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　　以下是你需要知道的关于在马来西亚投资出租房产并出租以赚取可观利润的所有事情的最低要求。

　　你最近有没有想过通过被动收入流大赚一笔?如今，街上的每个人都有副业，这并不罕见，马来西亚房地产一直是他们的最爱。如果你想在马来西亚投资出租房产，但不确定从哪里开始，那就不要再找了。

　　在这篇文章中，我们将解答你所有的急待解决的问题，并分享由两位房地产专业人士提供的最新的相关法律和立法信息、投资建议和专业技巧。她有26年的经验——房地产谈判专家Varsha Poptani，专门从事住宅地产，她的儿子Kelvin Poptani，跟随她的脚步，实习房地产代理和物业经理。

　　让我们开始吧。

　　2022年是投资租赁物业的好时机吗?

　　表面上看，由于我国仍在从新冠肺炎的严重影响中恢复，感觉房地产购买情绪相当低。但是，不要气馁!即使在困难时期，房地产投资也有盈利的潜力。然而，至关重要的是，你要在正确的时间购买正确的房产，并确保它符合你的财务状况，能够满足你的目标租户。我们的专家Kelvin举了一个例子:“利用目前的低利率，同时进行战略规划，翻新可以提供某些免税，这可能会减少不稳定经济的影响。”

　　以下是一些值得记住的细节，以便你了解马来西亚的房地产市场，并能像一个专业人士一样进入它。

　　当前房地产市场的情况如何?

　　贷款利率处于3.5%左右的历史低位，自2020年7月以来一直保持稳定。疫情爆发前，2018年的贷款利率高达5%。历史上，这被认为是非常好的。

　　自2020年10月以来，建筑材料的成本上涨了20%-40%。你可能想读一下，在新冠肺炎疫情期间，马来西亚的房价会在2021年上涨吗?

　　与此同时，EPF最近允许其成员从2022年4月1日起申请撤回最多10,000 emp。这样做是为了刺激该国的经济，并向受该流行病严重影响的人提供支持。

　　在《2022年预算》中有什么可以帮助那些想要投资房地产的人吗?

　　政府为B40群体以及首次购房者所做的事情应该受到赞扬。然而，M40组没有任何分配。对于那些希望拥有更多投资房产的人来说，今年的预算没有任何激励或刺激经济的措施。

　　以下是预算中的几个关键点，证明政府成功地支持了某些群体，但没有达到房地产行业的主要参与者(如世邦魏世、MBAM、MIEA和REHDA)的预期。

　　马来西亚已经废除了第6年的不动产收益税，因此那些拥有房产超过5年的人现在可以出售房产而不用缴税。

　　注:一直持有物业的卖主有出售的动机，所以在转卖市场可能会有更有吸引力的物业选择。

　　“自置居所运动”已停止。在2020-2021年，这项活动帮助了许多首次购房者，因为他们能够享受显著的印花税节省。

　　B40集团价值15亿令吉的住房项目

　　为Skim Jaminan credit Perumahan提供20亿令吉的担保(用于帮助零工工人、微型企业家、农民和没有固定收入的人)。

　　在2022年6月之前，将物业出租为营业场所的业主(中小企业和非中小企业)可享受租金减免至少30%的特别税收优惠。点击这里了解更多内容。

　　在2022年12月31日之前，对符合SOP要求的装修和经营设施的成本给予最高300,000令吉的税收减免。这是专门针对商业租赁物业的，其重点是为员工创造更安全的环境。

　　如何判断你是否适合做房东?

