英国房产富豪养成记:20年房价涨40倍的投资路径,未来20年投哪些区域？如何倒腾房子赚得更多？
首付当然也是靠买家一点一点攒出来的，而之后的故事并没想的那么简单。
尽管伦敦房价有着经得起时间考验的平均增幅，但要想在一定周期内实现更大的增值，单纯的持有肯定是不现实的，还要进行“合理置换”。其实道理很简单，一个区域的增长潜力不可能一直持续，在正确的时候选择最具潜力的区域，才有可能快速跻身百万富翁之列。
国际领先的房地产顾问服务机构仲量联行(JLL)最新的一项研究，公布了在过去20年中伦敦的普通买家是如何从首次购房者一步一步成长为房产百万富翁的。更重要的是，这份研究还揭示了未来20年买家们应该怎样优化自己的购房之旅。
JLL分析了英国土地注册局(Land Registry)自1995年以来的数据，以确定如果一位普通业主每5年搬一次家，他们可以积累的资本增值。
在每次搬家时如果都能办到伦敦房价增幅表现最好的地区，那么20年后的现在他的房产价值将超过200万镑。
调查发现，过去20年中“最好购房路线”从1995年Tower Hamlets的第一套房子开始，当时那里的均价只有£59,865。在2000年时借助一定比例的贷款可以搬到Barking & Dagenham，2005年搬到Kensington & Chelsea，2010年搬到Camden，2015年搬到Waltham Forest，那么现在他们所居住的房产价值将达到240万镑。
与之相对，如果直到2017年1月这位买家还住在20年前买下的Tower Hamlets房子中，根据该行政区的平均房价增速，他们的这套房产目前价值只有£417,000。
此外，JLL的调查还揭示了一位买家的最坏选择，如果每次搬家时恰好选到了房价增速最慢的那个行政区，那么20年过去了他们的房产价值仅为26万镑，刚刚超过全英平均值22万镑，更是远低于伦敦平均房价。
JLL住宅研究部负责人Nick Whitten表示：“这项调查强调，即使在囊括了2次衰退期的一个周期内，伦敦房产市场仍表现突出。”
“通常英国人在一生中会搬几次家，进入不同的房产阶段。这份数据显示了伦敦人是如何一步一步通过搬家，来实现房产增值，最终变身房产大亨的。”
“过去35年伦敦房价保持了每年8%的平均增幅。只要对伦敦房产市场的长期前景保持信心，在这个周期内都会实现房产的资本增值。”
展望未来，根据每5年搬一次家的假设JLL也预测了未来20年中一位普通购房者可以获得的潜在房价增值。
——Step 1——
作为一个2017年步入房产市场的首次买家，他的第一桶金(2017-2021)从伊丽莎白线城铁沿线的Ealing行政区开始。
截至2017年4月，Ealing的平均房价为49.5万镑，5年内的房价增幅预计为20%。
假设买家支付10%的首付，即4.95万镑，剩余9成使用抵押贷款，按照20%的房价增幅计算，5年后买家的首付本金将增值至£148,500。
——Step 2——
在第二阶段(2022-2026)中，可以选择同为伊丽莎白线城铁沿线的Redbridge行政区。
根据Oxford Economics的预测，2022年时Redbridge的平均房价为£477,000，之后5年的增幅预计为22%。
假设买家在2022年时以Redbridge的均价买了一套房产，并用卖掉Ealing房产所得的£148,500支付了3成首付，剩余7成申请抵押贷款，按照22%的预估房价增幅计算，5年后首付将增值至£253,440。
——Step 3——
在第三阶段(2027-2031)中，JLL认为Haringey行政区将经历巨大的房价涨幅，因为已经获得规划许可的纵贯城铁(Crossrail 2)计划于30年代初期开通。而拥有6座纵贯城铁车站的Haringey无疑将是最大的受益者。
根据Oxford Economics的预测，2027年时Haringey的平均房价为£830,000，之后5年的增幅预计为21%。
假设买家用£253,440作首付，在Haringey买下一套平均房价的房产，这时的首付贷款比约为3:7。按照预估的21%房价增幅计算，到2031年，他的本金将增至£427,740。
——Step 4——
最后一阶段(2032-2036)，JLL认为买家可以选择Lewisham，因为它将受惠于从市中心1区的象堡(Elephant & Castle)到Lewisham的地铁Bakerloo线延伸工程。
根据Oxford Economics的预测，2032年时Lewisham的平均房价为£860,000，之后5年的增幅预计为20%。
假设买家用£427,740作首付，在Lewisham买下一套平均房价的房产，这时的首付贷款比约为5:5。按照预估的20%房价增幅计算，到2036年，他的本金将增至£599,740。
Whitten补充道，“更重要的是，我们看到了近年来伦敦房价的增长，同时我们也要承认对于首次购房者而言，成为伦敦的有房一族变得越来越难，越来越昂贵。关键的是，伦敦住房市场的供应将随着更广泛的产品和居住权而更加。”
