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　　墨尔本的房地产市场已经倒退，悉尼的房地产市场已经放缓，三个较小的内地首府继续推动全国的房价上涨。

　　上周五(11月30日)发布的最新CoreLogic全国房屋价值指数(HVI)首次真正暗示，房地产市场最近一轮的资本增长可能正在降温。

　　11月消费者价格指数(HVI)上升0.6%，是自今年2月开始增长周期以来的最小月度涨幅。

　　本月房地产价格中位数仍小幅升至历史最高水平，自2022年4月的峰值下跌7.5%至2023年1月的低谷以来，房价在过去10个月里反弹了8.3%。

　　珀斯再次成为表现突出的城市，月增长率为1.9%，年增长率达到13.5%，超过了布里斯班(10.7%)和悉尼(10.2%)的年增长率。

　　过去几个月，珀斯、布里斯班和阿德莱德占据了主导地位，而达尔文和霍巴特的月度跌幅更大，加入堪培拉的行列，成为过去12个月房价下跌的首都。

　　CoreLogic研究总监蒂姆·劳利斯(Tim Lawless)表示，这三个快速增长的城市的广告供应量仍然非常低，而购买活动则保持在平均水平以上。

　　劳利斯表示:“尽管下行因素导致东部沿海地区的住房市场状况走弱，但现有供应与实际需求之间的这种不平衡，正对这些市场的房价构成强劲的上行压力。”

　　澳大利亚边远地区的房价仍比2022年5月创下的历史高点低1.8%，维多利亚州边远地区(- 6.7%)和新南威尔士州边远地区(- 5.5%)与创纪录水平的差距最大。

　　不过，地区和首府城市房价涨幅之间的差距已趋同，11月份首府和地区房价综合指数上涨0.6%。

　　可负担的郊区仍在交付

　　虽然墨尔本杯加息可能已经拉住了市场的某些部分，但价格上涨的竞赛尚未结束。

　　随着上述三个城市的强劲增长，推动其中几个增长最快的市场的是价格更便宜的郊区。

　　同样的情况也出现在悉尼和墨尔本，在这两个城市，房价高于中位数的郊区增长放缓甚至下降更常见，尽管不是最高端的城市，但远郊仍然为投资者和房主带来了稳定的价格上涨。

　　劳利斯表示，悉尼和墨尔本高端市场增长放缓的情况越来越突出，这两个城市中最昂贵的高端市场，目前的月度和滚动季度增长率最低。

　　“高端市场往往会引领这些城市的周期。

　　他说:“随着借贷能力的下降，我们可能会看到更多的需求转向较低的房价点，悉尼和墨尔本的中档市场目前的增长率最高。”

　　PropTrack高级经济学家埃莉诺·克雷格(Eleanor Creagh)在接受API杂志采访时反驳说，一些内城地区的价格增长已经放缓，但并非持平，而且仍在录得异常强劲的增长。

　　“在这种情况下，布里斯班是一个例外，伊普斯维奇、洛根和博德萨特等外围地区的表现优于内城郊区。

　　“西澳州、南澳州和昆士兰州的部分市场在过去一年中继续成为表现最好的地区，价格增长了10%或更多。

　　“这些市场在很大程度上避免了价格的下跌，这是由于多种因素的综合作用:更实惠的住房，人口增长，尤其是珀斯的市场库存非常低。”

　　“在珀斯，目前挂牌待售的房产总数创历史新低。”

　　Creagh表示，悉尼内城区在过去一年中实现了强劲增长。

　　“在悉尼，与一年前相比，市中心地区的房价反弹最为强劲;这与经济衰退早期的情况正好相反，当时房价更便宜的周边地区表现得更好。”

　　她补充说，可能导致物价螺旋式下跌的加息被其他因素抵消了。

　　“受创纪录的净海外移民、紧张的租赁市场、低失业率和房屋净值上涨的提振，强劲的住房需求与有限的住房存量一起抵消了今年加息的影响。”

　　然而，房地产市场似乎不太可能在短期内出现大幅下滑。

　　“尽管11月份利率再次攀升，上市的房源数量也在增加，但住房需求依然强劲，全国房价已连续11个月上涨。

　　Creagh表示:“展望未来，随着住房需求的积极推动力和新房完工放缓抵消了负担能力的急剧恶化和经济放缓，预计价格将继续上涨。然而，价格上涨的速度可能会低于整个2023年的水平。”

　　新的住宅建筑显示出生机

　　根据澳大利亚统计局(ABS)周四(11月30日)公布的数据，10月份新房建筑批准量增加了1.2%。

　　但过去3个月的房屋批准量与去年同期相比下降了11.2%，处于近10年来的最低水平。

　　克雷格表示:“建筑成本急剧上升，加上劳动力和材料短缺，减缓了新建筑的交付，阻碍了新住房的供应。”

　　与去年同期相比，截至10月的三个月里，新房批准数量的下降幅度最大的是新南威尔士州(- 18.0%)，其次是维多利亚州(- 11.3%)、昆士兰州(- 9.0%)、南澳大利亚州(- 8.4%)和西澳大利亚州(- 0.6%)。

　　HIA高级经济学家汤姆·德维特(Tom Devitt)表示，到2024年，房屋建筑商开始建造的新房数量将比过去十年中的任何时候都要少。

　　德维特表示:“明年，澳大利亚央行加息对整体经济的住房建设和支出的抑制力度，将远远超过让通胀进入澳大利亚央行2%至3%的目标区间所需的力度。”

　　澳大利亚统计局的数据显示，在2023年7月至10月期间，只有55029套住房获得批准，而2022年同期为65599套。

　　问答

　　澳大利亚房地产价格在上涨吗?

　　11月份房屋价值指数上涨0.6%，是自2023年2月开始增长周期以来的最小月度涨幅。

　　区域房地产价格是上涨还是下跌?

　　澳大利亚边远地区的房价仍比2022年5月创下的历史高点低1.8%，维多利亚州边远地区(- 6.7%)和新南威尔士州边远地区(- 5.5%)与创纪录水平的差距最大。

　　建筑业正在复苏吗?

　　根据澳大利亚统计局(ABS) 11月30日发布的数据，10月份新房建筑批准增加了1.2%。但过去3个月的房屋批准量与去年同期相比下降了11.2%，处于近10年来的最低水平。