　　你怎么知道你是否准备好要孩子了?自己创业?辞掉你现在的工作?有些人可能会说，当时机成熟时，你会知道的。然而，在房地产投资界，有一些明显的迹象或技能将决定你是否具备必要的条件。

　　解决冲突

　　第一件事是，你准备好面对生活中的一些戏剧性事件了吗?因为不可否认的是，房地产投资者经常要应对“需要对抗的意外事件”，而且常常还要面对一些法律纠纷。当你在维护一个出租的物业时，你也在维护一个租户。这包括收取租金的责任，确保账单按时支付(为了避免水电被切断，因为大多数时候，它仍然在你的名下)，租户在租期违约，以及需要驱逐收回你的财产。

　　最近发生的房东因租客非法挖比特币而收到69.5万令吉电费的事件，足以吓到胆小的人。对于一个房地产投资者来说，在他的游戏中处于领先地位，并拥有铁一般的解决冲突的技巧是很重要的。

　　阅读:如何让讨厌的租户和非法活动远离你的租赁物业

　　情感上的分离

　　有抱负的房东需要学会与他们出租的房产分离。当涉及到租金率、房产售价(该放手的时候)甚至是房产内的陈设时，我们都不应该情绪化。房地产市场可能会大幅波动，对许多房东来说，赶上过去的数据将是失败的原因。

　　这里有一个可能的情况:拉玛总是以每月至少2500令吉的价格出租他的房产。他的房客最近搬走了，他开始找另一个房客。由于Covid-19大流行导致市场暴跌，所有询盘均为1800令吉至1900令吉。拉玛很激动，决定等到他找到一个愿意支付他想要的东西的人。6个月过去了，没有一个租客，如果他选择了现在的要价，他损失的要多得多。

　　以下是对非信徒的计算:

　　耐心

　　这一点是针对那些被他们的朋友贴上“热情”标签的人。房地产是一项长期投资，即使你是在玩租赁游戏，你也需要为未来制定一个退出计划。你可不想做一个目光短浅的投资者，一看到经济衰退就恐慌抛售。此外，那些花时间了解最新财产法的人可以等待机会，比如等到第六年才出售房产，以避免RPGT。

　　风险

　　1997年的亚洲金融危机、2008年的全球金融危机、2014年的俄罗斯金融危机……

　　所有的风险，都不是你能控制的。有些人可能能够预测某些事件，但对大多数人来说，这让他们措手不及。历史告诉我们，灾难性的情况会让人们的投资完全陷入困境，无论这些投资看起来多么“安全”。话虽如此，有些人找到了他们的黄金机会。风险始终是一个因素，如何减轻、控制和预防风险是任何房东的关键技能。你可能会觉得这很有趣:在经济衰退期间买房明智吗?

　　租房需要投资多少钱?

　　现在，你如何确定你的每月租金率?与任何行业专家交谈，他们都会说同样的话:确保你的租金收入能够产生正的现金流(在解决所有相关的物业成本后获得一些利润)。

　　你需要花多少钱取决于许多因素;

　　房产是地产还是共管公寓?维修费用会有所不同。

　　物业是配备齐全还是没有家具?

　　房产主要是为外国人还是当地人提供服务(外国人倾向于短期租房)。

　　这房子有多大?

　　你想租给谁?夫妻，家庭，单身汉，学生，专业人士——这将影响什么样的家具进入财产，甚至更多!

　　还有很多其他的方面，但不是列出这些(这可能要花很多页)，这里有一个简单而基本的方法来列出在财务方面的预期。首先，让我们假设你已经有房子出租，如果你没有，看看这些:

　　接下来，拿出一张excel表格，开始写下一些数字!

　　1. 你将开始准备你的出租物业。这将包括一次性成本，例如:

　　为您的房产提供基本的家具(通常一套2间卧室的公寓大约需要20,000 RM)。

　　部分维修/修补及电器保养(适用于转售物业)。

　　新租户的清洁费用。

　　房地产中介费。

　　这些通常是当年的一次性付款。这是因为你的租户将不得不在相同的情况下归还房产(公平损耗是可以接受的)，所以你不会再花这笔钱。

　　2. 接下来是持续支出。最常见的项目是:

　　包裹租金/退房租金(取决于是高层建筑还是地产)。

　　评估税。

　　(地层物业)管理费。

　　拥有空置房产的成本(我们的专家Varsha和Kelvin同意一年占2个月是安全的)。

　　正确地列出上述成本，并计算一段时间内你可以获得的租金收入，将确保你作为房东的生存。尽可能的详细意味着不会被意外的开支打个措手不及!这是我们的专家提供的专业建议:重要的是要注意，这些项目中的一些是可以免税的。记住，每一点成本最终都会累积起来。这将减少你的整体所得税，从而增加你的利润。

　　一旦你知道了你的总开支是多少，你就可以进入确定租金的最后一步了。记住，你出租的房产应该能产生足够的收入来支付以上所有的开支。

　　查看:如何计算马来西亚的租金率，以及什么是一个良好的租金收益的投资物业

　　买房投资租赁前如何进行调研

　　位置,位置,位置?错了!

