寻找合适的租户是商业成功的关键
找到合适的租户是商业地产交易的重要组成部分。
让我们来看看，作为一个商业投资者，为什么拥有合适的租户可以降低你的风险，并提高你获得良好回报的机会。
你可以对租户进行尽职调查
通过租赁投资，房产在已经有租户的情况下出售。
从一开始就有一个可靠的租户可以让您确切地知道您在与谁打交道。您可以查看当前租户的商业模式、付款历史、年度报表、租赁细节和装修贡献，以更好地评估其作为长期租户的可行性。这进而可以帮助确定该房产是否属于投资级资产。
要问的问题:他们住在这里多久了?他们的房租交齐了吗?他们是否有足够的财力支付租金?甚至可以问他们想在这里住多久。可以向房东索要清楚显示租户付款历史的银行对账单，查看他们是否每月按时支付房租。这在购买时增加了很多确定性。
你可以建立你的现金流
商业地产的目标是有一个安全和不间断的现金流，给您一个可靠的被动收入。这样做的目的是为了获得持续的、不断增加的租金收入，并在物业中创造股本。
因为投资性房产的价值通常与租赁的强度紧密相关，所以拥有一个年复一年可以信赖的强大租户是非常重要的。然而，比这更重要的是，在买房的地方，一旦租客离开，你可以很容易地把房子重新出租。
某些房产会比其他房产吸引更长期的租户，例如牙科诊所、兽医诊所或托儿中心。这是由于他们的专业分区、抗衰退风格的商业模式和昂贵的装修。
房产装修费用可能高达数十万甚至数百万美元。这样的投资意味着租户将不愿离开，即使他们将来能找到更便宜的租金。我们建议您寻找强大安全的公司或蓝筹租户，或任何具有长期成功交易历史的租户。
要问的问题:如果你已经找到了一个拥有a级租户的商业资产，那么你已经成功了一半。现在重要的是他们的租约到期了。他们是否愿意续签或延长租约?他们来这里多久了?例如，一些租户已经在同一个房子里住了很多年，由于这项投资，长期居住对他们来说是最有利的。
然而，多租户资产的所有租约可能在同一年内到期。虽然它不是一个交易破坏者，但它肯定会增加风险，所以一定要查明。
你可以理解他们是" 有价值的 "还是"无价的"
有一点需要注意的是，当涉及到商业地产时，并非所有资产类别都是平等的，这意味着并非所有租户都像其他人一样有价值。
例如，对租户质量最敏感的属性类型之一是服务站资产。你最初的投资可能是基于一个成功的加油站业务，但是，如果租户离开了怎么办?你指望着一个同样成功的服务站租户来接手租约，因为你没有机会找到另一种类型的租户。这是因为一个加油站只有一个用途，除非你完全重新开发它，这将花费数百万美元。由于这种额外的风险，银行对这类资产的贷款额通常不超过55%，而对其他类型的商业地产的贷款额则高达80%。
在另一端(风险较低的一端)，我们着眼于工业资产，其相关性非常强，因为有许多不同类型的租户希望租赁仓库(例如存储、制造、在线销售、冷库等)。
由于这种简单的相关性，强有力的租约可能不会吸引那么高的溢价，因为没有租户的隐含风险对于工业资产来说较小。工业地产也有非常强劲的自住市场。
问题:需要什么样的激励措施来吸引或留住优质租户?
通常，当你找到一个新租户时，他们会提供每签约12个月免一个月的租金。
例如，三年的租约可能有三个月的免租期。这并不都是坏事，因为你会经常从租户那里提前收取三个月的现金债券，这些债券可以放在你的个人银行账户中。
这里的重点是理解不同市场中激励机制的变化。例如，CBD的一些写字楼市场需要提供租赁价值的30%至40%作为激励。
听起来很高,对吗?
这是因为目前有太多的办公空间可供选择，你需要对新租户格外慷慨，才能让他们搬进你的房子。另一方面，由于权力在房东手中，其他类型的资产可能没有任何激励。
了解你的租户，市场的激励机制，物业的相关性和你当前租户/租约的价值，都是成为一个好的商业投资者的一部分。当然，你购买的实物房产是成功的重要因素，但商业投资者也必须是租赁市场各方面的专家。
除了收益率之外，这也是住宅地产与商业地产最大的区别之一。
