澳洲房产为案例：“如何做到海外资产配置—以房养学”
昨晚我们必盈澳洲置业就“如何做到海外资产配置—以房养学”主题开展了一个别开生面的线上交流会活动，此活动一开始就受到了各界人士的好评，考虑到还有不少朋友没有参与到，所以今天小编就上次的内容和朋友们提的问题来做一个爱的分享！
01
以房养学的方法
是否可行
以房养学的方法在澳洲可行吗？
假设A同学在2015年2月的时候购买了zetland的两房两卫一车库的公寓，当时的价格是98.8万澳币，印花税是3.995万澳币，总购房成本在102.8万澳币左右。这里的一个房间出租的租金在400澳币左右，一年能够带来400*50周，近2万澳币的租金收入。
当孩子读完书，三年之后将房子出售，成交价格是125万澳币，从房产增值角度来说，共有125-102.8=22.2万澳币的增值，加上6万澳币的租金回报，所以通过买房直接的收入有28.2万澳币。这属于一个非常典型的以房养学的案例。
这里面的前提是房价要能够涨的这么好，其实这在澳洲属于一个平均水平。
澳洲房产的年均涨幅在8%-10%之间，一般房价7-10年翻一倍。例如刚才那套98.8万澳币的房产，一年增值8%的话，就变成106.7万，第二年继续8%就是115.24万，第三年继续8%就是124.4万。所以我们看到的这组数据是很合理的。
划重点
需要家长们留意和国内不同的一点是：
澳大利亚规定海外人士不能购买二手房。
02
海外人士限购二手房
对我们有什么影响？
海外人士限购二手房对我们有什么影响？
张先生在靠近monash大学的边上买了一套一房公寓，当初觉得这个房子非常好脱手，但却没有考虑到海外人士不能购买二手房这个问题。
国内确实有大量的潜在客户特别想买张先生的这个房，但是由于限购政策，他们也买不了。澳洲本地的客人如果是自己住的，基本不会考虑这样的位置，所以这个情况下想较好出售这套房产就比较棘手。
03
给出几点建议
1.买房一定要乘早，时间杠杆很重要
客户A，孩子还没有出生，贷款6成，自付4成，买一套80万澳币的房子，现在需要支付32万澳币加税，上完基础教育到高中之后再出国留学年龄在18岁左右。
按照澳洲房产7-10年翻一倍，我们预计这个房子在孩子出国的时候能够完成2次翻倍。从现在的80万-160-320澳币，扣除银行的贷款48万之后，在孩子出国的时候，她有一个270万澳币的资产在那。
如果客人不买房产，并且同样要给到孩子这比资金的话。270万我们除以18年等于15万澳币，相当于客人现在开始，每年要存下75万人民币。
所以各位家长不用太执着于真的要到确定学校的时候才买房（a. 到时候可能买不起. b. 学校边上不一定有新的项目。 C. 大部分房产都是期房，现在买房，拿房的时候孩子可能已经毕业了）
2.专款专用，保障未来
客户B，孩子读小学，买了一套60万澳币的房子，全款支付，一年房租15万人民币，扣掉各类成本之后到手12万左右.
客户将这比房租收入用于每年孩子的教育金费，负担暑假去英美游学，平时孩子报考各类兴趣爱好或者是补贴学费。客户表示，不管以后工作怎么样，万一收入有任何变动的时候都不会影响到孩子的教育，我一个孩子我就买一套房，孩子以后如果去澳洲读书，这个钱就给他在学校边上租房，如果以后去了美国，那就在美国租房，或者房子直接卖掉了去美国买房都可以。
3.Buy & Rent
这是在澳洲本地很流行的一种操作方式，各位家长买的房子没有必要一定要让自己的孩子住在那里面。
选择资本增值好的或者租金回报高的项目投资，然后将租金用于补贴孩子在学校周边租房的费用，用buy and rent的方式能够得到最大的资本回报，而且也给了孩子住房最大的灵活性，孩子以后本科读完要换学校，我们只需要在新的学校边上再租一套房子即可。
