澳大利亚应该效仿加拿大的外国房地产投资禁令吗?
为了控制房地产价格并减少空置房屋数量，加拿大本月采取了禁止外国人购买住宅的重大举措。
鉴于加拿大和澳大利亚的房地产市场在价格、供应、可承受性甚至政治和社会文化方面都有相似之处，这就提出了一个问题，即澳大利亚仍然昂贵的房地产是否会从这样的禁令中受益。
加拿大的这项禁令目前为期两年，最初是由总理贾斯汀·特鲁多(Justin Trudeau)在房地产价格飙升时提出的，但与澳大利亚一样，由于基本相同的原因，最近价格有所回落。
在澳大利亚，人们普遍认为外国人推高了澳大利亚房价，让首次购房者的生活变得困难。
一项调查发现，绝大多数澳大利亚人(82%)认为来自中国的外国买家推高了澳大利亚房价。大约70%的澳大利亚人(69%)还表示，中国投资者在澳大利亚房地产领域的投资，使澳大利亚的首次购房者难以进入市场。
但现实情况是，外国买家仅占澳大利亚房地产市场交易总额的1%左右，在新开发项目的购买量中仅占4.6%，因此他们的影响有限。
首套房买家可能也不会受到外国买家的影响，海外投资者平均花费150万美元购买房产。
居住在海外的外国人只能购买新房或期房用于投资，这也限制了他们对已建成房产价格的影响。
加拿大禁令可能会提高澳大利亚的房地产吸引力
房地产买家代理协会(REBAA)主席Cate Bakos表示，加拿大的禁令可能会提高国际买家对澳大利亚房产的兴趣，但外国人已经必须克服重大的税收和审批障碍。
巴克斯表示:“如果澳大利亚采取与加拿大相同的立场，确实可能会产生一些影响，重要的是要注意外国买家决定在澳大利亚购房的一些各种原因。”
“并非所有外国买家都纯粹出于投资原因。
“一些家长为学生子女寻找房产，而另一些家长则试图兼职照顾学生子女。
“重要的是，我国限制外国投资在住宅、农业和商业用地的活动，外国买家必须得到外国投资审查委员会(FIRB)的批准。
“这些限制相当严格，大多数外国买家只能购买全新的房产，而不是已建成的房产。
“我们目前的新建筑速度有限，所以我认为外国投资者目前很难瞄准澳大利亚的房地产。”
2020 - 21年，新住宅占国际买家购买量的68.6%，空置土地占18%，建成住宅占13.4%。
买家代理机构investolkit的研究主管阿琼?帕里瓦尔(Arjun Paliwal)表示，目前的规定意味着外国买家支持住房供应的创造，因为在数量非常少的交易中，只有13.4%会继续在现有市场竞争。
他说:“在澳大利亚，我们已经通过规定让外国人购买房产变得困难，通过附加费用和税收让外国人购买房产变得昂贵。”
“澳大利亚跟随其他国家禁止外国购房者将是一个被误导的决定，不会对住房负担能力产生任何有意义的影响。”
巴克斯补充说，这两项最昂贵的税收和关税已经令许多外国买家望而却步。
“外国买家的土地印花税和土地税率都要高得多。
“虽然对一些人来说，这些税收可能令人流泪，但对那些有能力负担这些税收和关税的人来说，我们的税收收入是可以容忍的。”
加拿大的禁令实际上可以提高澳大利亚在外国投资者中的形象。
“由于加拿大的决定，澳大利亚可以预期买家的兴趣会增加。
“我们两国有一些相似之处，可以公平地假设澳大利亚将被视为一个替代选择。”
为了缓解外国人拥有的房屋空置的问题，维多利亚州政府对没有使用他们的房屋的外国业主征收空置税。这一年度税收定为应税土地资本改良价值(CIV)的1%(或100万美元住宅的1万美元)。
高税收阻碍了投资
即使考虑到加拿大的禁令，也不能保证澳大利亚在吸引外国住宅投资方面处于最佳地位。
aussieproperty.com的房地产经纪人史蒂夫·简斯说，在上次全球金融危机期间，外国对澳大利亚的投资被用作刺激经济的手段。
他说:“过去10年的建筑热潮，特别是高层建筑开发以及房屋和土地计划，瞄准了外国投资，在很大程度上使我们免受全球经济衰退的影响，后来又提振了我们的经济。”
“然而，在过去两到三年里，随着外国买家印花税的提高和外国投资审查委员会(FIRB)成本的膨胀，外国投资已经发生了转移，以至于如今澳大利亚对外国投资者的吸引力已经大大降低，其中许多人很可能会继续撤资，到其他地方寻求更高的回报。”
疫情期间，中国的国际房地产投资下降了50%至60%，但已经开始从疫情低点回升。
这将是大多数中国人三年来第一次有机会访问海外房地产市场。”
“中国在短短几周内从几乎封闭到几乎完全开放，游客的优先事项包括探亲访友、出国留学、商务、旅游和房地产投资。”
“我们预计，1月份中国出境游和相关房地产投资将从目前的极低水平迅速增长。
“我们不可能一下子恢复到2019年的水平，但中国出境游人数将像滚雪球一样，可能在2024年年中达到2019年的水平。”
问答
外国人可以在澳大利亚购买住宅吗?
居住在海外的外国人只能购买新房或期房用于投资，同时还要缴纳更高的土地税和其他金融税。
澳大利亚房产销售占国际市场的比例是多少最终买家?
外国买家仅占澳大利亚房地产市场交易的4.6%。其中，新住宅占国际买家购买量的68.6%，其次是空置土地的18%，2020-21年建成住宅的13.4%。
