2016年，我正式成为菲律宾房东。到目前为止，三年来，我已经在马尼拉大都会区购买了六套公寓。我已经看到房屋从一小块土地上升到50层的建筑物，以及外国人如何一点一点地“占领”了菲律宾的房屋市场。
近年来，我不能说我的收入翻了很多倍，但是我确实通过套利从房屋中获利。今天，我将总结我的三年实践经验，以恢复我在菲律宾的购房经验，为您提供参考！
1.开发人员是所有决定的前提！
我不会重复一个好的开发者的重要性。目前，菲律宾的一些主要开发商，例如Ayala，SMDC，DMCI，Rockwell等，都很好地销售了他们的项目。有时，投资者无法获得二手房资源，因此他们必须去市场等待二手房。二手房项目确实有一些溢价，因此许多投机者可以赚到差价。
大型开发商拥有强大的财富实力，可以提供优质，位置优越和高价值的房屋。该项目的价值越高，竞争越激烈，因此不仅外国人喜欢购买它，而且当地人也喜欢购买它。近年来，马尼拉的房价如此急剧上涨的原因很大程度上是外国买家所致。
菲律宾的许多房屋均为期货房屋。在购买房屋时，尤其是在海外购买房屋时，投资者担心开发商在支付房价后会逃之away。但是拥有信誉和市场认可的大型开发商不会轻易损害您的利益。毕竟，他们必须在当地做生意。我的许多朋友问我，如果开发商不向我保证房地产证书或产权（菲律宾的房屋具有永久性产权）怎么办？我告诉他们，只要您选择了主要的开发人员，这种事情基本上就不会发生。
此外，投资者通常担心期货房屋的建设不会完成，因此，建议您购买大型开发商的项目，因为它们背后有银行，而且大多数是上市公司。毕竟，在买房之前，资金安全是前提。
2.为什么菲律宾是购买高杠杆房屋的好地方？
实际上，许多在中国购买房屋的人都非常熟悉这个源自香港的想法。坦率地说，它是使用较低的投入来杠杆更大的资产，而菲律宾是购买高杠杆率房屋的非常合适的地方。
因为菲律宾的付款方式太棒了！对于一个人民币60万元的公寓，首付通常仅为10％至20％，即约人民币100,000元。但是，可以在一年或两年甚至两年或三年内付清10-20％的钱，然后每月分期付款1000元或2,000元，相当于“零首付”。
这立即降低了想在菲律宾购买房屋的人的资金门槛。基本上，所有中产阶级投资者都可以感到轻松和无压力。在中国，用于购房的首付花了很多钱，足以支付菲律宾大约10套公寓的首付。许多大型开发商的项目，例如SMDC的房屋，甚至要求零首付。
我在2017年购买了SMDC的两套房子，首付为10％，其中两套房子的总价只有20万元左右。这些房屋位于曼达卢永（Mandaluyong），西面是马卡蒂（Makati），东面是Ortigas，南面是BGC，周围是马尼拉的三大CBD。这些房屋将于2019年交付，但我去年已将其出售。由于地理位置优越，这些公寓的价格仅在一年后就上涨了很多。卖掉后，我付了剩余的全部房价，赚了超过15万元。
3.如何选择购房地区？
当我开始在菲律宾购买房屋时，这实际上让我头疼。现在，我想给您一个真诚的建议，那就是考虑您的预算。
在几个核心地区，金融核心马卡蒂的房价至少应在30,000-40,000元/平方米之间。帕赛在马尼拉的地位是一个赌博城市，娱乐中心，赌博业的故乡，其房价确实很高，至少3万至5万人民币/平方米。Ortigas和BGC这两个CBD的平均价格约为30,000元/ m2。
但是要知道，由于菲律宾的土地是私有土地，因此核心区域的价值不仅可以体现在房价上，还可以体现在其“稀缺性”上。几年前，几家知名开发商已经在这些核心地区建设房屋项目，现在越来越多地移至奎松北部，阿拉邦南部和东部。
结果，目前，这些核心领域的期货项目比几年前要少，其中许多要出售的是现成的项目。
如果您有足够的预算，那么在核心区域买房肯定是件好事。无论如何，位置都是老板。价格在60万元至70万元之间的20或30平方米的小公寓既是现成的房屋，又可以出租以赚取租金收入，真是太好了。您可以放心，即使在东南亚，菲律宾的租金收入也比中国高出几倍。但是，如果预算不足，您可以用30万元人民币或50万元人民币购买一部。但是您需要将注意力转移到这些核心区域周围的住宅区域。在这种情况下，我建议您北部城市奎松。
由于历史原因，奎松被誉为“菲律宾的老大哥”，曾是菲律宾的首都。现在，奎松市是马尼拉人口众多的大城市。就商业行业而言，它当然不如核心领域发达，但实际上并不缺少人。买房子时，如果没人住，那与买一堆钢筋混凝土有什么不同？您能期望钢筋混凝土为您赚钱吗？
4.把房子租给谁？
在这一点上，甚至菲律宾的入门级玩家也可以为您解答一两个问题。马尼拉拥有1亿多人口，人口密度是北京的20倍以上。菲律宾确实缺少房屋。更重要的是，其中70％是年轻人，平均年龄为24岁。
为什么菲律宾的幸福指数很高？当我访问菲律宾时，我也感到了。当地人基本上不省钱，他们花了很多钱。因为他们大多数是年轻人，没有积蓄。他们的普通收入为每月3,000至4,000元，他们大部分都花在房租上。
奎松是一个吸引年轻人居住的居住区。因为它的房价相对便宜，不到20,000元/ m2，租金也相对便宜。如您所知，在几个核心区域的小公寓的租金至少每月要花费人民币3,000至4,000元。
这就是为什么马尼拉通勤者在工作上花费大量时间，以至于两个小时足以维持他们的体力正常。核心地区的房价很高，租金也很高，所以最好住在便宜的地方。实际上，这与在国贸（北京中央商务区）工作并居住在通州区的员工相同。
5.其他提示：
（1）关于贷款。许多人问我是否可以通过在菲律宾借贷购买房屋。我的建议是不要这样做。首先，外国人很难从菲律宾当地的银行借钱。即使可以，利率也很高。几乎是8-15％。这确实不划算。毕竟，房屋的总价不会太高。
（2）保留所有原始文件，合同和其他材料。 首先，我们必须选择一个值得信赖的平台。否则，如果协助您购买房屋的咨询公司更换了员工，您将找不到任何人负责您的投资。其次，如果开发商承诺要装修或租赁房屋，请记住将其写在合同中，并为您的权益提供有力的保证。而且，当您支付所有费用时，必须保留收据和其他相关材料，并带照片证明。这不是因为开发人员会欺骗您，而是口头承诺不能用作合法证书，否则您必须保留纸质证书。当我的朋友买房时，最后的付款与原始价格不符，因为中间还剩下相关费用。当心细节。
（3）关于房屋交付。如果您购买的房子在交付期内是现成的房子或新房子（开发商通常在6个月内交付房子），则您必须在可能的情况下仔细检查房子，看是否还有其他问题，例如错的。电线的位置等等，因为一旦签署交货协议，默认情况下您将接受所有现状。任何问题都应事先提出。
以上是我在菲律宾购房的经验。个人建议是，在购买房屋之前，尤其是在海外购买房屋之前，我们应该做好准备，充分了解该国房地产市场的现状和发展前景，并根据自己的预算选择合适的购房区域。
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