地产风向标：人口与基础设施是房价上涨关键
投资人的视线正越来越短，这是互联网时代一个颇为遗憾且不可避免的后果。
对大部分投资人而言，观察大的图景并据此制定长期规划可带来最佳结果，并且额外进行的分析既有意义也有乐趣，尤其是在地产投资方面，这也是展开较长线观察的理想领域。
在人口和人口统计学预测上，肯定会有许多奇思不断的人做出预估，但如果你听信他们中任何一个，那么，对不起，最终制定政策的将是这些人。
外媒报道，知名地产投资评论家Peter Wargent 在最新博文中，比照澳洲政府2015“代际报告”与澳基础设施局背景性文件指出，人口增长将成为澳洲经济关键驱动力，而中长期内各大首府城市仍将是主要的人口聚集地，这进一步决定了基础设施投资的方向。
到2019年6月之前的短暂时间内，显而易见，驱动人口增长率反弹的将是海外净移民，至少澳大利亚移民及边境保护部（DIBP）的最近可获数据这么显示。
但是更长期内呢？
Peter Wargent 表示，人们常说基础设施投资是地产价格上涨的关键驱动因素，肯定是这样，新项目会带来乘数效应，激发经济活动，良好的基础设施也能够让郊区变得更有吸引力更有前景。
当然，澳大利亚刚刚经历了百年一遇的资源投资热潮，一些城市房价出现短暂暴涨，但随着供应面做出回应，建筑承包商活跃一时，不久就又崩盘了。
基础设施投资显然仅是拼图的一块，另外还需要有强劲可持续的人口增长、经济活动和居民财富，恐怕还得提到土地供应方面的限制。
在这一背景下，让我们花60秒时间来读下澳大利亚基础设施局的最新估计与预测。
“人口是经济增长的关键驱动力”
澳大利亚国库部使用的经济增长三P模型（人口、就业参与率和生产力）的核心正是人口增长。
外媒报道，在2015版代际报告中，未来40年按实际GDP衡量的预设经济增长率有近一半会由预期中的人口增长贡献。澳基础设施局审计用背景文件在2015年4月援引的人口预测数据要高于2008年发布的同类数据，并与澳国家统计局先前的预测相当接近。
Peter Wargent指出，值得注意的是，澳基础设施局清楚地表示，在各州政府的规划中，首府城市将继续占据州人口的更大份额，在人口最多的州尤其如此。到2061年首府城市将吸纳总人口的近70%，到2101年达到73.4%。
一如预测，未来人口增长必然更多发生在首府城市。按照澳政府预估，到2061全国人口将增加1570万人，首府城市吸纳其中的82.1%。
数字确实很直观，但政府的文字描述更有意思：
“人口增长可能会给澳洲城市带来最大的影响。在全球范围内城市占据国家人口的比例正在上升。澳大利亚已经是全世界城市化水平最高的国家之一。如果澳洲要走与以往截然不同的道路（或者与世界背道而驰），即使不说异常，这也将很不寻常，至少未来15年是如此”。
前瞻
外媒报道，中期预测上，到2031年澳大利亚首府城市将会容纳另外640万人（比2011年高出43.4%）。到2061年时（增长1570万人）要比当前澳洲首府城市人口总和还要多100万。大悉尼、墨尔本、布里斯班和珀斯的人口增长最为突出，将成为吸纳新增人口的主要区域。
基础设施规划与城市外围化
2011-2031年间预测人口增长显然十分巨大，相当于新增一个墨尔本加布里斯班！而到2061年的预测新增人口将比所有首府城市现有总人口还多。
然而，根据澳大利亚政府，地方开发与去中心化政策的生命周期都较短，因此地方人口增长占比预计会下降。
“政府和澳洲民众是否会支持在长期内实施持续显著干预，来鼓励去中心化增长，还并不清楚。地方上的投资提案需要由严谨透明的分析做支撑。”
Peter Wargent指出，一些靠近首府城市的地区预计会实现良好增长，即与首府城市有社会与经济联系的“都市外围区”。
澳政府报告中提到的包括维州的Geelong、Bendigo、Ballarat，新州的纽卡斯尔与Lower Hunter，昆州的黄金海岸与阳光海岸。政府指出：“这些地区缺少就业增长的情况下，与首府城市间的通勤会变得更频繁。”
基础设施投资：城市很关键
基础设施审计用背景文件的结论清晰得不能再清晰，引用如下：
“在首府城市，新开发项目与新增人口的区位将十分关键。在‘绿地区域’提供新基础设施的成本高昂，但翻新或巩固成熟区域的一些基础设施（比如隧道类的交通设施）成本也很高。
除个别情况外，从人口角度扩展地方上基础设施网络的出发点并不那么明显。在那些地方进行基础设施投资的理由更多是出于社会因素的考虑"。
尽管 Peter Wargent 并不同意其中的政策倾向，且本来也并非站在首府城市的角度来发言，但他指出，十分明显，未来基设施投资将会非常严重地向首府城市倾斜。
（单位：百万澳元；图表来源：Infrastructure Australia）
详见《澳人口膨胀挑战骤增官方审计细数基建热点》
