澳洲房价下跌大环境下 成功投资房产的三个秘诀
2018-06-21 16:07 来源：澳洲家园网
Domain Group的高级经济师Andrew Wilson先生表明，保持你在投资房中的资产净值，不管你费时多久，一旦你想使用它来投资新的房地产，你一定要确保你的资产净值处于高水平。
Wilson先生建议，中长期投资最重要的是建立稳定的资金基础，而不是分散资金使每方面都变得薄弱。其次要有明确的财务规划，它能够指导你的房地产投资组合。以下是三个财务方面的建议：
1、做好投资准备
向会计师或财务顾问咨询，让他们帮助评估你当前的资金状况。无论你是进行财务评估还是寻求专业建议，你都应该考虑以下因素：
· 个人预算，即你的总收入和生活费。
· 现有的资产净值，包括你投资房、住宅、资产（包括船只、汽车等）、退休金、股票和储蓄中持有的的资产净值。
· 现有投资房的具体情况，包括租金收益、现金流分析、住房按揭和偿还、保险和折旧细则。
· 现有的债务，包括信用卡、按揭贷款和其他贷款。
如果你想咨询财务顾问，请确保他们是合格的，并且有澳大利亚的金融服务执照。将上述四点中提到的所有财务清单的复印件带上，能更准确地评估出你的财务状况，明确你的房产投资目标。
过度的债务负担会导致你的现有资产净值处于风险之中。周密的财务规划能帮助你建立资金储备，并在中长期内获得回报。
Wilson先生建议，不要为了新目标而动用你的大部分资产净值。二八分模式（你应该持有至少有20%的资产净值）是你在维持资金水平的最高使用限度。你持有的资产净值越多，就越安全，你之后的购买能力也就越大。
2、减免税款
你能要求的投资住宅物业最吸引人的是可以申请税收减免。这样一来，你就可以省去很多不必要的出租房相关成本费用，包括抵押贷款利息的偿还、维护费用、保险、市政费、地税、物业管理费和房屋内固定设施的折旧优惠等。
计算房屋折旧是至关重要的，尤其是你有多套房产的时候。虽然你的税务会计师能做到这点，但是聘请一位建筑估算师来验房能更加准确地计算出房屋折旧程度，长期来看可以节省很多财力。
投资模式
如果你在考虑投资多处房产，你需要判断是想要现金盈余模式还是负扣税模式。如果目标是获得稳定收益，那么应该选择前者；如果你的目标是扩大资产规模而不想增加税务，甚至想减轻税务负担，那么可以考虑后者。
资本增值税
整合所有的资本收益和亏损可以抵消本财年需支付的税款，所以当你买进又卖出时，牢记这一点是很重要的。资本增值税（CGT）只针对那些在1985年9月20日以后购买的房产，而且如果你持有一处投资房产超过一年，增值税将减少50%。
3、了解你的融资选择
抵押贷款
除了根据固定利率、浮动利率或者两者组合来选择贷款，你还可以考虑只付利息的贷款。只付利息的贷款深受投资者喜爱，因为这可以将还款金额降至最低，你只需要偿还利息。这似乎是释放现金流的好方法。但若你没有解决主要债务，这也存在一定的风险，你需要花费更长的时间来储备资金。当然，你也可以将只付利息贷款与浮息或固息贷款相结合。
如果你想利用现有投资房或住宅中的资产净值来投资另一套房产，你一定要和你的财务顾问谈谈。当你把手上资金用来投资时一定要谨慎小心。牢记银行的经验法则：至少持有20%的资产净值。
自营养老金
使用自营养老金（SMSF）投资房产，有显著的税收优惠。你所赚取的任何租金收入所征收的税率不超过15%，这比大多数税级要低得多。此外，任何资本增值只在拥有一年以后，以10%的税率纳税。有关使用自营养老金买房的法律规定有很多，所以你需要仔细审查这些规定，否则，可能会阻碍你的融资选择。
点评：
投资买房绝非轻而易举之事情，也非难如登天。对于精明的买家来讲，即使在你的收入还没有达到购房要求之时，你依旧可以巧用投资策略来实现购房梦想。并且在澳洲购房没有限制，房产买过之后可以抵押，再用于购房其他房产。在目前低利率的环境下，购房者的负担大大减少，同时未来房产升值潜力可观，可以选择适当的时机出手购置房产。
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