房地产投资信托市场显示，人口老龄化打击东京写字楼需求
东京——以一项关键指标衡量，与东京写字楼相关的房地产投资信托基金(REITs)的估值已跌至1倍以下，这表明，这些日本房地产投资信托基金的市场正接近通常只有在经历动荡时才会暴跌的水平，比如2011年日本地震和海啸之后。
这一指标与市净率类似，可以帮助投资者了解哪些股票可能被低估或高估。
市场似乎已经断定，不能再指望越来越多的工人——长期以来，这一趋势一直支撑着大东京地区办公地产的扩张。
最近的一个下午，台坝花园城市大厦(Daiba Garden City Building)前的一个广告牌试图吸引租户。这座大型建筑位于东京港区的百合美线台场站附近。
根据拥有该物业的房地产投资信托基金Japan Excellent的公开数据，该建筑在2022年底的入住率约为90%。自2011年收购以来，该物业一直被完全占用，但在2021年上半年，约有17%的建筑面积空置。两年后，只有大约一半的空缺得到填补。
一位业内人士表示:“不再需要所有员工都进入办公室所需的面积。”“办公空间的需求正在向东京市中心转移，而像台场这样交通不便的地区不太可能被选中。”
台场是一座人工岛，位于彩虹桥与东京其他地区的另一边。
三菱UFJ信托银行(Mitsubishi UFJ Trust and Banking)的一份分析报告清楚地表明，滨水地区的办公空间存在问题。信托银行根据内部数据估计，“有明和台场”的办公空间从房东开始接受申请到实际被占用平均需要25个月。这是调查中所有社区中最长的一次。
有明也在同一个岛上。
其他长期空置的地区还包括“喀木和晴美”和“丰洲”。这三个社区也坐落在填海造地上。
“在一些地区，有些建筑即使重新考虑了租金，也找不到租户，”信托银行的高级研究员武本良太(Ryota Takemoto)说。
千代田、中央、港东、新宿和涉谷五个中心区的办公空间目前空置了11个月，而新冠疫情前只有4个月。
在东京证券交易所，相当于股价的REIT投资单位正在下跌。追踪上市房地产投资信托基金价格走势的东京证券交易所房地产投资信托基金指数(Tokyo Stock Exchange REIT Index)处于19世纪80年代中期，比新冠疫情前的2200年代低约20%。
当房地产投资信托基金的市值低于支撑它的资产价值时，一个主要问题就出现了。有一项措施至关重要;它被称为NAV倍数，或净资产价值倍数。资产净值的计算方法是按市场价值对持有的资产进行估值，然后减去负债。资产净值倍数的计算方法是将资产净值除以房地产投资信托基金的市值。根据冈山证券(Okasan Securities)的数据，截至6月底，写字楼房地产投资信托基金的平均资产净值倍数为0.89倍。
资产净值倍数跌至1倍以下，引发了人们对东京写字楼市场结构性问题的谨慎情绪。
摩根士丹利三菱日联证券(Morgan Stanley MUFG Securities)研究房地产股票和REITs的分析师Atsuro Takemura在3月份的一份报告中警告称，东京不断扩大的办公空间需求可能已经见顶。
一项对写字楼需求趋势的分析使用了五个变量——出生率、都市圈人口比例、劳动力参与率、第三产业比例和人均办公面积。数据显示，即使在1990年泡沫经济崩溃和2008年雷曼(Lehman)危机等经济动荡时期，需求也在稳步增长。
即使在2008年日本人口达到1.2808亿的峰值之后，退休年龄的推迟和女性进入劳动力市场也推动了办公需求的扩大。
未来会是什么样子?与去年相比，2050年东京的办公空间需求将减少19%。这是基于两个假设:由于人口老龄化，劳动参与率将在2030年左右达到极限;人均办公面积将减少10%左右，符合实际情况。
从长期来看，空置率将逐渐上升，“这对市场来说将是一个持续的负面惊喜，”Takemura指出。
日本房地产研究所(Japan Real Estate Institute)编制了一份全球15个主要城市的写字楼价格报告。截至今年4月的10年间，东京房价上涨了65%，不仅超过了纽约(9%)和伦敦(5%)等成熟城市，也超过了胡志明市(42%)和曼谷(33%)等新兴城市。这要归功于日本长期的超低利率环境和外国资金的持续流入。
不过，德意志资产管理公司(Deutsche Asset Management)亚太房地产研究主管Koichiro Obu表示，由于写字楼入住率下降，“东京房地产价格实际上已经开始下跌。”“在未来6个月到1年内，我们可能会在土地价格等统计数据中看到这种情况。”
目前的资产净值倍数低于1倍，这表明房地产价格将通过更高的空置率和更低的租金开始下跌。
除非采取严厉的措施，比如重新审视从大型房地产公司购买已经失去吸引力的房产的做法，或者像新加坡的REITs那样向海外扩张，否则日本REITs将不可避免地失去市场。
