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　　澳大利亚房产价格已达到历史最高点，超过了 2022 年 4 月的最高点。

　　本周三(11 月 22 日)，CoreLogic 的全国住房价值指数(HVI)超过了 768.777 澳元的全国住房价格中位数纪录。

　　这一新基准意味着全国房地产市场已经抹去了今年 1 月 29 日房价触底的跌势。自触底以来，全国 HVI 已经上涨了 8.1%。

　　CoreLogic 执行研究总监蒂姆-劳利斯(Tim Lawless)说，全国住房价格指数从历史高点到最近的谷底用了大约九个月的时间，然后又用了大约十个月的时间从短暂但急剧的下滑中恢复过来。

　　鉴于高利率、消费者悲观情绪和高生活成本压力，"V "型复苏似乎有悖直觉，然而，供需失衡可以解释这种复苏，"Lawless 先生说。

　　"从供应角度来看，广告库存水平在 2023 年之前一直保持在较低水平。

　　"尽管随着供应商活动的回暖，库存水平正在恢复平衡，但全国范围内的挂牌量仍比前五年平均水平低 16.6%。

　　"与此同时，根据房屋销售量显示的需求趋势与五年平均水平基本一致。"

　　悉尼、墨尔本落后于小型城市

　　珀斯、阿德莱德和布里斯班仍然是全国房地产价格竞争的领跑者。

　　这三个州的房价都创下了历史新高，各州的地区房价也是如此。

　　霍巴特和维多利亚地区的房价则处于另一极端，前者的房价比最高值低 11.8%，后者的房价比历史最高值低 7.0%。

　　Lawless先生说，随着大多数地区的住房价值继续呈上升趋势，住房价值很可能会重回历史高位。

　　"虽然这对房屋所有者来说是个好消息，但对于那些想要购房的人来说，在价值上涨、利率高企和服务性挑战不断恶化的情况下，负担能力压力正变得更加紧迫。

　　"对于潜在购房者来说，好消息是，随着广告库存水平的上升和购买需求依然脆弱，一些市场的增长速度明显放缓。"

　　CoreLogic经济学家凯特琳-埃兹(Kaytlin Ezzy)周二表示，澳大利亚最大的50个非首都重要城市地区(SUAs)的结果各不相同，其中12个地区(昆士兰州8个、新南威尔士州2个、西澳大利亚州2个)在10月份创下新高，另外4个地区与之前的最高纪录相差不到1%。

　　"Ezzy女士说："从季度价值增长来看，西澳大利亚州的班伯里(Bunbury)涨幅最大，在截至10月份的三个月内上涨了4.6%，其次是新南威尔士州的利斯摩尔(Lismore)和圣乔治盆地(St Georges Basin - Sanctuary Point)，分别上涨了4.3%和3.9%。

　　尽管新南威尔士州和昆士兰州没有摘得桂冠，但它们无疑是表现最好的州，在季度价值增长排名前十的州中，它们各占四席。

　　在年度价值增长方面，昆士兰州也占据了前十名中的半壁江山，班达伯格和南澳甘比尔山的年度增长率都超过了 10%。

　　"相比之下，维多利亚州的一些地区出现了最大的季度跌幅，沃南布尔(Warrnambool)和巴拉瑞特(Ballarat)的住宅价值分别下跌了 1.6% 和 1.5%，而新南威尔士州的沿海城镇贝特曼斯湾(-6.9%)则录得了最大的年度跌幅。

　　"Ezzy女士说："这些市场在经历了大流行病上升期的强劲增长后，目前的增长状况正趋于疲软。

　　大城市，小增长

　　虽然悉尼和墨尔本的人口增长都很强劲，但这两个城市近期的房地产价格增长却较为平缓，这是由不同的问题造成的。

　　目前，澳大利亚首府城市的房价中位数为 923.641 澳元，而单价中位数为 647.148 澳元。

　　悉尼的住宅价值中位数为 121.1 万美元，高于全国 74.74 万美元的平均水平。正是这种可负担性的缺乏限制了房价的进一步增长，尤其是在工资增长仍然远远落后于通货膨胀的情况下。

　　墨尔本的住宅价值中位数为 77.85 万澳元，仅次于悉尼和堪培拉(82.14 万澳元)，但其有限的价格增长更多是由于不友好的监管环境，而非任何可负担性因素。

　　维多利亚州的平均周薪为 1.896 美元，在各州和地区中排名第四，略低于全国平均水平，这限制了房产价格进一步上涨的空间。

　　这也难怪投资者会被吸引到珀斯这样的市场，因为那里的住宅价值中位数为 63.1 万美元，性价比更高。

　　维多利亚州住宅开发机构 RPM 首席执行官加里-邓恩(Gary Dunne)表示，政府正在阻止对维多利亚州房地产和绿地的投资。

　　"政府政策的拟议变化给投资者带来了不确定性因素。

　　"他说："许多人现在正在探索其他市场。

　　生活成本压力对许多潜在买家来说也是难以克服的。

　　"负担能力和服务能力方面的挑战依然存在，这主要是由于家庭经济压力造成的，但当地被压抑的需求在移民强劲回流的推动下，正在促使维多利亚州人探索房地产机会。

　　"然而，生活成本(尤其是电费、汽油费和房租)上涨带来的持续压力让更多消费者变得谨慎。

　　绿地房地产市场的可行性取决于快速决策和土地释放，不仅要满足现有需求，还要适应墨尔本走廊和区域中心的增长。

　　邓恩先生说，目前的容量已经捉襟见肘，需要紧急干预。

　　"虽然对业主的刺激有限，但开发商和建筑商都在积极参与市场。

　　"有两个主要驱动因素在起作用：第一，需要解决市场上有产权存量房的数量问题，并急需将其转移;第二，出现了一个相对强劲的转售市场，消费者正在出售他们之前购买的土地，这通常是由于难以获得建筑融资或建筑商行业普遍存在不确定性。

　　"开发商和建筑商正在提供 5%至 10%不等的奖励和回扣，预计这些奖励和回扣将持续到圣诞节期间"。