房产拍卖常识 10分钟变身拍卖达人
2018-01-08 09:39 来源：澳洲家园网
新的一年里，房产拍卖市场即将拉开序幕。众所周知，澳洲房地产与国内最大的不同，就是很多房屋都会以拍卖的形式卖掉。每周六各大城市都会有成百上千个拍卖会。拍卖看似是有钱人的游戏，其实是个非常考验人心理的活动，因为这个过程往往高压却又曲折离奇。
拍卖前我需要准备什么？
拍卖前需要准备什么，一些比较粗心的买家们觉得只要准备好10%的预付款就好了。其实远远不止这些，拍卖前做好准备才能够有的放矢。
1、了解物业所在区的信息。
对自己所购买的物业周边地区有一定的了解肯定是必需的，包括这个区的房产中位价，周边环境，学校交通等。也可以去评估机构获得一份次房产的估价报告，了解一下这个物业及周边的信息。
2、了解这个物业的具体信息
对这个拍卖房子的新旧、结构、占地面积、所需交纳的各项费用也应有所了解。一般的房屋拍卖都会提前一个月安排开放，购买者应该抓住看房的机会，实地参观并对房屋做出更真实的了解。
3、去银行获得贷款审核
参加拍卖前，你需要和银行接洽让银行审核你的最高贷款能力，并了解自己的最高贷款额度。这份报告非常重要，它能够告诉你，你能够负担多贵的房产，避免因盲目飙价而不能负担。
4、 找律师进行合同的审核
拍卖前，你需要向卖家中介索取购房合同，提前找律师审核。一旦你在拍卖会竞拍成功后，当场就要与卖方签订购房协议，无法再更改或取消合同。另外，拍卖会后签署的购房合同也没有冷静期。
拍卖会现场我需要怎么做？
在拍卖当日，参加拍卖的买家应当准备好订金支票，一般为1000-2000澳元。一旦竞拍成功，签订合同时需要当场支付订金，并且在随后的3个工作日内支付房价10%的定金。剩余的90%的房款将在房屋交接时完成支付。
Tips：拿号码牌的人代表将要参加拍卖议价的人，但是千万不要被有些中介的小手段给欺骗了，因为有的中介会想方设法的让很多来观看的观众都登记信息，并发给他们号码牌，让真正参加拍卖的人产生一种误会：哇靠，今天这么多人来参加，这个房子到底是有多火爆。。。。。。。
拍卖开始之前，拍卖师会宣布一下拍卖的条件，这里比较需要注意的是拍卖购买的物业包括哪些内容。比如，家具是否包括在内，是否有其他的附加条件，房屋中有没有什么破损的物品。如果有什么不明白，可以在拍卖开始之前向拍卖师提问。
Tips：拍卖时，房主不建议在现场，一般在房间里坐着，为什么呢？因为有时，当出价已经高于房主的心里价时，怕房主会压制不住内心的喜悦而面露喜色，而出价的人如果不幸观察到了，那基本拍卖就没法进行了。
拍卖开始后，你可以出价，争取在自己可接受的价格范围内获得物业。当然，因为每场拍卖只有一个获胜的买家。
Tips：Reserve Price，即拍卖底价，又称保留价，是卖方愿意出售该房产的最低价格。拍卖底价一经确定，非经委托人允许，拍卖人必须严格保密，不得公开，并在拍卖活动中不得以低于拍卖底价的价格售出。
所以，即使没有竞拍成功，也可以借此了解一下当地物业的情况。同时，也可以把你的需求和联系方式留给中介，让他们在以后有类似物业优先通知你。
Tips：拍卖师其实在整个拍卖中起着关键的主导作用，他可以以各种方式开始拍卖，也可以代表屋主主导起拍价。在拍卖的开始阶段，也可以主导提价，掌握整个拍卖的节奏。因为拍卖师其实非常忙，一个周末有几十上百个拍卖，所以如果从一开始就1，2000的加价，拍卖的时间会无限延长。
至此，一套完整的房产拍卖流程讲解完毕了。希望帮助大家完成澳洲购房目标，也希望在我们合作中介的拍卖会上，看到您的参与。
关于拍卖中需要注意的一些细节：
首先，拍卖现场气氛可能会导致买家产生非理性的判断。当你身处拍卖现场时，往往会身不由已的受到整个气氛的感染，情绪会不知不觉的取代理性思考。尤其到了最后和另一个竞拍者一对一喊价时，心有不甘的冲动会促使自己喊出远超次心里价位的价格，而这正中了拍卖师和卖家的下怀，给买家带来不利。
所以，对买家而言，能够以等于或者稍高于保留价的价格成交，其实才是最大的赢家，那么你在拍卖前需要做的功课就是，准备的估值房屋价格，并且在拍卖时做好成交价超估价10%的准备。
其次，对卖家而言，保留价是能够保持房屋价值最重要的底线。有的卖家抱着房子价位越拍越高的心里，而不设保留价，但往往这样是最危险的。
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