迁移可能继续推动房地产价格的 x 因素
未来几年，澳大利亚每年将允许海外移民人数超过20万人。
涌入的人口将推动住房需求，每年大约需要7万至10万套住房来容纳这20万名移民。
从负担能力的角度来看，这是一个巨大的挑战。
全国房地产市场的价格取决于整体经济。在澳大利亚房产有多个不同的市场，它们按照自己的周期运行，在特定时间以更快或更慢的速度增长。
一些市场比其他市场增长更快的原因通常可以归结为一系列因素，其中最大的“x因素”是净海外移民。
自大流行病开始以来，澳大利亚刚刚建造了7万套新住房，但我们每年至少需要建造7万套住房，才能满足未来两到三年内的需求。
雪上加霜的是，澳大利亚各地1%的空置率为2006年以来的最低水平。供应不足是多数首都城市租金每年上涨5%至10%的原因。
传统上，从海外移民中受益最大的市场是悉尼和墨尔本，但它也对布里斯班、阿德莱德和珀斯等较小的首都城市产生了流动效应，这些城市吸纳了大部分州际移民。简而言之，就净海外移民而言，所有市场都是赢家。
需求激增而供给不足只会导致一个结果——租金和价值上涨。
另一个重要的变数是，2032年布里斯班将宣布举办奥运会，这将巩固这座城市作为世界级目的地的地位，并在筹备阶段创造大量的基础设施投资。
在基础设施上的投资很重要，因为它可以创造就业机会，改善环境，并确保城市有能力应对人口增长。这不仅将使布里斯班成为州际移民人口增长的主要受益者，而且还可能成为未来海外移民的主要受益者，而布里斯班在这方面传统上并不是一个大玩家。
举例来说，在2000年奥运会前后的1998年至2003年间，悉尼房价中值翻了一番。
最后一个未知因素是，未来十年澳大利亚就业增长最快的三个行业将是健康、教育和可再生能源。对这些行业有良好敞口的城市，最适合产生和管理人口增长。
阿德莱德在前沿
在这方面，阿德莱德位于前列和中心，拥有澳大利亚最新和最昂贵的医院，是可再生能源技术和投资的领导者。由于位于医疗保健和可再生能源领域，阿德莱德的房价涨幅可能接近悉尼房价中值的78%，在未来10年达到近110万美元。
在近代史上，这种情况只发生过一次;在80年代中期，由于制造业的就业热潮。
澳大利亚的房地产市场不是同质化的。如果你回顾一下过去50年的首都城市，你会发现每一个城市都在不同的时期经历了不同的增长时期。
在该行业，我们认为增长周期是指房地产价值连续两年或两年以上增长10%或以上。
1998年至2003年期间，悉尼和墨尔本市场真正处于增长阶段，房价中值分别上涨了100%和111%。
从2002年到2008年，布里斯班(Brisbane)和阿德莱德(Adelaide)市场占据了主导地位，分别增长了163%和170%。
珀斯市场有一点不同，因为它倾向于独立于其他市场的周期运行，但同样也有强劲的增长时期，因为矿业部门正在经历大型建设阶段。2002年至2007年间，中国经济增长了140%。
悉尼的晴雨表
过去，悉尼和墨尔本(程度较低)接收了最多的净海外移民，这是澳大利亚人口增长和住房需求的主要贡献者。
随着时间的推移，房价越来越低，市场越来越拥挤，买家开始寻找其他价格更实惠、生活方式更好、设施更舒适的市场。这时，墨尔本、布里斯班、阿德莱德和珀斯等其他首都城市对买家的吸引力越来越大，需求和价格也开始上涨。
作为一个基准，我们通常认为一个首都城市的房地产价值占悉尼房价中位数的百分比。
例如，墨尔本目前的房价中值是悉尼房价中值的71%。早在2010年，这一比例曾高达90%。
布里斯班房价中值目前是悉尼房价中值的61%，而2008年为78%。
阿德莱德房价中值目前为悉尼房价中值的47%，2011年曾高达71%。
珀斯的房价中值高达悉尼房价中值的85%，但它更难以预测，因为它与珀斯市场内部发生的事情有更多的关系，而不是更普遍的市场。