　　大多数人一开始都是相同的“地段、地段、地段”策略，认为这是第一个也是最重要的方面。根据房地产试用代理，Kelvin Poptani，这往往是一个挫折的点，许多人!为了避免在脑海中被一个地方困住，他建议投资者首先回答这个问题:“出租哪种类型的房产让你感觉舒服?”，然后为这种类型的物业选择最佳的位置!

　　小贴士:投资者通常更喜欢把他们的投资房产放在自己附近，因为他们熟悉这个地区和周围的设施和设施，因此能够确定他们的目标租户是谁。如果你没有雇人来管理物业，那么如果你住在附近，管理租户和登记显然会更容易一些。另一方面，也有一些投资者希望他们的投资远离他们，因为这可以让他们进入不同地方的不同租客市场!

　　我们所说的不同“类型”的物业和市场是什么意思?如果您使用iProperty的“Search”功能，您将看到以下属性类型的选择。

　　根据你的舒适，你能负担的起，以及最终会给你最好的投资回报来筛选这份全面的清单。然后找出哪个位置有最好的表现“类型”的财产，你已经选择。这样你就不会被一个你不感兴趣的房产所困。

　　iProperty Transactions:免费获取最新的转售房产交易数据，帮助您做出最明智的房产决策。不需要注册!

　　一旦您对您选择的物业满意……

　　是时候联系你友好的邻居房地产经纪人了。与少数人建立关系可能对你有利。谁知道呢，他们甚至可能知道你关注的房产类型的减价出售/拍卖。当一处房产的价格低于市场价值20-30%时，拍卖就发生了，原因要么是卖方拖欠贷款，要么是绝望了，需要迅速出售他们的房产。所以，你需要做的是:

　　给他们打个电话。

　　告诉他们你的预算。

　　让他们与你保持联系。

　　准备好以后再去参观。

　　如果你有机会参观一处正在拍卖的投资房产，请务必注意以下几点:

　　它维护得怎么样。

　　这片区域的住户比例是多少。

　　管理团队做得怎么样(如果是公寓的话)。

　　该地区的交通便利程度。

　　安全是多么的安全。

　　我们的专家还提供了额外的专业建议:看看管理委员会，看看有多少房东拖欠了管理费!他们通常会列出一个清单。

　　在这里找到更多的提示:如何从马来西亚的房地产拍卖购买房子

　　如何融资购买出租物业

　　如果你不是用现金购买，另一种选择是获得住房贷款。但是如果你无法获得一笔有吸引力的融资保证金的贷款怎么办?有一些方法可以解决这个问题，让我们来深入研究一下:

　　场景一:考虑和你的配偶共同购买

　　假设你一个月挣4000 RM。这意味着你可能会很舒服地支付1300令吉的贷款。选择这个数额有两个原因，第一个是债务与服务比率(DSR)，它被银行用来计算你可以支付的每月还款。第二个原因是，你永远不想每月偿还的贷款超过你每月收入的三分之一。我们的专家之一开尔文喜欢使用三分定律，即收入的三分之一用于储蓄，三分之一用于支出，三分之一用于投资。

　　现在，理想情况下，你会出租这个财产，租金收入不仅能偿还贷款，而且每个月还能带来不错的利润。三分之二的法律意义的原因是,在不幸的(但是很有可能)的情况下,你无法找到一个租户的时间(如流感大流行期间),你仍然会有自己足够的收入来支付每月的贷款。

　　因此，有了这笔钱，你很可能买得起一套价值30万令吉的房产。

　　如果你的配偶每月也赚4000令吉，那么你的家庭年收入现在是96000令吉。有了这个，你可以获得联合住房贷款，并负担一个在rm70万范围内的房子，这打开了很多更多的选择!

