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　　近年来，由于经济放缓，我们发现进入拍卖马来西亚房地产市场的房地产数量显着增加。许多房主失去了控制权，开始拖欠房屋贷款。这些单元中有许多是在开发者兴趣承担计划（DIBS）时代购买的全新的，从未使用过的单元。当时，进入房地产市场非常容易。买家只需支付低至RM 3000就可以开始拥有物业。

　　根据该计划，在物业建成之前，购房者无需支付抵押贷款。这些购买者中的许多人可能以为可以稍后将其翻转以获取利润的想法而购买了它。不幸的是，由于房地产市场疲软，他们找不到买家。也，一些购房者在购房时可能未充分评估其偿还贷款的能力。3年后，他们收到钥匙后，突然面临无法负担的巨额贷款偿还。最后，这些财产最终被拍卖。

　　根据拍卖专家莱斯利·洛（Leslie Low）的说法，2017年，每月拍卖大约2500处房产。自2013年以来增长了约50％；在此期间，每个月只有大约1000-1500个拍卖品。

　　这对您意味着什么？如果您正在寻找物业作投资或自己的住宿，无论您是经验丰富的买家还是初次购买者，都有成千上万份低于市场价值的物业供您抢购！如果您正在寻找超值的交易，请继续阅读！

　　什么是拍卖物业？

　　拍卖物业是通过竞争性招标过程出售的住宅或商业物业。在拍卖期间出价最高的买家将可以购买该物业。锤子落下后，买卖双方将订立具有法律约束力的合同。

　　拍卖物业从何而来？

　　当财产所有人开始拖欠其银行贷款时，银行将向借款人发送催款通知，并通过提高利率和收取逾期罚款成本来引入罚款。如果借款人无法在超过3到6个月的时间内偿还利息或偿还本金，则借款人的贷款将被分类为不良贷款（NPL）。这些财产将移至止赎或银行的拍卖部门。然后，这些物业将通过公开竞价出售给公开市场，以使银行收回向违约借款人提供的贷款。

　　竞标（和购买）拍卖物业有什么好处？

　　拍卖物业的价格为强制销售价，通常比市场价低20％。这意味着买家可以享受特定物业20％的折扣！如果没有拍卖人要价，则底价（可以出售该房产的最低价格）将在下一个拍卖日再降低10％。有时，您甚至可能以低于市场价值50％的价格获得拍卖财产。除此之外，由于买卖双方之间没有谈判程序，您可以通过在拍卖市场上购买来很快拥有财产。

　　招标所需文件

　　对于个人：

　　IC的复印件相当于底价10％的银行汇票或银行本票用于支付中标保证金与底价的差额的额外资金。授权书（如果您代表某人竞标）对于公司：

　　董事IC的复印件相当于底价10％的银行汇票或银行本票用于支付中标保证金与底价的差额的额外资金。董事会决议表格24和49公司备忘录和公司章程（M＆A）的认证真实副本授权书（带有公司抬头和公司印章，至少由一名董事签名）授权投标人的IC和复印件IC

　　购买拍卖财产的过程是什么？

　　您必须年满18岁才能成为合格的竞标者。根据拍卖列表或拍卖代理商提供的建议选择所需的拍卖属性。向相关的土地局进行正式的所有权搜索，并向开发商和管理处进行一般查询。您可以通过支付少量费用聘请代理来为您完成此操作。前往该位置并对该物业进行外部检查，以确定该物业的当前状况。不要仅依赖于属性的描述。您可以聘请您的代理为您执行此操作。根据您要竞标的房产类型，对房产进行尽职调查– LACA /非LACA。您可以聘请您的代理为您执行此操作。对于拥有所有权或贷款协议总转让（LACA）的财产，这些财产通常由银行通过私人拍卖行拍卖。公开拍卖行有限公司，吴灿茂有限公司，益山拍卖行有限公司等

