越南房产投资-河内:机会正逢其时

2020-07-25  来源:VIProperty
 对于越南来说最重要的两个城市就是河内和胡志明市,一个政治中心一个经济中心,如同北京和上海,肯德基隔壁的麦当劳,耐克对面的阿迪达斯。两座城市集聚了整个越南最丰富的商业社会资源,他们的差别到底在哪里?而谁的投资价值会更胜一筹呢?

01经济发展水平

最近20年,越南经济增速都维持在5%以上,成为经济增长最快的、最稳定的新兴国家之一。

早在1990年,越南人均GDP只有96美元。当时马来西亚的人均GDP是越南的25倍,菲律宾是越南的8倍。但到了2015年,这个差距大幅度缩小,马来西亚的人均GDP只有越南的4.6倍,菲律宾只剩越南的1.4倍。

2019年越南GDP再次破7,达7.02%,成为亚洲GDP增速排名第四的国家。

对比中国和越南人均GDP增速,越南人均GDP约为2715美金,相当于中国2007年左右的水平,中国GDP增速从2007年前后实现了经济的快速增长,中国经济就此腾飞,对比国内,越南此刻也正站在经济快速增长的风口时刻。

 

他山石|越南房产投资-河内:机会正逢其时

 

对比越南最重要的两个城市,胡志明和河内的经济总量,差距在近年来逐渐缩小。

2016年胡志明的经济总量大约是河内的2倍,但是到2019年,两者差距已经缩小到30%左右,说明近年来河内的经济总量增长速度在加快,河内正处于一个城市经济快速发展的阶段。

尤其是今年上半年河内的经济增长情况更加喜人,在世界疫情的影响下,不少国家和城市的GDP均出现负增长,而河内GDP却依然保持着为3.39%的经济增长速度,放眼整个世界经济,河内都是经济增长最强劲的地区。

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02人口数量的增长

2019年,胡志明市流动总人口有1400多万人,河内流动总人口数量为960万人,从市场供需角度来看,两个城市2019年全年的供应量总计63000套,所以整个公寓市场还存在较大的供应缺口,市场供不应求。

随着经济的快速发展,各种基础交通设施的不断完善,两个城市对人口的吸附能力还在不断上升。

近年来一直保持着2%左右的人口增长水平,尤其是河内,人口增速从2017年开始有了很大提升,2019年人口增速达到了2.6%,仅在2019年一年的时间,就有至少有20万人涌入河内,庞大的人口数量增长同时带来的还会有消费、居住需求。

从城镇化的角度看,河内常驻人口数量为800多万人,其中城镇人口仅有400万,而胡志明常驻人口接近900万,其中城镇人口700万,胡志明市目前的城镇化率已经达到一定的水平,农村人口继续向城市转移的数量也有限,但是河内要达到胡志明的水平,至少还有接近300万人的数量缺口,人口红利优势明显。

他山石|越南房产投资-河内:机会正逢其时

 

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03外商直接投资的增长

越南是一个以外向型经济为主导的国家,所以外商投资也是进行城市价值判断的一个重要因素。

2019年,胡志明市外商投资额为83亿美金,而河内为84.5亿美金,跃居第一,成为吸引外商投资最主要的城市,而政府不断出台政策改善河内的投资环境,也成为了助推河内吸引外资的关键因素。

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河内是制造业的集中地,2019年外商投资产业分布数据显示,制造业和加工业占河内投资资本的大部分,占外商直接投资批准总额的37.2%。

目前,有不少著名的大型外资企业,包括:

丰田(Toyota)、本田(Honda)、雅马哈(Yamaha)和福特(Ford)等汽车制造商在河内设厂。同时,微软(Microsoft)、诺基亚(Nokia)、佳能(Canon)、松下(Panasonic),以及三星(Samsung)亦形成专门从事电子产品和电器的产业集群,吸引了许多日本、韩国的零部件供应商在河内投资。

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对比产业结构,以河内为中心的北部主要重点行业以电子制造业等高科技产业为主,而胡志明市及其周边地区主要以机械加工制造业和纺织业为主,河内在产业业态上优势更为明显。

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从产业转移的角度来看,在中美特殊关系的持续影响下,越南在全球产业转移中获得了绝佳的发展机遇。

为了规避关税,美国和中国的进口商转而从第三国采购商品,相比其他东南亚国家,越南在产业转移方面有着得天独厚的优势:生产要素成本低和实业回报率高。

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作为发展中国家,越南具备了一定要素成本优势,平均薪资水平相约125-180美金/月,在整个东协六国来看,越南的薪资水平都相对低廉,具有强大的竞争力优势,再加上政策税收优惠和天然的国家港口优势,越南成为了众多跨国公司选择转移生产线的首选。

04基础交通设施建设

河内作为越南首都,近年来投入大量资金发展基础设施建设,整个城市高架桥林立,道路规划整齐清晰。

2环路、3环路以及正在规划建设当中的4环贯穿整个河内。

路网建设越来越完善,升龙大道、日新大道、日新大桥等现代化设施,将区域之间更紧密的联系在了一起。

河内第一条轻轨地铁2A号线将于今年年底开通,届时河内的公共交通将会进一步完善。

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河内三环高架

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越南河内日益完善的基础设施也推动多个城市新区建设,城市界面不断扩大,如现在正在快速发展的慈廉郡、河东郡、黄梅郡等。

这些区域现在已经随着基础交通设施建设的不断完善,区域价值也随着通勤距离缩短而进一步提升,而区域价值带动房价上涨,快速发展的新区也是目前投资的热点区域。

05房价的追赶

2020年第一季度数据显示,目前河内房均价在1375美金/㎡,而胡志明在1936美金/㎡,其中,河内高端项目的房价在3500美金/㎡,但是胡志明市已经达到了6000-7000美金/㎡,主要还是受市场供需矛盾影响。

在2019年,政府严格限制胡志明项目审批,新入市项目26692套,供应量比去年同期下降15%,严重的市场供不应求导致房价快速攀升,而河内近年来新增公寓供应量相对保持在比较平稳的状态,2019年新增供应36356套,城市房价远未达到应有预期。

未来随着河内基础设施建设的不断加强,河内对人口的吸附能力还会不断攀升,市场需求也会进一步扩大,同时助推房价快速上涨。

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对比河内和胡志明的房价变化过程,胡志明在2018年初房价经历了一波快速上涨行情,平均房价涨幅超过10%,过快上涨的房价导致城市未来预期被严重透支,而河内近年来房价基本保持在2%-5%之间的涨幅,没有经历过房价高速上涨的阶段,还处于投资价值洼地。

目前越南政府集中各项资源优势,优先发展河内,加大城市基础设施建设,吸引外商企业的招商引资力度,所以河内不管是从经济发展还是人口增速方面在近年来都有了质的提升。

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