美国买房流程细细解读【新】
本文由资深美国房产经纪人近期撰写：
如今美国的房地产市场日新月异，已和三、四年前的情况有所不同，尤其在外籍投资者在美购房的比例和外籍投资者资金途径等。我先简单地分析一下外籍人士在美购房的比例，全美国外籍人士在美购房额占总数的7%，是一个相对较高的比重。下面的图表罗列了主要的在美购房的大国：欧洲的英国、德国、法国和俄罗斯；美洲的加拿大、墨西哥和巴西；亚洲的中国、日本和印度。中国人赴美购房的热潮近4年才开始，2011年只有一小部分中国人来美国买房，但是到了2012年就大幅上升了78-80%。然而到了最近这两年，很多新楼盘的网页都有了中文版以方便中国买家浏览。2014年中国人在美国房地产界交易了共200亿元美金，2015年285亿元，如果按照均价100万来算，大概将近3万人次之多。
下图显示了外国人在美国买房使用现金和贷款的比例。现金的比重从2007年的28%上涨到2014年的60%。当然这有很大程度上是受美国次贷危机的影响。在危机7年后的今天，贷款机制依然没有放松，即使是美国本地人，也不容易获批贷款，外国人就难上加难了。但是所有的市场都有周期，贷款一定会逐年放宽，也许现金的比重又会有慢慢的下降。基于我做房屋贷款的经验，对贷款的机制和各家银行制度也比较熟悉。外国人申请贷款，基本上可以获批50-60%。每个银行对贷款人的要求也不一样，但是对中国贷款人而言，有一点要求是绝对一致的：首付款项需要在境外账户“成熟”一段时间，银行才会放款。还有，如果需要贷款，购房的时间会相应延长2个月左右。
接下来我们具体分析一下一个曼哈顿产权公寓的案例。图中的房子是一间大约有50平方米带小阳台的统舱(Studio)房型，位置在曼哈顿的喜鹊儿区（Chelsea）。统舱是公寓类型中面积最小的一种，屋内没有明显间隔，客厅、卧室、厨房都在同一空间内。图中所看到的统舱两年前重新装潢过，空间相当的宽裕，可以放的下一张双人床、沙发、柜子等大件的家具。房间内还有诺大的落地窗，室内采光充裕。厨房属于半开放式，而且实用面积大，配套的设备一应俱全。阳台上的景致虽说称不上华灯璀璨的城市景观，但也属安静舒适，楼与楼之间有较宽的距离，还有枝叶扶疏的绿化带。再者，此间公寓的回报率虽然不高，以7年为期，它的无杠杆回报率在43%左右，有杠杆回报率在55%左右。但其中的7年内公寓经历了次贷危机。2007年是房价顶峰时期，危机开始之前， 2009至2010年间是房价低谷期，公寓的价格仅下滑了20%，而美国平均房价则极速下降50%之多，从数据可得知，纽约房产市场有着极强的抗压力。如今纽约房价已经回升甚至超越07年的水平。投资者的受益是比较稳定的。
购房流程
这一张图表简单地介绍了在美国买房的流程，整个流程需要2-4个月不等。第一步是在网上筛选房源，接着是实地看房和贷款预审。选定好房子后要进行房屋检验，买家在购房之前要确定房子无任何严重损毁或虫害等问题。第四步就可以正式签订买卖合同。之后银行开始进行为期1-2个月的贷款审核，与此同时进行大楼入住审核。在成功获得银行贷款和入住审核后，买卖双方进行产权交接。
购房额外费用
除了了解购房流程，还要清楚知道购房时还需要支付哪些额外的费用。其中包括有大楼申请费、信用查询费、产权查询费、产权保险费以及律师费，图中一一列出了基本额外费用的数额。如果买家需要贷款，还有银行手续费和贷款税费，其中贷款税费是款项的1.925%。另外，如果买家是购买新楼盘，产权转移税是必须交付的，约为房价的1.8%。
在海外投资购房除了需要清楚了解一些基本的情况、流程以及费用，买家还需要关注在整个购房过程中的细节，例如购房时需要律师的作用，如何找适合自己的房型，如何合理性出价等。
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