　　需要进行的尽职调查是：

　　支出包括退出租金，评估，维护费用，沉没资金，TNB，SYABAS，Indah水和开发商。对于具有单独所有权/地层所有权（非LACA）的财产，财产将由高等法院或土地管理人拍卖。

　　　需要进行的尽职调查是：

　　标题搜索以确保不做任何警告（向世界发出关于您对特定财产或土地感兴趣的正式法律通知）支出包括退出租金，评估，维护费，沉没资金，TNB，SYABAS和Indah水。一旦决定竞标该物业，即可获得一份销售公告（POS）和销售条件（COS）的副本。您的代理商将下载一份副本，并向您解释POS和COS中的重要条款。通过为您提供服务的拍卖代理人将自己注册为银行的投标人。与您的银行进行资格预选和预先安排所选物业的融资。注意拍卖的日期，时间和地点。按照POS和COS中的说明准备银行底价的10％的银行汇票。列出银行未涵盖的其他费用。这些通常在POS和COS中说明。确保您至少提前30分钟到达拍卖地点，然后在拍卖师注册柜台进行注册。

　　在投标过程中，您将获得一张带有编号的投标人卡。您的代理商应与您一起参加竞标，或者如果您无法自己出价，您也可以授权您的代理商代表您竞标。（您需要向代理人提供授权授权书原件，身份证复印件和银行汇票）在招标过程之前，拍卖师将朗读POS和COS中的一些重要条款以及有关该物业的一些信息。然后，他将宣布拍卖开始。在竞标期间，您或您的代理竞标将提高竞标卡以指示竞标价格。当拍卖师喊出最高价3次且没有更高的出价时，竞标将停止。落锤时，物业被出售。（推荐）确保准备更多的现金或银行汇票，以补足中标价与底价之间的保证金差额。

　　如果您是中标者，则必须在拍卖后支付。如果您是中标者，则必须签署销售合同。根据POS和COS，必须在90天内（对于LACA）或120天内（非LACA）支付剩余的购买价格。请与您选择并预先安排的银行联系，以为余额支付购买价格的90％。如果当前居住者拒绝撤离该财产，请申请遇险令，并通过律师获得法院命令以要求空置财产。对于不成功的投标人，您的押金将在拍卖后立即退还。请注意，如果您是中标者，但以后改变购买意愿，则您的押金将被没收。在未来的几年中，我们可能会为此过程增加一些便利性和透明度，因为竞标者很快将可以使用e-Lelong在线竞标！

　　购买拍卖物业有什么风险，以及如何将其减至最低？

　　与任何类型的交易一样，通过拍卖购买也有其自身的风险。在进行拍卖之前，要了解所涉及的风险并承担经过计算的风险。

　　您无法查看物业的内部状况，并且如果物业状况不佳，则可能需要额外花钱进行维修和翻新工程

　　如果该物业是承租人，您可以尝试询问承租人是否允许您快速浏览该物业。如果财产被所有者占用，您还可以征求所有者的许可以快速浏览该财产，同时，您还可能希望检查他们是否已准备好撤离该财产。不要期望有敌意的治疗。您可能还希望考虑与邻居交谈，他们也许能够为您提供一些有价值的信息。

　　该物业可能有许多未清的水电费尚未支付，您可能需要对其进行量化。

　　在拍卖日之前，请确保您或您的代理商前往相关的公用事业办公室，例如Tenaga Nasional Berhad，SYABAS，管理办公室，并附上POS的副本以检查未结清的账单。

　　您可能无法驱逐以前的居住者

　　一旦成为财产的正式所有人，您就可以聘请律师来困扰住户，然后申请法院命令。拍卖前请务必检查该物业是否被占用。

　　该物业可能有警告

　　确保您或您的拍卖代理人进行标题搜索以查找具有标题的物业。

　　无论您是房地产投资者还是首次购房者，拍卖房地产市场都适合所有人。熟悉该过程，确保对物业进行彻底的调查，以更好地了解所涉及的成本，以确保您能获得大笔交易！