而，随着利率的上升，随着利率的上升，一些房主无疑会陷入困境，陷入财务困境。

　　截至去年年中，45%的住房贷款以固定利率条款提供资金，暂时使这些借款人免受加息的影响。

　　澳大利亚央行最近在其最新的金融稳定审查中指出，在2022年2月，浮动抵押贷款利率的业主和住户的还款缓冲中值从疫情开始时的10个月增加到21个月的计划还款。

　　澳大利亚央行还指出，截至去年年底，不良住房贷款仅占抵押贷款组合的0.9%，低于新冠肺炎爆发前的水平。

　　即使抵押贷款利率上升两个百分点，还款缓冲的中位数也将减少到19个月，这仍然是相当可观的。由于中位数家庭的还款时间远远早于他们的按揭还款计划，家庭拖欠按揭贷款的风险降低了。

　　Matthew Gatt是Compare Club的房屋贷款总经理，他和gerard先生有着相似的看法。

　　他说:“与浮动利率的投资者类似，首次购房者每月的抵押贷款成本将增加，如果对未来一年加息的预测准确，这一成本将继续上升。”

　　“考虑使用股权进入投资性房地产市场的房主，可能会像投资者一样受到贷款机构政策变化的影响，后者的选择可能会受到限制，借贷能力可能会下降。”

　　　来自市场的热量

　　随着现金利率正常化，人们预计房地产市场将继续失去动力。

　　较高的现金利率意味着较高的可变抵押贷款利率、借款能力的减少以及对潜在借款人更严格的服务能力评估。

　　CoreLogic研究主管劳利斯(Tim Lawless)说，澳大利亚央行过去的研究指出，投资者集中度更高的“高端”房地产市场对短期内的利率变化更敏感。

　　“这可能就是为什么悉尼和墨尔本市场的房价已经出现下跌，预计更多的经济适用房市场最终将跟随下跌趋势。”

　　杰拉德支持这样一种观点，即加息将降低澳大利亚人购买房产的欲望。

　　他表示:“加息的影响将继续成为房地产市场的逆风，但我不认为这会导致严重的回调。”

　　“房地产市场在很大程度上是由情绪驱动的，尽管通胀问题依然存在，利率不断上升，但这将降低人们对房地产的胃口。”

　　盖特表示，政府对首次购房者的激励措施，将有助于在房价过渡期间增加该行业的活动。

　　他表示:“从理论上讲，加息应该会导致房地产市场走软，目前有多份报告显示，随着人们重新评估市场和即将到来的加息影响，新贷款申请数量下降。”

　　“但这将在一定程度上被政府为帮助首次购房者购买房产而推出的各种激励措施所抵消。”

　　“在这些计划中，许多房地产市场的活动将会增加，这些市场的价值可能会比原本更稳定。”

　　　投资者的机会

　　比较俱乐部的Gatt先生告诉澳大利亚房地产投资者杂志，现在是投资者购买的好时机。

　　他说:“由于空置率处于历史低点，现在可能是通过购买更多投资性房产来抵消利率上升的好时机，这些房产将产生大量现金流。”

　　“和专业的抵押贷款经纪人谈谈真的很有好处，他们可以帮助对还款和未来贷款的选择做出评估。”

　　杰拉德表示，投资者应该利用这段时间重新审视自己的房地产投资组合，寻找“累赘”。

　　他说:“利率上升可能会促使房地产投资业主重新审视他们的投资组合，清除无用的资产，并在钻石上获利了结。”

　　“高房价或即将征收特别税费的房产，以及资本收益较大的房产，都会被抛售。”

　　海尔强调了新南威尔士州和维多利亚州的机会。

　　他说:“对于那些对较低收益率感兴趣的投资者来说，新南威尔士州和维多利亚州已经并将出现一些好机会。”

　　“要注意的是，收益率极低，买家不应期待未来12个月有太大的增长。”

　　“随着利率开始上升，一些市场开始停滞或调整，投资者应该寻求增值策略，通过投资组合增加股本。”