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　　为房主、投资者和卖家提供的见解

　　暑假期间房地产市场通常出现的平静期已经正式结束，在经历了异常活跃的一月份之后，房地产市场迅速升温。

　　买家在新的一年里比以往任何时候都更早地抓住了主动权，渴望领先于市场。由于创纪录的人口增长水平、缺乏租金保障以及对市场很快完全无法承受的担忧，竞争环境加上围绕利率达到顶峰的情绪似乎仍在推动需求和价格走高，尽管建筑成本有一定的稳定性。

　　尽管买家需求很深，但 2023 年房地产市场的特征是市场库存短缺，这一现象在许多市场领域都延续到了新的一年。由于澳大利亚人呆在家里的时间更长，往往选择翻新而不是搬家，营业额的减少也限制了供应。

　　2024年澳大利亚房价目前在哪里?

　　根据 CoreLogic 的 2024 年 2 月月度住房图表包，在截至 2024 年 1 月的三个月中，全国房价上涨了 1%，这是自 2023 年 3 月所在季度以来的最小季度涨幅。尽管季度增长有所放缓，但全国房价目前为 8.7%高于一年前。

　　与首府城市相比，地区房价目前的上涨速度更快，截至 1 月份的三个月内同期上涨 1.2%，而首府城市的房价涨幅为 1%。

　　经济指标与楼市之谜

　　经济指标通常预测房地产市场的走向。然而，在大流行期间和之后，这些预测变得不太可靠，因为尽管利率高且对经济普遍悲观，但 2023 年房地产市场却出人意料地繁荣。

　　是什么导致这些通常的模式发生变化，它们能否恢复正常?

　　利率上升与澳大利亚房价对比

　　通常，利率和房价之间存在直接对比。当利率上升时，借贷变得更加昂贵，降低人们购买房产的能力，从而导致房价下跌。相反，当利率下降时，房价往往会上涨，因为借贷成本更低。

　　尽管2022年4月至2023年1月加息后房价最初下跌，但到去年11月，尽管利率继续攀升，但价格却出人意料地创下新高。

　　为什么尽管借贷成本增加，房价却持续上涨？

　　导致房价上涨的因素有多个，其中最值得注意的是，随着国际旅行限制的取消以及 2022-23 财年海外净移民人数跃升至 518.000 人，人口增长从 2022 年中开始显着反弹。租赁市场紧张、租金上涨高、空置率低，也鼓励更多人考虑买房居住。

　　虽然偏离了房价的预期轨迹，但这种现象并不是全新的。2004年至2008年间，在强劲的经济、采矿业繁荣和移民增加的支持下，尽管利率较高，房价仍然上涨，这也导致了低失业率和住房需求增加。

　　2023 年，房地产融资数据点表明，市场上出现了大量不那么依赖大额抵押贷款的买家。APRA 季度数据显示，以 20% 或以下首付担保的新增住房贷款从 2020 年 12 月季度的 42% 缩减至 2023 年 9 月季度的 28.7%。这一转变表明，市场上买家有更多的预付款可花，可能会影响利率对房价的通常影响。

　　国家数据显示，到2023年中期，房价的快速上涨开始放缓，这表明长期的高利率可能开始对市场产生预期的降温效应。

　　澳大利亚人对经济感到悲观，但房地产表现出韧性

　　消费者信心指数由西太平洋银行和墨尔本研究所创建，衡量家庭对其财务和整体经济的乐观程度，以及他们进行大量购买的意愿。该指数得分较低意味着人们普遍对经济感到消极，而到 2023 年，这种情绪达到了 90 年代初经济衰退以来的最低平均水平。

　　最近，乐观情绪略有改善，可能是因为利率已基本稳定(澳洲联储决定在 2024 年 2 月维持利率不变)，但情绪仍然基本消极。

　　有趣的是，虽然消费者信心通常与售出房屋数量同步变化，但 2023 年却出现了显着差异。

　　尽管经济普遍低迷，但下半年平均每月售出房屋数量大幅增加，并于 2023 年 10 月达到峰值，售出超过 51.000 套房产，较上年增长 27.6%，尽管消费者信心略有下降。

　　尽管普遍存在经济悲观情绪和高利率，但房屋销售和价值仍在上升，这种不寻常的趋势可能受到租赁市场紧张、人口强劲增长以及部分买家对借贷依赖程度较低等相同因素的影响。然而，到2023年底，房屋销售势头略有下降，表明房地产市场对经济压力的抵御能力可能有限。

　　进入 2024 年，早期迹象表明一些此前表现疲软的领域市场正在回暖。例如，2月初，悉尼的拍卖清盘率创下2023年中以来的最高水平，悉尼的房价在去年年底下跌后出现小幅上涨。这表明市场可能对利率见顶的预期做出积极反应，暗示全年市场活动可能回升。

　　买家在寻找什么?

　　近年来，我们看到买家偏好发生了重大变化，越来越重视实用性和代际生活。这场流行病重新调整了优先事项，强调了空间的价值和靠近便利设施生活的好处。

　　这种转变明显地体现在对舒适性和便利性之间达到平衡的房产的需求不断增长，例如宽敞的公寓和联排别墅，方便学校、商店和交通。

　　投资者的行为也在适应这些不断变化的动态。由于不同城市的租金收益率存在差异，并且越来越注重长期收益，投资者在选择时变得更具战略性，通常会出售收益率较低地区的房产，投资于租金回报较高的城市。

　　2024年展望：需求旺盛，供应紧张

　　随着我们进入 2024 年，房地产市场的买家兴趣激增。尽管优质房源持续短缺，但竞争环境正在推高价格。理想房产的稀缺，特别是在家庭和小型住宅领域，导致市场紧张并加剧竞争。

　　给房主、投资者和卖家的建议

　　在这个充满活力的环境中，房主、投资者和卖家必须凭借洞察力和策略来驾驭市场。那些考虑今年出售的人有一个独特的机会来利用买家的强劲需求，特别是对优质、适合家庭的房产。

　　随着市场不断发展，保持信息灵通和适应能力将是在澳大利亚复杂的房地产格局中取得成功的关键。无论您是购买、出售还是投资，当前的市场状况都为那些准备好应对挑战并充分利用其潜力的人提供了大量机会。