外房网

2016年上半年，中国投资者海外房地产投资高达161亿美元！投资额度同比去年增加1倍！稳定的投资环境、发达的教育水平及优越的生活环境，海外房产投资已成国人投资理财重要新手段！美国房产市场与中国有所差别，中国人买房一般确定好城市，就可根据购房预算、地段、配套等来进行房屋选择了，那在美国买房该做哪些准备工作？美国买房也要考虑地段等问题吗？下面就投资美国房产前的准备工作做详细介绍。

同样的地方也会有不同的社区(Community)，有的社区房价贵，有的社区房价便宜。完全是独居屋的社区，房价比有很多公寓的社区贵。在中国是人以群分，在美国是人以钱分。你用多少钱买房子，你邻居的收入也就在同样的范围内。

有孩子的家庭还会考虑孩子上学的问题。美国的公共教育有严格的学区划分。由於学生来源和师资质量等因素的影响，造成学校标准考试成绩及其他评估结果的差异，从而出现好学区，不好学区一说。每个学区都有自己的网站，打进一个地址就可以查到所属学校。还可以查到每个学校的一览表。从房地产角度来看，好学区的房价比其它学区要贵。许多人希望在好学区买房，给子女提供好的学习环境。

在其他学区能住独立屋，在好学区只能住连栋屋。如果你只有一两个小孩，可以考虑私立学校。如果孩子太多，每个孩子私立学校的学费加起来，就会超过好学区和其它教育房子的差价，这样还是在好学区买房较省钱。

同样的价钱，在有的地方可以买独立屋(Single Family House)，在有的地方只能买连栋屋(Tome House)或者公寓(Condo)。从投资的角度看，独立屋最保值，其次是连栋屋，最後是公寓。从居住的角度看，怕听邻居噪音的最好买独立屋。不愿割草和收拾院子的最好买连栋屋。

严格地说公寓不是房型，只是一种组织形式。买独立屋和连栋屋时，你是连房子带地一起买(Fee Simple)。买公寓时，你只买你住的那一个单元，房顶和地都不是你的。

首先要搞清买哪种类型的房屋。美国房地产市场的房屋种类很多，最主要的有独栋别墅（house），联体别墅（town?house），公寓（Condo）。对于投资者而言，独栋别墅最具投资价值，公寓最没有投资价值。从过去30年美国公寓价格变化规律看，公寓建成之后价值会逐年递减，因为美国的人工很贵，老旧的公寓需要花费大量的钱去维护，所以超过20年房龄的公寓基本就无人问津了。而独栋别墅却恰恰相反，虽然房屋也有老化的问题，但所在土地是永久产权的，土地在一直升值。相信大家都很容易弄明白这个道理。养房费用有哪些？

1、房产税房产税在美国各个州和地区都不同，一般在1%多一点。政府会对每个房子做一个评估价，然后根据评估价计算房产税。很多国内非专业的投资人对房产税都有误解，其实按1%计算，就是你交100年房价才涨一倍；实际上100年之后房价早已涨了至少10倍，房产税根本就可以忽略不计。同时在中国虽然没有房产税的概念，可是只有70年产权，房子的建筑成本只有2000多人民币一平米，也就是说大部分成本都是土地成本，把房子的土地成本分摊到70年里，你所花的钱比美国的房产税其实还要高不少。

2、房屋保险在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子，房屋保险费每个月都在100美元左右，一年就是1200美元。此外，在自然灾害多发的州往往还要额外增保一份自然灾害险，例如加州要加保地震险，南方城市要加保飓风险等。

3、物业费物业费主要是针对公寓而言的，别墅一般没有物业，都是自己建房自己维护，物业费为零或者每年只有一到两百美元；那种开发商建一大片新别墅的情况需要特别注意，物业费可能比较贵。公寓的物业费大约每年3000到5000美元，越是年代久远的公寓维护成本越高，物业费也越贵。

美国房子面积是以人能居住的面积来计算，不是以建筑面积计算，美国别墅的地下室的，如果没有专修，这就不会算在居住面积里的，阳台和车库也都不计算在内，够人性话吧！不仅如此，综合美国的房产价格，不能只看单纯的面积价，而是要根据整个小区附近房子的价位。很多人买房子买的是独栋别墅和联体别墅，而别墅的价格受到多方面影响，比如地区好坏、车库多少、室外花园土地面积多少等综合因素。但是有一点，举例:?当房子标明是2000（大约200平方米）平方英尺，售价30万美元，那么，这个2000平方英尺一定是实际居住面积，是不包含车库、阳台、地下室和公用过道、电梯等。哪些要素影响房价？一般美国独栋别墅至少三卧起，联体别墅两卧起，当然卧室、卫生间越多价格也就越高。同一个区域内，房子价格往往和卧室数量成正比，价格不是采用中国国内的面积乘以单位价格来计算。此外，美国别墅外的花园土地面积越多，总价也会越高。买房与移民无关

买房与移民美国没有直接的联系。外国人只需要提供身份证明和合法入境美国的签证就可以在美申请购买房产。买房可以被视为一种投资行为。买房交哪些税

美国买了房子虽然永远都是自己的，但买房后每年都要交税，直到永远(除非你卖掉)。美国政府每年征收相当与房地产值百分之一到百分之二的财产税。相当于每过五十到八十年，你就要把你的房产值，再向政府交一遍。如果你没有钱按时缴纳房产税，那么，美国政府可以没收你的房产。把你的房产拍卖，用以抵偿欠税。另外根据美国各州的法律不同，业主每年所需缴纳的物业税为房子总价的0.5%-3%不等。如果出租，还要缴纳租金的5%-10%作为管理费。中国的富人一直在盼着房子升值，而很多美国人却巴不得房子降价，因为地产税会随着房价涨跌。

“外国人”在美国的房产，如果是出租，每年获利部分的交税额为个人所得利润的20%，如果一年的个人所得为5%-7%，即这5-7%的20%要交税。扣除房子的折旧费，一般3.5%左右的20%为实际交税的费用。美国国税局定义的外国人，不是正常意义上的外国公民，而是一年中在美国居住时间未超过183天的外国人。如果房产卖掉，则需要交房子获利的33%，在此之前卖方还要支付房地产经纪公司费用、卖方的过户公证费、屋主产权保险费、县政府过户税、市政府过户税、一年的房屋保修费、白蚁检查费、屋契文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费等等，另外还需还清所有尚未支付的地产税、社区费等，这些费用几乎要占去房屋全价的7%左右。卖房开支最大的一笔费用是请经纪人，大约占房价的6%，但唐人街很多人拥有房地产经纪人的执照，就是专门为了在买卖房子时，可以省掉经纪人的费用。另外，无论你投资房产是赚了还是赔了，外国人卖房必须要向美国税务局缴纳所得税，由产权公司在过户时就扣除房价的10%。