【美国房产新闻】苦苦挣扎的租赁市场可能会引发下一场美国住房危机
以庞大的公寓和房屋租赁市场为中心的住房危机正在美国显现，可能会导致数百万租房者被驱逐，并使房东面临数十亿美元的资金短缺。
自今年3月以来，大量租房者无法支付部分甚至全部房租，当时的大流行导致多数企业暂时停业。许多企业仍然关闭或只部分开放，这使得租房者陷入失业，并耗尽了他们的储蓄。
联邦政府和地方政府暂停驱逐令保护了他们中的许多人，以免他们在大流行期间错过付款而失去家园。但是全国驱逐令以及一些州和城市的保护措施将在明年1月或更早的时候到期。租房者将面临数月未还房租的困境，即使是那些有工作的人也很难偿还。
对未偿租金债务总额的估计差异很大。然而，无论以何种标准来衡量，拖欠房租的后果肯定会危及一大批美国人口，并波及到更广泛的经济领域。
费城联邦储备银行(Federal Reserve Bank of Philadelphia)上周公布的一项失业工人研究显示，截至2020年年底，未偿租金债务将达到72亿美元。穆迪分析公司(Moody 's Analytics)估计，如果没有额外的刺激支出，到年底这一数字将接近700亿美元。这家经济研究公司计算出，届时1,280万美国人平均将因未偿债务而欠下5,400美元。
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即使是更大的数字，也远远低于1.3万亿美元的次级抵押贷款泡沫破裂时的损失，后者导致了一波全国性的违约和丧失抵押品赎回权浪潮。但可能陷入房屋租赁债务和被驱逐的数千万人，将远远超过2007-2010年被取消赎回权的380万房主。
租房者不断膨胀的债务问题是Covid-19对穷人的惩罚远比对富人的惩罚更严重的另一个迹象。
尽管经济低迷，失业率居高不下，大多数白领专业人士都没有受到影响，但大多数经济状况有保障、有房可住的美国人都感觉手头宽裕。房屋销售速度创历史新高，房价也从未如此之高。近来萎靡不振的东北和其他地区的郊区住房市场已经复苏，因为购房者在家里工作的同时寻求更多的空间。
但是，美国人口普查局的调查显示，大约四分之一有孩子的美国租房家庭因不付房租而负债。根据人口普查数据，女性和有色人种欠房租的可能性更大。加州大学洛杉矶分校的一项分析发现，在流感大流行的情况下，黑人和拉丁裔加州人面临房租不安全的可能性是白人的两倍。
不断攀升的租金债务也可能阻碍美国经济复苏的道路。据联邦政府官员援引的估计，一旦暂停令到期，从纽约到旧金山的3,000万至4,000万人可能面临被驱逐的命运。
穆迪(Moody 's)首席经济学家马克?赞迪(Mark Zandi)表示:“这些家庭将不得不做出一些相当庞大的财务选择，减少其他支出以支付房租。”“这是对经济的打击。”
在疫情爆发的最初几周，许多租房者试图通过向朋友或家人借钱来凑足房租。有些人转而使用信用卡，这可能意味着与租金相关的债务总额，要比单从拖欠还款中计算出来的债务还要多。
费城联邦储备银行(Philadelphia Federal Reserve)的数据显示，今年春季，对与房地产租赁有关的中小企业的信贷支付增长了70%以上。数据显示，整个秋季，这些支付额仍比2019年同期高出约50%。
国际理财咨询公司Money Management International的财务顾问凯特?巴尔杰(Kate Bulger)专门研究住房债务问题。她说，她所合作的租户中，报告用信用卡付款的人数激增。巴尔杰说，这种从房东债务到信用卡债务的转变，可能会损害租户的长期信用，因为他们使用了太多可用的信用额度，这会降低信用评分。
“即使现在他们有能力支付房租，”她补充说，“信用卡债务的巨大通胀已经成为对他们的预算和支付所有费用的能力的新的威胁。”
其他拖欠房租的租客现在都与房东商定了还款计划，允许他们每月支付少量的最低限额。一些房东在已经欠下的债务上收取惩罚性的滞纳金，使得债务超过了租金的面值。
在佛罗里达州的迈阿密-戴德县。伊西斯·布兹(Isis Bouzy)正在努力支付每月665美元(约合人民币665元)的房租，她在这里养育了三个孩子。在大流行期间，她做发型师时浪费了很多时间，现在还欠了2175美元的房租。她说她的房东想把她赶走。
她已经在这个单位住了五年了，她说在大流行开始之前，她一直在努力改善自己的信誉。“我不知道这会给我带来什么，”她说。“我想有一天成为一名房主，被赶出家门看起来不会太好。”
信贷专家说，拖欠数月房租的财务后果可能会持续数年，而且大多数房东不太可能免除这些债务。如果你不还钱，这可能会升级为你的判断、潜在的补贴。巴尔杰说。
信用报告上的这种负面信息也会使获得新住房更加困难，未来的房东可能会要求更高的保证金或预付租金。
甚至一些收入较高的租房者也落后了。一项对1150万套专业管理出租公寓的租金支付情况的分析显示，今年4月至8月，这些公寓的未付租金比2019年同期高出7%。
虽然许多房东通过制定付款计划，让租户继续住在公寓里，而不支付所有的租金，但有多少租户能够还清所有欠款仍是一个疑问。
“我担心一些租户会让我背黑锅吗?”“是的，”拥有中等收入公寓楼的纽约房东罗伯特·纳尔逊(Robert Nelson)说。“但是我们还有什么选择呢?”
