哪个商业地产类别在2023年表现最好？
零售和写字楼市场在疫情过后陷入低迷，原因与工业地产行业仍是最受追捧的资产类别有许多相同之处。
在新冠疫情期间，人们从办公室涌向空闲的卧室和餐桌，越来越多的消费者转向网上零售。澳洲房产这两种趋势都没有完全消失，因为工人和购物者都对新的做法更加熟悉和满意。
但仓库、数据、配送和物流中心，以及许多推动在线需求的工厂，在整个动荡期间要么蓬勃发展，要么至少保持稳定，这是其他商业地产类型表现最好的。
Ray White Commercial研究主管Vanessa Rader表示，虽然许多资产类型的总回报率仍为正，但这是由收入回报的稳定支撑的，而除工业资产外，所有资产类型的资本回报率均降至负值。
雷德强调，与全国各地对工业用房的相对强劲需求和有限的新增供应相比，写字楼和零售用房的困境存在差异。
“新冠肺炎大流行带来的在家工作趋势促使办公室面临重大困难。
“低失业率和办公供应增加了该行业的困难，该行业一直受到高空置环境的阻碍，导致强烈的激励措施影响了有效租金。”
“零售作为一种投资类别，经历了一段漫长的艰难时期，来自网上交易的竞争给实体零售带来了问题，使其回报率低于其他商业资产类型。
“虽然在过去几年销售活动达到顶峰的时候，回报率确实有所回升，但尽管收入回报率保持一致，但回报率再次下降。”
没有哪个州能幸免于零售业命运的变化，资本回报率从维多利亚州的- 0.7%到西澳大利亚州的- 6.0%不等。所有零售部门都受到这些资本变化的影响，从大型超级和主要区域中心(- 1.9%)到社区(- 4.4%)，然而，收入回报率分别保持在5.3%和5.2%的稳定水平。
雷德表示，尽管零售和写字楼市场前景黯淡，但存量不足以及与工业资产相关的稳定收入流，仍对投资者具有吸引力。
“悉尼的收益率仍然是最低的，为4.4%，其次是维多利亚州和昆士兰州，分别为4.6%和4.8%。”
工业企业仍是投资者的最佳选择
工业地产行业的销售和租赁需求持续强劲。新楼盘供应有限，预计将推高房价。
Raine & Horne执行主席安格斯•雷恩(Angus Raine)表示，工业地产没有显示出放缓的迹象。
他说:“把重点放在住宅物业发展用地上，无疑是纾缓房屋短缺的必要措施。然而，我们看到筹备中的新工业物业却寥寥无几。”
“这将使空置率进一步下降，而在悉尼的利物浦和坎贝尔镇等主要工业中心，空置率已经接近于零。”
他说，昆士兰州东南部的情况与此类似。
“可用于开发的土地不足，导致二级库存价值上涨，但预计昆士兰州东南部将在2032年奥运会之前继续吸引州际和海外移民，推动进一步的需求，并在没有增加供应的情况下继续对价值施加上行压力。”
商业地产的下一步是什么?
虽然过去的表现不一定是未来回报的指标，但我们很难忽视办公室、留用员工和工业员工之间的差距。
2023年6月，零售资本平均回报率降至负2.7%。
在写字楼领域，cbd的总回报率变化更大，为- 2.3%，而非cbd的总回报率为- 1.3%。收入的一些稳定性使这些回报率居高不下，而资本损失平均分别为- 6.5%和- 6.1%。
Ray White Commercial的数据显示，堪培拉、悉尼和珀斯的cbd市场表现最差，资本回报率分别为- 11.1%、- 7.2%和- 6.4%，而在非cbd市场，帕拉马塔(Parramatta)遭受重创，回报率为- 13.2%。
雷德表示:“展望未来，无论利率走势如何，预计所有资产类型的上限利率都将进一步上升。”
“短期内，对商业地产的投资以及相关风险将使买家受到更多的考虑，从而对投资收益率构成上行压力。”
雷恩表示，基础设施仍然是商业地产需求的关键驱动力，尤其是在悉尼西郊。
“西悉尼机场(正式名称为南希伯德沃尔顿国际机场)的建设支撑了对商业地产的广泛需求，从机场区延伸到彭里斯、利物浦和以坎贝尔镇为中心的麦克阿瑟地区。”
他补充说，珀斯的商业市场也受益于该市的地铁网、贝斯沃特火车站的建设，以及耗资2.32亿美元的米切尔高速公路扩建工程。
他还为零售和写字楼市场带来了一线曙光。
雷恩表示:“随着企业越来越多地恢复到疫情前的状况，对零售和办公空间的需求正在复苏。”
“a级房产和具有环保资质的房产尤其受欢迎，而较老的b级房产租赁时间更长。”
问答
哪种商业地产是最好的投资?
零售和写字楼市场在疫情过后陷入低迷，原因与工业地产行业目前仍是最受追捧的资产类别有许多相同之处。
商业地产是否产生稳定的回报?
Ray White Commercial研究主管Vanessa Rader表示，虽然许多资产类型的总回报率仍为正，但这是由收入回报的稳定支撑的，而除工业资产外，所有资产类型的资本回报率均降至负值。
工业地产是一项好的投资吗?
工业地产行业的销售和租赁需求持续强劲。新楼盘供应有限，预计将推高房价。Raine & Horne执行主席安格斯•雷恩(Angus Raine)表示，工业地产没有显示出放缓的迹象。
