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据CBC报道，列治文一块农地卖出920万的天价，超过政府估价100倍。

这块农地占地20英亩，位于5号路和6号路之间的Blundell路上，离市中心并不遥远。2017年的政府估价为8万4264元，地税仅为397.84元。

该农地早在2015年就以1100万元的价格挂牌出售，卖点是“地产投资”，但未卖出。今年6月，再度以960万元挂牌，不久就以920万的价格成交。不过，交易完成日是10月30号，也就是说10月30日才完成产权转移登记。

6月份卖出之后，代理经纪杨女士就在社交媒体上晒出了成交信息。

据杨女士的推文显示，农地卖家是Michael Drozdowski和Dan Drozdowski兄弟，也是My Glory Farms Ltd的负责人。这两兄弟为能卖出这么高的价钱极度兴奋。

TheBreaker.news报道说农地的买家是温哥华一家名为Jia Xin Da的投资管理股份有限公司，该公司的唯一负责人是吴轩明（音译，Xuan Ming Wu）。吴轩明的登记地址是温哥华市中心Howe 街Georgia酒店楼上的私人豪华公寓，估计该公寓价值216万元。CBC记者联系了吴先生，但没有回应。

加拿大农地投资风生水起

近年来，在路边、媒体、网络上，“高回报的加拿大农地投资”广告随处可见，加拿大房地产的热潮也影响了加拿大农地的价格。

根据加拿大农业信贷（Farm Credit Canada）的《2016年农地价值报告》（2106 Farmland Values Report ）显示，2016年加拿大全国农地价值平均上涨了7.9%。相比于前几年的涨幅，这个涨幅并不算高。但报告称，加拿大的农地价值从1993年开始一直处于上涨趋势，尤其在2012年和2013年，上涨幅度分别达19.5%和22.1%。

华人移民购买农地的目的，部分人是因为有“农田情结”。他们青睐加拿大“所有权和使用权都归你”的土地政策，买地过一把“地主”瘾，做起了土地的营生，当起了“洋农民”。

还有一部分人购买农地，并非真想当“洋农民”，而是打算赌“土地用途变更（re-zoning）”。一些移民在原居地靠土地买卖发家，眼见大温房价高涨，却有大片农地闲置，既不耕种也不开发，于是兴起在异乡复制成功经验的雄心，买下大片农地，等着土地变更赚取厚利。

农业土地变更用途不易

农地变成商业、住宅用地从而大赚一笔并非不可能，只是过程繁复，且须经过公听会程序。

BC省主管农地用途的机构为农地管理委员会（Agricultural Land Commission），地方政府可依发展所需申请变更用途，业主亦可申请，但需先取得市府同意。可以说，农地变商业或住宅，在加拿大大部分地区可能性微乎其微，真正“中奖”的，只是极个别幸运儿。

位于列治文西北角总面积429英亩的 Terra Nova 区早年曾属农业保留地，1980年代业主向市府提出申请，要求变更为公园、住宅、公共及商业用地。

在市府强力支持下，历经热烈公众辩论与协商，省府在1988年动用“内阁裁决”，将 Terra Nova 从农业保留地变更为住宅及商业用途。当时农地价格每英亩约3万元，后Terra Nova每英亩土地价格暴增至18万元，上涨6倍。

位于列治文Garden City路和4号路以及New Westminster Highway和Alderbridge Way之间的Garden City Lands，占地136.5英亩，原为农业保留地，最早为当地原住民所有，后来列治文市政府取得产权，并向省府申请变更为住宅、商业及公园用途。一开始，农地管理委员会就是不同意，经过多年的争取，终于变更成功，将建成大型社区公园。

农地建豪宅惹争议

随着城市的发展，大温地区出现了很多镶嵌在城市中间的农地。这些农地一方面拥有巨大的面积和极好的生态环境，一方面不会远离城市，衣食住行非常方便，生活也高度城市化。

BC省对农地的地税有非常优惠的政策。据《环球邮报》2016年11月的一篇调查报道，BC省低陆平原地区60%的农业用地为非农民所购买，这些人几乎都是地产投资商人。根据对2015年8月以来122起农用地产权交易所进行的分析，交易金额达到4.49亿元，但土地的应税价值仅为5200万元，只有五分之一多一点。也就是说，与普通住宅相比，如果税率一样，农宅业主要少交近五分之四的税。

2016年，农地突然成了香饽饽。这一年，大温地区共有122处农场土地成交，平均价格为370万元。其中一处位于Maple Ridge的农地被海外买家以600万元的价格购得，地税仅为每年5300元。根据规定，大温地区的农地出售时，仅对农地上的农舍估价征收15％的海外买家税，而土地是不需要缴纳15%的海外买家税的。

除了交易数量，交易频率也在2016年突然加快。比如地处Surry的一块10英亩农地，最新成交价格为1670万加元，而且在过去2年内交易多次，其中还包括一位留学生投资者。

税务负担轻促使农地业主在自家的土地上盖起巨型豪宅。这些面积大，地税低的超豪华农庄，除了一小部分用来自住之外，大部分豪华农庄都在经营不同形式的度假村、私人会所、体验式农庄。

列治文的一处农庄

素里农地上的豪宅

豪华农庄的管理者曾表示，豪华农庄可以被当作精品酒店运作。5卧室的农庄每晚全包住宿的价格在旺季可以达到上万加元甚至更高。尽管价格看起来很高，但是与之配套的硬件条件和独特的体验就不是价格能衡量的了。

同类农庄的标准配置通常是全带按摩浴缸的巨大卧室，泳池、球场。可以自由采摘的蓝莓园。来自中国的豪客非常喜欢这种体验，在农场范围内，他们所有的要求都能得到满足，而且不会对别人构成干扰。这种深度体验北美农场的度假项目在北京上海的高收入阶层很受推崇。

目前，尚不清楚Blundell路这块农地的买家对这块地有什么打算。但杨女士表示，买家计划先清理一下土地；这个任务相当繁重，Drozdowski兄弟就是因为无论里打理而卖掉了这块拥有了几十年的家产。