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截至6月30日的一年里，塔斯马尼亚地区的房价上涨了9.8%。照片:iStock 独家 亚历山德拉·凯恩 脸谱网 推特 whatsapp pinterest

过去一年，区域房地产市场的平均表现明显好于城市市场。新的研究表明，在截至2020年6月30日的一年里，全国各区域房价中值平均上涨3.4%。

相比之下，珠江三角洲房地产公司(PRD Real Estate)周四发布的研究报告显示，首都城市房地产市场同期仅增长1%。

墨尔本、悉尼和霍巴特的房价涨幅最大，但阿德莱德、珀斯和达尔文的房价下跌给首都城市的平均房价带来了压力。

在截至6月30日的一年里，塔斯马尼亚地区房价中值上涨了9.8%，新南威尔士州上涨了5.3%，维多利亚州上涨了4.4%。

首都城市平均房价增长，2018-2020年

	1日2018	2018年下半年	1日2019	2019年下半年	1日2020
新南威尔士州	-9.7%	-7.7%	-8.6%	5.7%	10.8%
昆士兰	1.5%	1.5%	0.7%	0.7%	3.6%
维克	6.3%	-15.2%	-17.6%	8.4%	14.3%
佤邦	-9.6%	9.1%	37.5%	-9.4%	-9.1%
助教	9.5%	4.4%	3.4%	1.6%	9.0%
NT	-8.3%	-3.8%	-3.5%	-5.8%	-6.0%
SA	-9.8%	32.9%	34.7%	-10.5%	-15.4%

来源:珠江三角洲的研究

该地区市场表现良好的原因之一是，由于它们对国际贸易的依赖较少，住房价格也更能承受，因此更能免受经济冲击。

正如在流感大流行期间所预料的那样，珠江三角洲6月份的“购买澳大利亚各地住宅指数”(Buy a residential Index)显示，购房者在买房时持观望态度。许多市场目前都在100点左右，超过100点就表明市场情绪积极。

西澳大利亚州信心最乐观，为108.4点，其次是塔斯马尼亚州，为104.1点，新南威尔士州为97.8点，维多利亚州为99.9点，昆士兰州为98.2点。

总体而言，截至6月的12个月里，这些读数下降了12.2%，考虑到COVID-19的情况，这并不令人惊讶。也就是说，6月这个季度购买住宅指数的时间与2018年6月这个季度相似，这表明过去24个月里房地产市场相对稳定和平衡，”珠三角房地产首席经济学家一水石(水石)说。

2018-2020年地区房价中值平均增长

	1日2018	2018年下半年	1日2019	2019年下半年	1日2020
新南威尔士州	2.5%	0.5%	-2.8%	3.8%	5.3%
昆士兰	0.5%	-1.1%	-1.2%	2.8%	0.0%
维克	5.5%	6.6%	3.3%	4.4%	4.4%
佤邦	-3.6%	-3.4%	1.5%	-0.1%	-0.5%
助教	9.1%	7.0%	4.7%	9.3%	9.8%
NT	-4.3%	-4.5%	-4.5%	-11.7%	2.5%
SA	-1.7%	2.6%	1.4%	0.8%	2.2%

来源:珠江三角洲的研究

为什么区域市场表现突出

在谈到维多利亚市场时，巴克斯顿巴拉瑞特房地产公司(Buxton Ballarat real estate)董事马克?纳恩(Mark Nunn)说，巴拉瑞特地区的房地产价格一直居高不下，询盘也在增加。

“墨尔本的买家明白，他们在巴拉瑞特买东西更物有所值。随着越来越多的人开始全职在家工作，许多人正寻求从伦敦搬到维多利亚地区。大都市里的买家也告诉我们，他们想离开墨尔本，到我们这里来买东西，为的是更好的空气质量和更好的生活方式。”纳恩说。

房地产开发商Small Is The New Big的联合创始人伊恩?尤加特(Ian Ugarte)指出，区域价格上涨速度更快，因为过去10年城市市场一直在上涨，而区域市场没有跟上。

“地区市场是物有所值的。但买家还没有错过机会。人们有机会进入这些市场，在价格真正上涨之前充分利用价格，”尤加特说。

刺激措施促进了新房和借贷

数据显示，部分市场在经历了今年早些时候的艰难时期后正在复苏。例如，新屋销售在2020年6月同比增长77.6%，高于5月的创纪录低点。“住宅建筑商计划正在平衡由于COVID-19导致的住宅建筑低迷，”mar一水默说。

联邦政府在6月份公布了房屋建筑商补助金，以帮助刺激住宅建筑业。合资格的申请可透过该计划获得二万五千元，用于兴建新住宅或对现有住宅进行大幅翻新。

政府的刺激计划也提振了住房贷款需求。珠江三角洲的数据显示，升级者和首次购房者正在利用政府补贴和银行的竞争性优惠。6月份，升级贷款占贷款总额的42%，首次购房者占贷款总额的21%，为2013年以来的最高水平。根据珠江三角洲的数据，2020年5月，再融资活动占贷款总额的36%。marmultiplmo把这个数字归因于借贷者借此机会审视他们的情况，并对他们的财务安排做出改变。

混合租赁市场

研究显示，租赁市场保持坚挺。4月份，空置率达到2.6%的峰值，但这仍意味着97.4%的出租物业被占用。

2020年上半年，租赁市场是一个值得关注的问题。但珠江三角洲自2005年以来对租赁市场的分析显示，该市场往往会在冲击后迅速复苏，空置率可能会在冲击后的两到三个月内下降。

并非所有租赁市场的表现都一样。由于海外签证持有者和国际学生离开市场，需求下降，悉尼的空置率高于市场平均水平。SQM研究数据显示，悉尼CBD的空置率上升了16.2%，墨尔本CBD的空置率为5.4%。

前景

不过，过去一个月消费者信心的骤降可能会在未来几周在房地产市场上演。7月份，墨尔本研究所和西太平洋银行消费者信心指数(Melbourne Institute and Westpac Bank Consumer Sentiment Index)下跌6.1%，至87.9%，6月份该指数上升6.3%。7月的下降可归因于维多利亚州COVID-19疫情爆发和墨尔本重新实施了封锁限制。

NAB的6月份商业信心指数上升17点，至负7点，但该数据是在维多利亚政府封锁之前收集的，可能不能代表当前的商业信心。

尽管如此，mar一水托默仍然看好房地产市场的前景，即使它已经处于生存状态。

“我们确实有很多事情要处理，比如失业、家庭收入、房主和房东的担忧。但是，大量的经济刺激计划、拨款和新的监管措施抵消了这一影响。”

房屋业主和房东的担忧也被极低的利率和贷款机构允许借款人推迟一段时间还款的做法所抵消。许多建筑项目也陷入停滞，但这也被建筑商的拨款抵消了。

至于该地区房地产市场的前景，尤加特表示，在家办公和企业分散业务将推动对某些房地产的需求。

“人们现在可以搬到离工作地点一到两个小时的地方，在一些地区买房，这将推动这些市场的上涨。墨尔本和悉尼这两个主要市场可能会走软，珀斯、阿德莱德和布里斯班的房地产需求将继续上升。”