柬埔寨房产产权问题大揭秘| 不得不看的投资指南
国家经济的迅速发展，也使得作为经济发展基础的建筑业、房地产业渐渐的成为经济发展的重要支撑，在国内迅速的火热起来。
说到柬埔寨房地产行业，就不得不说到他的产权问题。
众所周知，柬埔寨的土地是可以私有的，随着柬埔寨的不断发展，其地价也不断暴增，此时买土地投资是最好的时机。但是身在异国，土地也不是随意就能购买的。
柬埔寨土地所有权按宪法规定，只限于该国人民方能拥有。就公司而言，也只有在其51%的股权属柬资的情况下，才可以申请购买土地。
自从2010年柬政府推出《外国人不动产产权法》以来，条规规定，驻柬埔寨本地的外国人也可拥有某些特定房产的产权。规定一出，柬埔寨房产市场明显升温，近年来更是成为了各地人民眼中的淘金热土。
在柬埔寨，土地产权和房屋产权只能二择一。当地人购置排屋(连地)，只有土地产权没有建筑物产权。而外国人持有2楼以上产权，只登记建筑物产权，没有土地产权。根据产权条规，外国投资者不能合法拥有地面层公寓，所有外国投资房比例最多也只能达到一栋共管公寓大楼的70%。
但是房产证即完整产权，外国人的权利也和本国人完全一致，未来如果改建还可以依房产证上的土地面积的比例处置。
尽管如此，外国人租赁一套有土地的房子最长期限可达50年，而且还可续约50年。但是，时间再长也比不上永久产权的好。
所以，买房子也要精心提挑选地皮。一定要精心挑选好价格，好地皮，有实际地产证的，这样既能确保安全，又能确保受益的空间更大，出手也比较快速。
柬埔寨不动产产权证
一般柬埔寨人有所称两种不动产权形式。
即“软卡”和“硬卡”。
而这个称呼在国土部和法令中是没有出现过的，本地人是为了方便这么说。
1、【硬卡】
指中央政府基于土地法所承认的产权持有形式，在实际及法律上是有保障的。由柬埔寨中央政府发放的【硬卡】产权所有年限为永久产权。
硬产权是柬埔寨房产拥有权中最强有力的形式，也是最好的土地产权。
硬产权包括国家级土地部门和国土办公室充分认可的详细信息。
是经过中央政府基于土地法所承认由国土部审核发放的产权持有形式
硬卡的种类
1、不动产持有证书(或称土地使用证书)
2、不动产所有权证书(房屋使用证书)
两者都是依土地法在地政机关登录的凭证，并以官方良好硬质纸张印制，可抵押给银行进行贷款。
2、【软卡】
指由地方政府核发，在实际应用中是对于主张该项产权的证据。由区政府或分区政府核发的【软卡】产权，即以实际登记年限为准。
土地法在2001年通过已过了十五年了，由于柬埔寨大部分土地仍没有在政府机关登陆，所以软卡文件在柬埔寨这个社会算是非常普遍的。本地人通过村长或自己的关系在地方政府备案一下就开始交易了。但是如果想要转换成硬卡需有法律裁定以及确认才能认定为合法所有人。
对于投资客来说
对于来柬埔寨投资地产或者柬埔寨房产的投资客
当然选择硬卡是更具价值且更安全的
外国人购房的法律保障房产证
很多人买了土地（软卡）。想要开发楼盘或者开发区或者农地，就必须要转换成硬卡。那么转换硬卡需要什么手续呢？
法令要求，持有软卡申请转换成硬卡前，将有一个月的公告期。这段公告期，测量，划界，及准备地GPS所印图，土地勘察。持有临界土地所有权人必须检查这份调查报告，若有意义需依书面方式在向地政机关陈情，才能正式合法硬卡。
很多人都是在这个阶段出现问题。
很多外国人投资的软卡，在这个公告阶段出现3～10个人出现说是自己的。官司打个没完到最后还要赔偿很多人钱财才能开始下一步骤。
GPS定位以及划分土地界限的时候更头疼的问题出现了。周边的地主找各种关系与你找茬，由于你的土地界限是模糊的。别人在你土地上盖房子或者弄一堵墙，慢慢蚕食你的土地。如果吃亏一点其它土地都能拿回来就好说了，有权有势的本地人会让你无法转手，也无法转变成硬卡。最后也只能是骑虎难下了。
而针对于网上传闻柬埔寨房产所存在的，部分99年产权房的陷阱问题，其实也就是硬卡、软卡二者区别带来的问题。大家也不必惊慌失措，因噎废食。开发商只要通过合法购地拥有土地产权，就可以根据法律规定协助办理硬卡，即土地上建筑物的永久产权。
所以一般意义上，选择实力雄厚的开发商，风险也就大大的降低了。
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