经济不景气，为什么美国房价不下跌呢？
但是，迄今为止，任何人都希望为经济混乱带来一线希望的是住房市场的交易。根据Realtor.com的数据，在截至5月9日的一周中，美国的房屋中位价同比上涨了1.4％。4月份的成屋销售量下降了近18％，但价格却比一年前上涨了7.4％。
为何油价低迷的经济为什么不降低房价呢？鉴于如此多的经济同步发展，这是一个合理的问题，而2008年的上一次经济危机使房地产市场陷入了自由落体。
那么这次有什么不同？让我们分解一下。任何东西的价格都是供求关系的函数。通常，在过去的五年中，由于当时繁荣的经济和住房供不应求造成的高需求，美国房价被推高了，部分原因是住房建设和可用土地的建设水平相对较低。
大流行爆发后，住房需求下降，因为购房者失去了工作，部分收入，或者只是不想在病毒爆发以及经济繁荣时期购买房屋。不确定。
在许多指标中需求下降明显。尽管买家需求指标不佳，但在爆发开始之时，像Zillow和Redfin之类的房地产门户网站的访问量却大幅下降，未决房屋销售和每周抵押贷款申请等更可靠的指标也是如此。
通常，需求的急剧下降将对价格造成下行压力；购房者将通过降低要价来相互竞争，以吸引一定数量的购房者。但是，尽管住房需求已大幅下降，但由于潜在的购房者出于许多相同的原因退出市场，住房供应也同步下降。
新屋上市是房屋供应的一个很好的指标，颁布了居家定单后，新屋上市量同比下降了80％。Redfin报告说，上个月有41％的报价受到竞标之战，这表明需求超过了供应，就像大流行之前一样。
尽管供求都下降了，但两者之间的关系基本上没有变化，这意味着供求下降总体上是成比例的。此外，在大流行之后，房屋销售也下降了，如果没有太多的房屋交易使价格总体上涨，那么价格就很难变动。两者合计，使价格大大高于大流行前的水平。
这与住房市场在以前的大流行中的表现是一致的。齐洛（Zillow）的一项研究调查了亚洲前几次流行病袭击的城市的住房市场，发现整个活动减少了，房价没有太大变化。目前考虑住房市场的一个好方法是暂停交易：买主和卖主离开了市场，交易减少了，价格也没有动。
作为比较点，2008年金融危机之前和期间供求之间的关系非常不同。在倒闭之前，阴暗的借贷行为通过将不合格的买家带入市场而造成了住房的过剩需求。房屋建筑商通过增加建造量来满足这一需求。
当金融体系锁定时，由于银行无法提供相同数量的贷款，住房的剩余需求停止了，更不用说崩溃引发的衰退，这导致失业率上升，而购买者退出了市场。市场。
同时，数以百万计的房屋被银行取消抵押。鉴于房屋建筑商过度建造房屋的供应已经很高，这种突然丧失抵押品赎回权的房屋的堆积为市场带来了噩梦-需求低迷且供应过高。房价暴跌。
由于两个原因，这种情况极不可能再次出现。首先，在大流行之前已经存在住房供应短缺，因此住房供应的任何增加都不会像2008年那样加剧现有的供过于求问题。
其次，至少在短期内，至少在短期内，2008年的抵押赎回权危机不太可能发生，因为联邦政府已暂停对联邦抵押抵押品的抵押品赎回权的禁令，并指示抵押贷款业提供长达一年的抵押宽容。受到大流行影响的房主。
假设情况依然存在，止赎潮不会导致供应激增，从而给房价带来下行压力，但鉴于局势动荡，不能排除取消联邦禁令的可能性。
从历史上看，金融危机是关于衰退通常如何影响住房市场的一种畸形。尽管2008年明显破坏了房地产市场，但先前的衰退几乎没有动静。如果有的话，价格上涨。
尽管当前的状况并没有导致短期价格下跌，但由此引发的长期经济趋势可能会影响未来的价格。Zillow的经济学家Skylar Olsen表示，Zillow预测到2020年底的价格将下降2-3％，具体取决于城市，与2月份的价格相比有所下降。
她说：“我们预计房价不会下跌太多，至少不会像上次危机那样下跌，因为总体而言房屋的弹性比上次高得多。”“我们没有多余的信贷驱动过剩的房屋所有者来建造多余的房屋。我们没有多余的住房。”
有微弱的信号表明房地产市场正在缓慢恢复。抵押贷款申请等需求指标有所提高，在大流行影响较小的城市，待售房屋销售已恢复正常水平。
但是，沿海地区受灾最严重的城市的待售房屋数量仍同比大幅下降。全国各地的市场仍然受到供应的限制，因为即使在尚未受到大流行影响的城市中，新房的挂牌量仍同比下降。
