中国买家购置房产面临筹资难困境 澳洲首富为其提供融资支持
2017-05-10 17:46 来源：澳洲家园网
据澳洲金融时报5月10日报道，澳洲首富、有着“公寓之王”称号的房地产开发巨贾Harry Triguboff先生今年的目标销售额是14亿澳元，而他准备为受困于资本管制政策的中国买家提供多达2亿澳元的融资支持。
Triguboff先生是梅里顿集团的创立者与所有者，他表示，近期已开始着手向买家提供支持。两年前我根本不做贷款，现在可能会贷出2亿，最多可能是4亿。但是接下来就会有回报。
“现在是最糟糕的时刻，老客户没有了，没有人向我付钱，所以我就要做储备。相信一年后他们就会开始带来回报”。
Triguboff先生在去年的BRW富豪榜上名列首位，身价106.2亿澳元，而梅里顿集团的资产负债表也相当强劲。
4月份东海岸房价普遍走软，CoreLogic的数据显示，悉尼与墨尔本公寓价格分别下跌1.2%与0.9%，布里斯班跌幅最大为1.9%。梅里顿集团在新州、昆州都有项目。
对此，在接受澳金融时报(AFR)访谈时，Triguboff先生也承认公寓价格也在走软。“现在可以说价格略微下行。年初涨了点，但现在又跌了”。
他表示，澳洲银行不愿向外国买家贷款是一方面，但是，中国政府限制买家将资金转出的影响更大。“这是最大的问题”，也是此前不曾面临的问题。
以前中国买家的钱可以转出来，他们从来不在这儿贷款。现在却越来越难转出了。我们又认为他们推高了房价，(银行)不向他们放贷，结果就卡在这儿了。
“我希望向他们贷款，因为他们是很好的借贷者”，Triguboff先生表示，因为主要是50万澳元左右的小额贷款，相信并不存在偿还难的问题。他认为银行应该向外国人放贷，“他们的理由是不了解外国买家的财务状况，但这是胡说，事实是——他们还款能力都很好”。
中国买家热情不减 & 地产业内继续看好
面对来自国内及澳洲方面的双重压力，一项新的调查显示，中国买家对于澳洲置业仍保持较高的信心。中文房地产网站3月份发起调查，问及买房过程中最难的一个环节时，仅25%的人认为融资或转款最难。相比之下，33%的人认为买房相关的法律事务是海外买房最大障碍。
值得注意的是，中国买家“下手快”的特点突出，73%的买家从开始看房到交易不到半年的时间。另外11%表示会在6-11个月内买下中意房产。居外网CEO Charles Pittar先生表示，“中国买家交易结算用时比以前更短了，前些年考察12-18个月才下手的情况十分普遍”。
监管方与评论家担忧房市系统性风险的声音不绝于耳，但澳洲地产业内对于市场前景仍然看好。据澳新银行(ANZ)对澳洲地产协会成员的调查显示，行业人士对新州市场的信心最强。ANZ首席经济学家David Plank 先生表示，“关于房价上涨的预期在增强、对于住房建筑活动、招聘需求的信心值也在上升”。
非银行贷款“对策”悄然衍生
在贷款难的大背景下，各种“对策”悄然衍生。长期关注中国在澳房产投资的咨询公司BasisPoint指出，中国大陆买家在澳购期房产生新的融资方式，譬如利用本土居民在澳洲银行现有的信用贷款限额，以个人之间P2P贷款的形式规避中国政府限制资金非法外流的政策举措。
BasisPoint的董事总经理 David Chin先生表示，“我们并不确定这种人际的P2P贷款活动有多大规模，但或许可多少解释最近几个月投资性房贷激增的原因”。
澳央行亦在最近报告中提到，有借贷者日渐使用“将借款者与非银行贷款机构相联系的中介方式”，但是很难衡量此类贷款的实际规模。
Chin先生表示，如果中国政府继续限制资金外流，非银行机构将在满足海外投资者需求上扮演更大角色。据瑞士信贷，在新州有约25%的新房供应由外国人吸收，大部分为中国买家。
他给出例子：一位澳洲居民卖出投资房，偿还银行贷款，但是还有一定的信贷额，然后“转让”给海外买家，帮他购买期房公寓。双方签署合同，以新公寓做抵押。中国买家贷款额是新公寓价值的70%左右，贷款期一到两年，利息约9%。澳洲居民获得的利息差约为4%。
“接下来，这或将衍生出新的生意模式”。他透露，大部分情况下，来自中国大陆的公寓买家通过亲戚或好友认识本地的信贷持有者。
此外，瑞士信贷分析师去年曾指出，澳大利亚总规模6220亿的自管退休金(SMSF)行业正在成为影子银行市场提供住宅开发贷融资的组成部分。
有媒体报告指出，尽管中国大陆居民转款受到限制，有种转移资金的方式是，准备买房的人将多人的限额拼凑在一起，譬如这些人是同一公司的同事，每人转出最高限额的资金供其使用。
许多亚洲买家将澳大利亚视作安居乐园，这里的生活与教育水平对于其子女而言十分理想。
高力国际亚洲市场部主管David Sia表示，他们很多刚开始是到澳洲来旅游、感受生活，而在决定买房时，外国人会选择期房，因为做为首个投资新房最理想，将来可以让孩子来居住学习，或自己来度假。
点评：
中国买家不缺乏海外投资热情，缺乏的是资金筹集，中国政府的严格管控海外个人置业，使得很多中产阶级买家无法完成澳洲公寓交割，无法将国内资金转移出境。而澳洲明令限制各大银行针对海外买家的贷款服务，这样如果想要置业澳洲，只有通过私人融资渠道，而这样的成本相对传统银行要高。即使如此依旧有很多中国买家选择投资澳洲。这就为澳洲房产吸引力的所在，对于中国买家来讲，澳洲的空气，水，交易和完善的法律保障体系都是他们所热衷的。而一个好消息就是，中国政府的外汇管控政策相比年初的时候有所放松，转移资金出境的老大难问题正在一步步得到解决。
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