【投资越南房地产开发价格 】越南政府严格控制房地产信贷
2018-09-28 11:58 来源：外房网
随着第01 / NQ-CP号决议的发布，越南政府已确认将从今年开始严格控制潜在风险行业，尤其是房地产行业的信贷。
房地产信贷受到严格控制
在2018年8月2日由越南国家银行（SBV）发布的关于2018年下半年进一步实施银行业关键任务和解决方案的第04 / CT-NHNN号指令中，SBV继续确认重点关于生产和商业，以及其他优先部门，以及严格控制信贷。
除这些措施外，SBV还继续减少有资格用于中长期贷款和风险较高的房地产贷款的短期存款比例。根据SBV规定，2018年，商业银行只允许使用45％的短期存款用于中长期贷款，包括房地产。这个上限将在2019年1月1日降至40％。
金融和房地产专家与VIR的Bich Ngoc讨论了他们对这种信贷紧缩的影响以及房地产市场将如何看待2019年1月1日（40％的上限）后的影响。
Nguyen Tri Hieu，经济学家：房地产贷款利率可能远高于公布的数字。SBV对房地产业务信贷的规定是针对利润目的的房地产贷款。
然而，许多人现在通过银行贷款购买房屋或修理房屋，但这些贷款现在被归类为消费信贷，如果抵押贷款包含在房地产信贷中，它将占未偿还贷款总额的20％左右。
如果明年房地产信贷不受控制且资金仍然涌入该行业，房地产市场可能会回归饱和，经济衰退和供过于求。
Tran Du Lich，经济学家：2007 - 2008年期间银行家投资房地产和证券市场的糟糕结果对市场产生了很大的负面影响，但还没有完全克服。
这对整个经济，特别是银行系统来说是一个重要的教训。因此，我要说银行对房地产和证券市场的信贷紧缩和限制是必须的。在目前的情况下，房地产开发商需要避免依赖信贷，银行家在向这些行业提供贷款时必须更加谨慎。
此外，有关房地产市场未偿还贷款总额的报告在很多情况下并不准确，因此官方数字远远高于实际数字。这也是为什么我们应该对房地产行业的信贷更加谨慎的另一个原因。
胡志明市房地产协会主席Le Hoang Chau：房地产贷款现在占未偿还贷款总额的7.5％（不包括用于房地产交易的消费信贷）。在胡志明市，这一比例为10.8％ - 高于全国平均水平。这给信贷系统和房地产业务带来了风险。SBV的信用限额路线图非常积极，因为它迫使房地产公司从股票市场，债券发行和外国投资中寻求额外的资金来源。从房地产投资基金中寻求资金是不可行的，因为只有一个房地产投资基金 - Techcombank的TCREIT--在越南市场设立，特许资本仅为500亿越南盾（220万美元）。因此，该基金无法满足市场的需求。
2017年全国信贷增长率为18.17％，大约是2007年37％信贷增长率的一半。预计今年这一数字将更加健康，达到17
世邦魏理仕越南高级主管Duong Thuy Dung：我看到这种信贷紧缩是SBV的长期路线图。它自2016年以来一直在继续，并持续到2019年。我可能会说有必要强制实施这种紧缩措施，因为我们已经说过“预防胜于治疗”。我们从过去那里吸取了许多教训，当时市场处于高烧状态并最终崩溃。此外，房地产市场的崩溃不仅会影响自身，还会对所有其他部门和整体经济造成多米诺骨牌效应。
现实情况是，即使市场供应过快发展，这也不是完全消极的。但是，过去三年的供应量急剧增加应该得到控制，信贷紧缩是一个合适的必要措施。当银行信贷收紧时，开发商必须通过资本来源多元化来重组业务。避免依赖银行信贷将有助于他们在业务中更加积极，灵活和健康。为了动员资本，开发商从私营公司转向股份制公司，因为这类公司是使其业务更加透明的第一步，这有助于他们呼吁投资者加入。
较大的鱼将进入首次公开招股，以动员国际和国内合作伙伴的资金。这种动员非常积极，因为它迫使公司追求更健康的商业行为。
同时，中档部分应该提供有利的条件，如要开发的刺激包，因为这是整个社会的真正需求所在。
Evalpro的财务专家兼董事Leon Cheneval：我知道并一直非常感兴趣地关注这个决定。从历史和外部市场的教训来看，政府采取的这种行动是双重的。首先是软化房地产市场，第二是投资生产和就业。在我看来，这两个理由都证明了这样的决定。通过我对市场的持续调查证实，整体市场看到了未来的风险。许多专家称市场稳固，因此令人困惑。我觉得政府正试图把热量赶出市场，我同意这个策略。一段时间以来，银行已经并且仍然存在不良贷款风险。在我看来，风险规避措施是必要的，因此，发布了第01 / NQ-CP号决议。
应该说有些行业仍然表现良好，例如有地产。房屋和土地一直是越南房地产投资组合的主要产品，而且永远都是。开发商仍然积极进取，并购市场活跃，而该决议旨在关注整个公寓部门的贷款风险领域。也就是说，开发商仍然看涨，但我听到了一些警告，那些需要被倾听。2019年将看到更多的开发和更多的产品，特别是许多高端或超高端项目。在我看来，这个部门太难以召唤，但需要关注。此外，经济实惠的细分市场似乎趋于稳定，产品质量也在提高，尽管只是略有提升。这是由聪明的买家推动获得更好的市场知识和开发人员注意到的。我看到外国买家增加的变化不大，越南被视为廉价选择。这应该填补对决议的任何反应造成的空白。不会立即感受到决议的影响。市场情绪强劲，通常在越南。这里的房产仍然是一个储蓄账户和新房购买的可支配收入。贷款也不是房地产融资的主要来源。
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