【美国别墅租房租金】为什么美国加利福尼亚的租金控制计划如此糟糕？
2018-11-05 15:03 来源：外房网
租户权利团体和Prop.10的其他支持者总是知道他们有一场艰苦的斗争。房东，开发商，房地产经纪人和少数华尔街房地产投资者已经预测会投入数千万美元来击败这项措施。截至选举前五天，10号一方已经筹集了7500万美元，而Yes on 10方面则增加了2600万美元。
第10号支持者指出了显而易见的事实：这种差异很难克服。
“反对派用他们使用哄骗租房者所做的钱就是混淆了人们，”Yes on 10活动的主管Damien Goodmon说道。“他们只能通过利用他们的钱来混淆选民而获胜，并且那里存在很多混乱。”
加州两居室公寓的中位数价格在过去五年中增长了20％以上。最近的USC Dornsife /洛杉矶时报调查发现，“缺乏租金控制”是人们认为住房负担不起的首要原因。
“当你举行活动时，你有举证责任，以显示问题和解决方案将有助于解决问题”一位资深运动经理表示，他与第10号提案无关，但要求由于担心在选举时公开批评专业同事，因此不愿透露姓名。“在这里，每个人都已就这个问题达成一致，这对Yes on 10方有帮助。”
这是一个进一步细分，包括租金控制运动的未来。这不仅仅是钱。
即使“蓝色波浪”变成蓝色海啸，第10号提案仍然存在问题。
在租金控制运动的某些角落，支持者认为，民意调查并未考虑比预期更大的“蓝色波浪”的可能性，其中包括许多左倾的租房者或同情该事业的民主党人。他们说全国民意调查在2016年总统大选中并不准确 - 我们为什么要认为他们今天是对的？
加利福尼亚州公共政策研究所（一家非营利性研究机构）最近进行的一项民意调查显示，一个可能投票的模型似乎对租房者有很大的影响：他们的样本中约有三分之二是房主。但这与房主的登记选民大致相同。
加利福尼亚州公共政策研究所的研究员迪恩·邦纳说，他不记得任何与第10号提案一样低的民意调查，即使选民看起来与预期完全不同，也接近实际上最终获胜的选举。
邦纳表示，如果投票率看起来像是在2016年的总统大选年，其中加利福尼亚州绝大多数都是民主党候选人，那么可以获得比预期更多的选票。但这可能只会削弱失败的余地，而不是使第10号提升为胜利者。
其他一些可靠的民意调查机构也有两位数的优势，其中最亮点的是洛杉矶时报/ USC Dornsife民意调查，获得41％的批准。大部分的民意调查都发生在负面广告的雪崩之前。
令人困惑的选票语言
第10号提案的选票和摘要显然使选民感到困惑。
该措施将废除1995年通过的一项名为Costa-Hawkins的州法律。该法律禁止地方政府以几种方式扩大租金管制：1995年以后建造的单位不允许控制租金，单户住宅也不允许控制租金，房东也有租客离开后有权提高租金。
选票上的文字很复杂，它引发了每年数千万美元的州和地方收入损失的前景。事实上，这并不是很重要的事情，但对普通选民而言，这听起来很多。
“因为这废除了现有的法律并且废除了这个词，所以有很多混乱......这是废除租金控制还是实际上是租金控制？”Joe Tenppi说道，他是10岁的媒体顾问，也是一名资深人士。许多备受瞩目的活动。
事实上，9月PPIC调查发现，52％的可能选民表示租金管制是一件好事，但只有36％的人计划对Prop 10投赞成票。调查后的租房者差距甚至更高：67％的人喜欢租金控制，但是不到一半赞成Prop.10。
如果第10号提案通过，那么允许哪些城市可以做的事情是不确定的。他们可以将它应用于新建筑，这将削弱建造更多房屋的动力。他们可以将它应用于单户住宅租赁。后者的不确定性有助于No竞选活动，该活动针对房主提供有关房产价值下降的广告。
“否”运动的发言人史蒂夫·马维利奥说，这项提议存在缺陷，因为新建筑物缺乏豁免权。“写一个空白检查计划总是很糟糕，因为你可以在其中找到一百万个漏洞。”
错误的消息？
另一方面，允许城市通过租金控制做任何他们想做的事情都具有吸引力的优势：告诉选民他们可以在本地控制住房政策。
Yes on 10活动强调了当地控制的吸引力，国家住房危机的人力成本以及华尔街对No方的捐赠，将其信息固定在“租金太高了！”标记线上。
但是，在大多数Prop.10的广告中明显缺少两个词：“租金控制。”虽然一些广告中包含“限制租金增加”这一短语，但强调“租金控制”可能有所帮助，尤其是租金控制超出租金的概念第10号提案。
一些策略师表示他们会突出显示“租金控制”字样。Trippi在夏天参加了Yes on 10活动，他说他理解他们的批评。
“我不一定会争辩，”特里皮说。“一旦我们了解到我们的支出有多严重，我们就会做出决定，即很多信息都是为了建立针对住房危机的运动或联盟。”
几乎所有资金来自一个组织
加利福尼亚州的民意调查员和竞选顾问会告诉你，如果你想让自己的主动权获得通过，最好是在选举前至少在50多岁的时候进行高调。如果你的对手要超出你的话，尤其如此。
加利福尼亚州公共政策研究所9月份发布的民意调查显示，只有36％的可能选民喜欢Prop.10。该民意调查主要是在大量负面广告开始之前进行的。
那些早期的民意调查数据可能有助于解释为什么Yes方面的绝大部分资金来自一个来源。
艾滋病保健基金会在支持Prop.10筹集的2600万美元中贡献了大约2100万美元。这个非营利组织由迈克尔·温斯坦（Michael Weinstein）领导，他是一个火热而分裂的伯尼·桑德斯式的进步者，他在其他州和地方花了数千万美元。近年来的投票举措。
一些强大的工会已经参与了Yes运动并为基层提供了帮助，但很少有人投入大量资金。负责社区赋权的加利福尼亚联盟的州竞选主任艾米舒尔表示，一些工会可能不得不在忙碌的选票上为其他事业节省资源。
“我们希望我们能筹集更多资金，”舒尔说。
一个更强大的运动的开始，或对房东的新杠杆？
第10号提案的支持者说，即使该倡议失败，他们也组织并加强了一项社会运动，这将继续推动租金管制问题的发展。这可能会在2020年到来。
“如果我们周二没有成功，合法的对话将在这个州周围发生......关于2020年全州范围内的租金控制是否合适，”是的方面说道。
但民意调查所预测的数量意外减少意味着房东和他们的合作伙伴可以说加州人拒绝以决定性的方式扩大租金管制。
这对未来任何有关该问题的谈判都具有强大的影响力 - 民主党总统候选人加文·纽瑟姆（Gavin Newsom）承诺，如果他当选州长，将进行谈判。
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