专家解读：澳洲房市有崩盘风险吗？
2018-01-19 09:43 来源：澳洲家园网
1月19日报道，年初的时候人们纷纷作出各种预期，其实大多数预测结果都是完全错误的。
正统经济学家通常会假设一个理性的个体，这就是为什么他们的模型预测往往近乎无用的一个原因。
我们从心理学和我们自己的生活经验中了解到，人们会产生贪婪、恐惧、冲动的情绪，并受制于情绪反应。在投机参与的活动中，悉尼房价和墨尔本房价是很难准确预测的。
我们也知道，人类往往会表现出羊群行为——在繁荣时期，他们会遭遇极端的“错失恐惧症”（FOMO），而一旦出现危机，几乎所有人都会立刻冲出出口。
没有人想成为兽群里的最后一头角马，发现自己孤立地被狮子包围。
如果你想要个最近的例子来说明大规模的疯狂行为是如何产生的，你只需看看去年（和今年）一系列加密货币的迅速崛起，其中一些是笑话，还有很多是骗局。
如果你想要一个没那么疯狂、但同样强有力的有关投机群体思维的例子，你只需看看你自己家的后院。
“房价永远只会上涨”是每个澳人一生中肯定会听到的一句话。即使在价格下跌的时候，说法也只是简单地变成“房价长期内总是上涨的”。
在过去30年的大部分时间里，情况都是如此。事实上，有很多处于工作年龄的人都不记得澳洲房市在上世纪80年代末崩盘、经历过17%的房贷利率以及在上世纪90年代初经济衰退中风雨飘摇的情况。
但是，正如金融业在免责声明中所说的那样，“过去的表现并不能预示未来的表现”，事实上，这通常是预示未来表现不佳的一个警报。
过去的十年里，学院派经济学家史蒂夫•基恩（Steve Keen）先生因一直以来都看衰房价前景而遭到大肆抨击，现在的预测让所有人相信，崩盘是不可能的，或者可能性极小。
我们从这个群体听到的最常见的说法是，当业主被迫卖房时，才会引发房市崩盘，而只有三个因素可能导致这种情况：利率大幅上升、人口下降以及失业率急剧上升。
然而，那些坚称这三件事情都不存在的分析师忽略了一系列已有眉目的风险。
其一是，全球通胀复苏和海外利率上升，从根本上说，这会迫使澳央行升息，或至少迫使零售银行提高房贷利率，因为离岸融资成本上涨了。
然而，现在澳元兑美元汇价接近80美分，全球通胀仍非常温和，所以利率在未来一两年内不会构成短期威胁。
更大的风险其实在于就业。
这听起来很可笑，因为在过去一年里澳洲增加了30万份全职工作，但即使就业增长如此强劲，失业率也达到了5.4%，这根本不算低。
而且过去5年创造就业的一大贡献者恰恰是创纪录的住
宅建设热潮。
目前建筑业的就业人数比住宅建设热潮开始的时候多了24万人，因此，一旦房价下跌，失业率就很有可能激增，进而导致住宅项目停滞不前。
小编认为，随着人口增幅的放缓，加息预期的增加，过度的投机活动开始降温，土地和房屋供应量的增多，供需关系开始面临转向，房价短期内可能出现下跌，墨尔本房价和悉尼房价都处于调整期，不过长期来看房价还是处于上涨阶段，短期的回调有利于自住业主和首次买家尽可能的进入到房市中去。投资者也可以选择未来升值潜力巨大的城区置业，比如墨尔本西南区或者墨尔本西区，可以投资墨尔本土地等低成本的物业。
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