英国伦敦城房产的投资的三种模式
◆楼花投资（Off Plan）
楼花投资，也叫炒楼花，即购买开发商尚在施工阶段的商品房，在交房前就在市场出售。
伦敦开发商一般会在竣工前1-2年开始销售楼花；少数开发商，例如像伯克利（Berkeley），会提前2-3年开始销售楼花。
楼花投资的主要利润是将楼花房产在竣工前出售，获得施工期的房产增值收益。楼花投资形式上像国内的新房销售，但是付款比例与出售时间不同于国内新房，因在新房交楼前出售楼花，投资杠杆效应较大。
优势：与国内购买新房不同，伦敦新房购买仅需支付首付，买房首付为总价10-20%。在国内买房交完首付后，就要进行按揭贷款，并开始偿还贷款。而伦敦购买期房在交楼前半年，才开始申请贷款；在交房时再开始银行按揭月供。所以在投入方面，伦敦购买楼花仅为首付加律师费等杂费，投资成本较低。如果提前与大开发商确认，可以在交房前转让楼花，从而躲避后期的付款压力。
风险：买楼花的风险主要在于交房前的销售压力。如果无法在交房前出售，又没有及时跟进贷款问题，可能遇到因违约而损失首付金的情况。又由于银行的贷款政策不同，如果因为贷款人问题，不能从银行贷到所有房价余款，购买者可能要在交房前，补足不足的房款。
注：国内常见的房产投资方法，购买期房，出售新房。由于持有房产时间不同而收益不同，故不计入“楼花投资”。“楼花投资”仅指买楼花、卖楼花的投资行为。
◆现房出租（Buy To Let）
现房出租，就是购买已交付的房产，即国内购买二手房进行出租，赚取租金，获得长期收益。2009年金融危机后，英国收紧贷款条件，仅有汇丰、中国银行对国内投资者开放房产贷款的渠道。
优势：在伦敦进行房产收租投资，得益于伦敦高租金回报与较低银行利率。如前所述，伦敦多年来房屋供给严重不足，导致伦敦具有较高的出租率，且租金较高。租金回报率远远高于国内一线城市。伦敦房产租金高于月供且有结余，一般现房出租的租金回报在4-5%/年左右。
此外，现房出租投资除了租金收益之外，还可以获得房价的增值收益。在伦敦房地产市场过去30、40年的房产年化收益中，租金回报占三分之一，房价增幅占三分之二。
风险：为了追求更高的租金收益，有的房东会将房屋“房中房”地分间出租。虽然这样可以得到更好的回报，但是，英国法律偏向租客，如果出租时遇到租客纠纷，解决周期一般比较长。
注：国内的现房投资，即购买现房，出售现房，由于持有房产时间不同而收益不同，故未计入“现房出租”，现房出租仅指买现房、出租现房的投资行为。
◆旧改（开发商）投资（Developer）
这里所说的开发商投资，主要是旧改投资，为投资本地房产改造开发或重建项目。通过房屋方案的改建、扩建、土地使用功能改变等形式，实现房产的增值。一般为小型房产开发项目，耗时6-24个月。投资模式为固定收益与股份制分红为主。
伦敦的英国本地人，现在也有越来越多的华人，或者来自于国内的投资者，在伦敦选择一些能够改造扩建的房产进行投资，如改建后建筑面积的扩大，例如3层住宅扩建为4层住宅、1房户型扩建为3房户型；或者使用功能的改变，如将原有的仓库改造为住宅等，这种旧改投资的趋势越来越明显。
优势：与楼花投资不同，楼花投资的房产主要依靠房产的区域增值，属于被动型增值。旧改投资的房产增值点更为明确，属于主动型增值。这种方式的投资回报更为可控，投资回报率也比较高，年化回报率10-25%/年。
风险：在英国，作为开发商的房产开发改建，需要经过政府机关审批，其规划流程较为严谨、公立，因此需要有专业团队进行项目的策划与管理。
