非美国居民如何持有美国房产才省税？
首先， 对于非美国居民来说， 最首要的风险是什么？
遗产税!
什么？ 我又没有美国身份，怎么会有遗产税？！ 虽然你没有美国身份，但是你在美国的有形资产， 也是要缴遗产税的！你也许会说，你好像以前有跟我们说过，美国的遗产税免税额度每个人是500多万美元？没错，更确切地来说，当前的额度是549万美元。但这个额度是针对美国居民的。对于非美国居民的投资人，遗产税免税额度只有6万美元。
6万？ 什么概念？ 如果你的房子是100万美元，你可能的要缴的遗产税就是（100 － 6） ＊ 40% ， 将近40万美元要拱手让给政府。再加上中间这个那个财产清理过户的费用，你一旦有个三长两短，一半的资产就贡献给政府了。
如何解决？ 四个方案
第一： 接受这个风险，但保证自己永远不会有意外。 Ok， I lied. 我没说实话。这不是个解决方案。其实只有三个。
第二： 用人寿保险，购买适当额度的人寿保险，在必要时支付遗产税。你利用了一个专门以此目的而存在的金融工具规避了生命险。你的支出要比你可能支付的遗产税要少很多很多。
第三： 用公司框架完全消除遗产税。投资人在美国之外设立公司，该公司在美国购买房产。有时候，为了管理便利，也可在美国设立一个子公司，由子公司购买。这个方法消除遗产税是因为身为非美国身份投资人的财产是外国公司的股票，跟美国的遗产税没有瓜葛。
第四： 用信托。投资人设立一个不可撤销信托，将资金放到信托里。信托持有资产。这等于将资产独立出去，起到避免遗产税的目的。
何种方式最好？
需要考虑的一般性因素：
操作成本： 一般来说，公司的设立和后续管理比信托要简单一些。 保险在设立时需要经过申请，体检和批准。但一经设立，后续管理则非常简单。
控制权： 公司比较好，因为投资人可以有完全掌控权。但信托属于不可撤销信托，（这是避免遗产税的关键），所以原则上财产已隔离出去。这一点往往让我们中国同胞们很紧张，以为对自己支付了百万家产的房子失去了控制。其实，信托的受托人是你指定的，受益人是你指定的。你并不是真的没有任何影响力。况且，你可以把你的希望以条款形式放在进信托里，使其更有法律效力。
资本增值税： 公司比较不划算。如果忽略州税, 美国联邦资本增值税率对于公司是34％， 但对于信托来说是20%。
收入税： 一般来说，公司不划算。 对于租金收入，除了要支付正常的公司税外， 还要在税后收入上支付30%的分支收入税（Branch Profit Tax，是外国公司在美国的分公司将收入遣送回外国时的税)；或者预缴收入税（对于中国公司是10%）。所以，一不小心，整个税收可以占你收入的50%。而信托在这方面的收入税率是个人税率一样的，累进制，最高39.6%。 请注意，因为中国和美国有税收收入， 中国公司在美国的分支不需要缴30％的分支收入税。
如果是个人居所：公司也不划算。如果你的房产是自己用来住的，那么公司框架就不太好。因为任何在公司名下的资产用作私人用途，就会有可能的税务问题。但信托则没有这个问题，因为信托就是专门用来让你免费居住的。
如果你打算利用投资组合利息（Portfolio Interest) 借贷的方式投资地产，一般来说信托是唯一的选择。OK， 我知道，这有点拗口，投资组合利息借贷？ 意思是投资人将投资款以贷款的方式从非美国实体借给美国实体，在一定条件下，可以减免收入税。这有些太专业了，这里不详细展开。
好多因素啊！到底怎么做决定？
总的来说，你最需要回答的问题有两个：
1.我是不是宁愿在设立时的时候少花钱，在以后支付较高的增值税和收入税？
2.我是不是一定要时时刻刻全权掌控？
你可以做这些简单的估算： 对持有时间和未来增值做出假设，计算一下用信托比用公司框架可以帮你省多少增值税？ 如果用投资组合利息借贷可以帮你省多少税？ （租金收入可以忽略不计，因为差别不大，除非是投资款巨大）。
比较一下设立信托和设立公司之间的成本差别。
相对应的人寿保险是什么样的成本？比如，你计划持有10年，估计价值为500万，那10年期，保额为200万的保险是多少钱？
如果信托更有意义，那你是否愿意放弃法律层面上的控制权？ 如果愿意，信托比较好。
如果控制权绝对重要，高于税负，那就设立公司。
如果用组合利息借贷，就用信托。
如果人寿保险最划算，那就买一份保险，然后设立一个简单的避免法庭认证的框架（比如，设立一个可撤销的生前信托）。
所以，方法不是没有，就怕你不用。太多的国人用直接持有的方式，将财产置于巨大税务风险之下。
今天的文章是一个概述，以后我们还会更详细地分析各种房产持有方式： 个人直接持有；中国公司持有；中国公司在美国的分公司持有。
最后希望大家少付税，多赠钱。当然，要合法合规，光明正大。
