傅浩强：美国加州房市限制越多 泡沫越大
尽管早在10年前，大名鼎鼎如谢国忠者便坚定地看跌中国地产价格，但中国地产价格却以一轮比一轮剧烈的上涨，让经济规律、经济学家一次又一次的被啪啪打脸。时至今日，已经鲜有人敢对中国房价涨跌抱有笃定的观点——虽然对于中国房价是涨是跌，依旧众说纷纭。
只是，泡沫在破灭之前，就像是“房间里的大象”，绝大多数人都不愿意承认它的存在。
不过，就在10年前，另一个国家的房地产市场曾经从极度繁荣旋即掉落到极度萧条之中，个中的惨痛经验，却着实值得今天的中国予以警惕——那就是美国。
2008年的美国金融危机，根源就在房地产市场的泡沫破裂。不过，无论是学界还是大众，随着时间的推移，大多将目光盯在次贷危机和金融创新的风险之上，却逐渐忽略了房地产市场存在的问题。倒是斯坦福大学的经济学家托马斯·索维尔，借用《纽约时报》两位作者的话，指出了危机的本质：“房地产，一贯是引领经济走出衰退的引擎，这一次却一反常态，似乎越来越可能成为经济的绊脚石。房地产市场从本世纪初盛大的绽放已然转入壮观的溃败，而其影响将可能会持续数年才得以消退”。
显然，索维尔是在提醒大家不要忘却房地产市场的这次“大溃败”，而以史为鉴地重新梳理出一套楼市合理的运作机制。也因此，进一步地，这位奥地利经济学派的代表人物，为大众撰写了一本经济学通俗读物：《房地产的繁荣与萧条》。
限制政策越多，房价越高
在这本书里，索维尔详细阐释了2008年金融危机之前，美国房产是如何产生泡沫的。
首先，索维尔发现，危机前的美国房地产市场发展是不均衡的。的确，美国房地产的繁荣与萧条是一个全国性问题，但是问题的根源却趋向于集中在一些房价过高、波动过大的区域。比如，从2003年到2004年，美国全国房价的涨幅为13%，但它的统计范围里同时包括了涨幅为4%的密歇根州，和35%的亚利桑那州。而加利福尼亚州的涨幅更是一直都数倍领先于全国。尤其是加利福尼亚州沿海岸，一直都是全美高房价的最大市场，也是房价涨幅最快的区域。在美国房地产市场处于巅峰状态的2005年，全美房价涨幅最大的十个区域全部位于加州。
曾几何时，加州的房价水平与全美其他地区并没有太大的差别。直到20世纪70年代，加利福尼亚州沿海的房价才逐渐抬高，从此领跑全国。到2005年，在旧金山湾区，一幢普通房屋的售价超过了全美平均房价的3倍。在加利福尼亚州各市县中，购买普通大小房屋的资金完全能够在其他区域购买大型豪宅。
这些房价过高的区域究竟有什么特别之处？索维尔发现，惯常的观点——收入上涨、人口增加，都无法令人信服地解释这些区域何以比其他区域房价更高、涨幅更快。如当加利福尼亚州的房价已经数倍于全国平均值时，该州人民的收入增幅甚至低于美国其他地区。而人口增长方面也很难支撑前述的理论，因为旧金山半岛20世纪70年代期间的人口增长，与全国增长的幅度大体持平，甚至于像加利福尼亚州帕罗奥图市这样的地区，在这一时期的人口数量还退减了8%，但房价同期却上涨了近4倍。
事实上，造成地区间房价差异的最大因素在于土地的价格。根据美国国民经济调查局的估算，在芝加哥，每1000平方米的土地为房屋成本贡献140,000美元，在圣地亚哥这一数字为285,000美元，在纽约约为350,000美元，而在旧金山则接近700,000美元！这也就解释了，何以在旧金山普普通通却价格不菲的房屋会遍布整个城市。
既然，是土地价格差异导致了不同地区间的房地产价格的不同，那么或许我们还会继续提问，为什么各地区间的土地价格差异会如此之大？另外，为什么加利福尼亚州的房价会在20世纪70年代出现暴涨？该州的土地供应量显然不可能在这个时期发生巨大的变化。对于这两个问题，索维尔尖锐地指出，“变化真实的发生了”，但它“是一种政治性的变化”。
考察历史可以发现，正是在20世纪70年代，加利福尼亚州开始广泛制定严格限制土地使用的法律和法规。这些法律和法规普遍禁止在开阔地上建房，目的是“保护空地”、“保护耕地”、“保护环境”、“历史遗迹保护”等政治性口号。不仅如此，这些限制的使用范围还在逐年扩大。在这样的限制下，加利福尼亚州开始出现越来越多的“空地”，土地资源被人为造成一种稀缺状态，这自然就推动了土地价格的上涨，并最终导致普通大小的房屋也成为百万“豪宅”。
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