利率上升改变了澳大利亚房地产交易的方式
利率上升改变的不仅仅是我们的银行余额，它还改变了我们的交易方式、谈判方式以及房地产经纪人如何进行房产销售。
储备银行 2021 年的现金利率变动令许多人感到震惊。澳大利亚央行行长菲利普·劳(Philip Lowe)早些时候保证，澳大利亚人至少在2024年之前不会加息，加息的影响不仅仅让房地产买家和抵押贷款持有人感到不安。
2021年令人兴奋的日子一去不复返了，到处都是澳大利亚房产购买报价，拍卖竞价激烈，市场上的房产价格处于历史低点。
每个月的第一个周二，只要澳洲央行发布不受欢迎的消息，就会出现一波恐慌的买家，他们都依赖抵押贷款经纪人和银行了解最新调整后的借贷能力。
各家银行适用利率上调和共享调整后的借款能力计算器的时间范围因银行而异。有些人几乎可以立即进行更新，而另一些人则需要几天或几周的时间。
面临的挑战不仅仅是增加偿还利率的计算。面对不断上升的通货膨胀，我们的贷款机构也提高了HEMS指数(家庭支出衡量指标)。
这加剧了许多银行借贷能力下降的影响，而HEMS的变化也并没有在贷款机构中全面推行。
不透明的贷款规则
对许多人来说，借贷能力的能见度有限，而对于那些正在将购买力推到极限的人来说，这是很困难的。
虽然一些买家设法澄清了他们重新削减的借款能力，但很多买家没有。他们参加了“开放检查”，模糊地掌握了降低的上限，几周后才发现，又宣布了一次加息。
对于少数对自己的限制有最新了解的人来说，他们可能倾向于继续拍卖，无条件地出价到自己的极限。然而，大多数公司要么选择退出无条件竞价或要约程序，要么大幅降低竞价上限，以缓冲风险。
毕竟，超出预算的风险是巨大的。如果无法获得资金，无条件的报价就意味着潜在的财务损失。
拍卖招标要求有一位坚定的买家，愿意拿自己10%的订金冒险，就像私下出售合同中无条件现金出价一样。
代理商和供应商意识到了这一点，他们看到了拍卖参与率的下降，财务条款的使用显著增加，市场上的时间更长，拍卖清除率总体下降。
意向书
尽管有些不同，但物业仍在销售。
在我们的拍卖之都，代理商已将合理比例的房源从典型的拍卖活动恢复为某种形式的私人销售。
“意向书”已成为许多人的流行形式，其中的截止日期让供应商知道结束日期，就像拍卖活动一样。
然而，两者之间的区别在于有条件的要约和财务条款。
“意向书”格式使代理商和供应商能够根据各自的相关条件提供广泛的报价。虽然没有供应商对有条件报价的前景感到兴奋，但在这种情况下，接受条件通常对他们有利。
对于供应商来说，吸引多个有条件的要约比经历一次通过供应商出价的拍卖要好。
“表达兴趣”活动的好处是，供应商可以奢侈地选择对他们和他们的情况最有吸引力的报价。
我经历过很多这样的情况:卖家接受了一个更低的无条件报价，或者一个更低的短期和解报价。与假定房产卖给出价最高的人(不管商定的条款如何)的拍卖不同，“意向书”活动允许卖方运用自由裁量权，选择一套符合他们需求的条款和报价。
在报价中使用财务条款的买家并不都属于同一类别。由于审批期限的关系，一些贷款机构要求延长该条款的期限，而另一些贷款机构则要求快速周转。
此外，代理商和供应商正在对每个报价的贷款与价值比率(lvr)进行审查，以试图了解每个买家代表了多少风险。
“这笔交易还会继续吗?”，“在经济不景气的月份，我是否需要重新销售我的房产?”，以及“我是否应该接受低一点、低一点的报价?”这只是许多供应商面临的一些问题。
信心为购房者之王
如果买家希望在利率上升的环境下给自己最好的机会买到好房子，与他们的经纪人或贷款人保持明确的对话是很好的第一步。
胆小的人不适合冒着无条件的要约冒险。注意澳洲联储何时开会，利率何时变动，以及对其借款能力施加了何种贷款限制，可能会促使买家提出更严格的条件，甚至可能是无条件的报价。
在大多数买家目前面临的财务挑战下，自信、无条件的买家在竞争中具有明显的优势。
问答
在财产拍卖中，什么是意向书？
“意向书”格式使代理商和供应商能够根据各自的相关条件提供广泛的报价。虽然没有供应商对有条件报价的前景感到兴奋，但在这种情况下，接受条件通常对他们有利。“意向表达”活动的好处是供应商可以自由选择对他们和他们的情况最有吸引力的报价。
在房产拍卖之前可以采用哪些购买策略？
超出预算的风险很大。如果无法获得资金，无条件报价会转化为潜在的经济损失。许多人对借贷能力的了解有限，事实证明，这对那些将购买力推向能力极限的人来说很困难，因此买家必须首先知道他们能负担得起和借到什么。买家还应该了解他们的贷款价值比 (LVR)。
