事实证明,住宅价格的波动比独立屋要小,但仍会陷入价格下跌的境地

2022-11-05 10:11  来源:

  澳大利亚房价下跌曾仅限于高端市场,但这种影响已扩散到更平价的公寓,尽管一些首都城市的房价逆势上涨,租金收益率全面飙升。

  阿德莱德在单位市场上相对强劲的表现反映了它的负担能力和较低的宣传库存水平。

  公寓价格相对于房价稳定的名声得到了巩固,公寓价格下跌的速度几乎是独立住宅的一半。

  自今年4月见顶以来,房价目前正以更快的速度逆转,下跌5.3%,而整个单位行业的房价下跌幅度则较为温和,为3.0%。

  当房地产价格飙升时,房屋的收益是单位数量的两倍,但事实证明,前者随后的失宠也比后者更引人注目。

  2020年9月至2022年4月期间,全国房价上涨了32.5%,而同期全国单位房价上涨了16.1%。

  但即便是在公寓领域,危机也在蔓延。

  CoreLogic的《市场地图》(Mapping the Market)报告分析的982个住宅市场中,有70.8%在9月份季度出现下跌,高于6月份季度的39.8%。

  各个首都的月度价值变化范围从霍巴特的1.1%下降到阿德莱德的0.1%上升。

  由于房价下跌幅度更大,9月份全国房价与单位价值之间的年度差距缩小至仅1.6个百分点,过去12个月房价上涨2.1%,而单位价值仅比去年同期的水平高出0.5%。

  单位物业价值的下降趋势,在下跌阶段的头几个月,一般只限于市场的上四分之一,然而,最近的趋势是,单位物业价值的下降范围更广,已蔓延至单位市场的中、低价位。

  在9月份的季度里,最昂贵的四分之一房价下降了3.9%,中等水平的四分之一房价下降了2.2%,而最实惠的四分之一房价则跌至负值,下降了0.4%。

  也有例外。

  在经济负担得起的首都,房价在后来的周期性峰值出现后,布里斯班(0.4%)、珀斯(0.6%)和达尔文(1.4%)的房价在本季度出现上涨,尽管9月份房价环比有所下降(分别下降0.1%、0.1%和0.3%)。

  在过去的一个月里,只有阿德莱德实现了增长。CoreLogic经济学家凯特林•埃兹表示,尽管中国的月度增长仍为正,但增长速度已经明显放缓。

  “阿德莱德的购买力相对较强,加上宣传的低库存水平,使得阿德莱德的单位市场对价值的下降保持了弹性,”Me Ezzy说。

  “随着未来几个月利率有望进一步上调,阿德莱德的住房市场很可能很快就会见顶,然后开始下滑。”

  在天平的另一端,该国东南部的单位价格表现最差。

  霍巴特房价环比下跌1.1%,较去年同期下滑0.1%,而悉尼和墨尔本房价环比下跌1.0%和0.8%,使全年跌幅分别达到- 4.8%和- 1.6%。

  利率在发号施令

  与更广泛的房地产市场一样,单位价值的前景仍然与利率的轨迹有关。

  根据最新的通胀数据,没有任何迹象表明澳大利亚央行(Reserve Bank of Australia)的加息周期将很快结束。

  澳大利亚统计局(Australian Bureau of Statistics)周三(10月26日)发布的数据显示,消费者价格指数在2022年9月当季上涨1.8%,年同比上涨7.3%。

  “负担能力的限制将促使购房者选择更负担得起、密度更高的居住方式……对单位的需求应该会加强。”

  ——Tom Devitt,住房行业协会经济学家

  埃齐指出,尽管自今年4月以来,澳大利亚的单位价值中值下降了约1.9万美元,但一笔新的自住贷款的月按揭还款通常比第一次加息前高出约600美元。

  “由于预计利率将进一步上升,在利率企稳之前,单位价值不太可能找到底部。

  “虽然房价下跌可能帮助一些首套房买家清除了存款障碍,目前的现金利率比4月份的紧急低点(0.10%)高出2.5个百分点,但围绕支付能力的讨论正在转向抵押贷款的可偿付性。

  “然而,未来可能会出现一些利好因素。”

  9月住宅单位价值环比跌幅略有放缓,从7月和8月的0.9%,降至9月的- 0.7%。

  “虽然现在还为时尚早,但这可能是一个迹象,表明单位价值正在越过下降的峰值。”

  

  投资者还在继续从公寓中获得更强的租金收益。全国单元房租金继续飙升,9月份上涨1.1%,而全屋租金仅上涨0.5%。

  除了堪培拉(- 0.1%)和塔斯马尼亚地区(- 0.3%),每个首都城市和地区单位市场的租金都在9月份上涨。

  布里斯班的租金价值继续创下最强劲的月度涨幅,上涨1.4%(截至9月份的三个月租金上涨4.6%),其次是悉尼和阿德莱德,这两个城市的租金均在当月上涨1.3%。9月份,西澳地区和澳大利亚地区的单位租金价格上涨1.2%,墨尔本和达尔文地区上涨1.0%,霍巴特和昆士兰地区上涨0.9%。

  建设延误

  在劳动力严重短缺的情况下,对多单元开发的强劲需求正考验着建筑业的集体能力。

  在2022年6月的季度,多单元课程的开课数量下降了6.0%,至16966门,但仍高于2020年的低点。高层和中密度单位的情况均有所改善。

  单元开发商也在与住房部门争夺工人。由于开工的房屋仍多于完工的房屋,澳大利亚房屋建筑商目前正在建设104 228套独立住宅,这一创纪录的建设规模比疫情前的规模大了81.2%。

  住房行业协会经济学家Tom Devitt表示,澳大利亚房屋建筑商仍在努力完成过去两年积累的大量工程。

  德维特表示:“供应紧张将使澳大利亚的住宅建筑商在今明两年忙得不可开交,因为他们将继续削减创纪录数量的独栋住宅项目,除此之外,多套住宅市场也将继续走强。”

  “随着利率和建筑成本的迅速上升,负担能力的限制将越来越多地推动购房者回到更负担得起、密度更高的生活中。随着移民的回归,对住房的需求应该会继续增强。”

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