【泰国曼谷公寓出售价格】曼谷公寓市场存在很大的不确定性
2018-11-28 11:41 来源：外房网
据国际房地产咨询公司CBRE称，泰国曼谷住宅市场的不确定性正在逼近。尽管开发商最近增加了公寓的推出，但泰国买家的销售在一些地方已经放缓，并且随着即将实施更严格的抵押贷款，可能会进一步放缓。
CBRE表示，一些开发商正在努力寻找泰国最终用户真正需求的地方，并开发买家可以承受的项目。其他人已经增加了对外国人销售的依赖，尽管关于谁将成为最终占用者存在不确定性。
市中心的外籍人士租赁市场稳定，但世邦魏理仕认为，市中心和郊区的本地租赁市场相当平淡，因此买房租户可能无法达到他们预期的收益率。
泰国银行最近通过降低某些类别购买者的贷款价值（LTV）比率对抵押贷款实施更严格的监管，以遏制抵押贷款和房地产市场风险并提高住房贷款质量。
从明年4月1日起，这些新措施将有利于真正需求的首次置业者，而不是那些正在寻找收益的多个未偿还抵押贷款的买房投资者。
虽然新规定不会强迫开发商在签订合同时收取最低首付款，但他们会鼓励他们收取更高的首付款，以降低转让时贷款违约的风险。这将减少投机买家的需求，因为他们需要支付高达20-30％而不是现在支付10-15％。这些措施肯定会降温并稳定整体市场。
由于抵押贷款限制，预计国内需求将减少，世邦魏理仕预计将出现多米诺骨牌效应：开发商将进一步转向对主要以自有资金购买的外国买家的依赖，因为所有资金必须以外币从国外进口遵守外国公寓所有权法规。
中国人在大量购买曼谷房产
许多开发商已经增加了对外销售，特别是对中国买家，无论是个人购买还是中国房地产机构的大宗采购。有几个项目已达到其外国所有权限制（占可出售面积的49％），这在过去很少见。
CBRE泰国公司董事总经理Aliwassa Pathnadabutr说：“这进一步引发了我们对高度依赖国外销售是否积极的担忧。”
“如果他们是投机者，这些外国买家是否会转让头衔仍然不确定，而且一旦建筑完成，谁将会在这些单位中生活是不明确的。大多数外国买家都是投资者，我们怀疑他们会住在他们买的单位。“
根据世邦魏理仕研究所的调查，2018年第三季度在市区推出约7,200个单位，而今年上半年只有1,300个单位。前三季度在市中心推出的总单位比去年同期增长8％。
曼谷市中心正在建设的永久业权公寓项目（高端及以上）单位的平均要价同比上涨1.7％至每平方米277,000泰铢。世邦魏理仕不相信这些价格会下降，除非可能在非常有限的已完成项目中有大量未售出的库存。
据开发商称，市中心地区的公寓单位销售额已从去年同期的77％下降到可用总数的67％。前景是销售相对缓慢，买家更具选择性，特别是对于要求每平方米超过30万泰铢的项目。
世邦魏理仕研究报告称，第三季度共有18,200套公寓单元在市中心/郊区推出，这是自2013年第三季度以来的最高水平。然而，中城区的总数比去年同期下降了4％。
开发商现在专注于未来大众运输线路的位置，例如BTS绿线和MRT蓝线的扩建，以及正在建设的MRT橙色，黄色和粉红色线。
曼谷市中心/郊区的计划外公寓单位平均要价上涨5.6％至每平方米99,700泰铢。超过200个在建项目的销售业绩为71％，而去年同期为59％。
转移不确定
CBRE将中城/郊区销售业绩的改善归因于阻止对中国房地产代理商的销售，尽管不确定这些销售是否会在完成时转化为转让。
随着供应的增加和国内终端用户需求的不确定性，共管公寓市场的前景变得更加不确定。
在市中心市场，开发商可能不得不修改他们的价格预期，或者专注于中心位置，如Sukhumvit Soi 63（Ekamai）而不是Sukhumvit Soi 55（Thong Lor）。
中城/郊区市场将不得不越来越依赖泰国终端用户对买家可以获得抵押贷款的项目的需求，投资者和买房租户更少。
在市中心的外籍人士租赁市场，第三季度拥有工作许可证的外籍人士数量增加了2.7％，每月住宅租金预算没有变化。整体市场形势保持不变，新公寓（单一所有权）供应有限，但公寓供应增加。
世邦魏理仕估计，当建筑物完工时，个人业主将提供30-40％的新公寓供应。
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