　　场景2:如果你有不止一笔贷款，就合并你的贷款

　　你赚得很好，但你名下已经有一些债务:

　　汽车贷款。

　　个人贷款。

　　有些信用卡还在等待付款。

　　你想买一处房产，但因为你有很多不同的债务，所以很难获得贷款。你能做的就是选择债务整合，银行会把你所有的贷款变成一笔巨大的贷款。

　　这很有帮助，因为当你申请贷款时，你的DSR会受到所有债务的影响。通过合并您的贷款，您能够减少DSR，并有更好的机会获得更高的贷款。

　　有一些缺点，比如处理费用(可能很高)，不要忘记涉及的文书工作。然而，这是值得打电话给你的银行和谈一谈。另外，请务必阅读:如何计算债务偿还比率(DSR) &它如何影响我的贷款批准?

　　购买出租物业的其他考虑因素包括:

　　如何在Airbnb上租房子

　　一些值得考虑的因素是Airbnb和其他短期住宿平台。如果长期租赁市场不再那么强劲，人们就会这么做。这可能是一个很好的选择，但你必须在买房子之前仔细研究一下，这样将来就不会有什么麻烦了。不同的房产和州对短期租赁住宿有不同的规定。

　　在吉隆坡，任何房东都可以在自己的房产上经营Airbnb。然而，由于联合管理委员会制定的住宅规则不支持这一想法，住宅建筑不太可能允许这一想法。诸如“房东不应该把公寓改造成酒店”之类的评论通常是原因。然而，如果你的建筑位于商业名下，那么当涉及到你的财产赚钱时，你可能有更大的权重。记住，其他州有不同的规定。以沙巴为例，它将爱彼迎纳入了1966年的寄宿屋条例。这就意味着在这个选择上有更多的障碍。

　　家庭保险呢?

　　这需要更多的计划，因为从长远来看，这是一项巨大的投资。当你买房时，大多数银行会要求你购买房屋保险，以MRTA或抵押减少期限保险的形式。大多数人不知道的是，还有更好的选择。Kelvin说:“如果你不想让第三方参与MRTA是件好事，但它最终也会减少你的利润。因为MRTA是不可退还的，所以当你出售你的房产时，你的投资回报率会更低。”

　　你可以做的是寻找其他保险公司，如大东方保险公司和安联保险公司。他们提供了一个可定制的计划(“建立你自己的”保险)，在那里你可以选择计划的好处。你首先需要做的是了解创建MRTA的替代方案所需的基本知识。从那里，您可以添加或删除福利。这些第三方保险提供的一些巨大好处包括，如果你决定出售你的下一处房产，它可以转移到你的下一处房产上，以及作为一种投资的保险，它可以在一定年限后提供现金套现。

　　给希望在2022/2023年从租赁物业中获利的投资者的建议

　　如果你打算在未来一年左右进行投资，以下是我们的专家开尔文和瓦沙的一些至理名言:

　　1. 租赁协议非常重要。确保租赁协议中概述了双方的责任。有很多案例涉及到几个保险丝灯泡和更换一个坐浴盆，这些费用加起来可能高达数百林吉特，如果在协议中没有列出谁负责这些费用，纠纷肯定会产生——这将影响你的房地产投资。

　　2. 所得税。马来西亚的房产租金是要交税的。这意味着你需要有一个良好的记录，你的财产发生的所有开支，以减少税收。有一个可免税项目的具体清单。研究一下你有哪些财产，可以使用哪些免税项目。

　　3.找一个好的房地产经纪人。代理人不应该只是推销你的房产并达成交易——他们也必须这样做;

　　做好存货盘点及物业交接工作。

　　一旦租赁期满，收回财产并再次检查存货。

　　运行租户信用检查。

　　租约到期前2个月通知您(以便您讨论寻找新租户或更新)。

　　在马来西亚，你和你的代理人的关系是持续的，直到租约结束。期待这种水平的服务或者寻找一个新的代理——因为好的代理就在那里。