澳洲房市面临30年来最大考验
全球最昂贵的房地产市场之一正面临30多年来最大的考验。
如果债券市场预测正确，澳大利亚房产规模达10万亿澳元(9.6万亿新元)的住宅房地产行业今年将不得不承受1989年以来最大幅度的加息。印度央行上周开始了11年半以来的首次紧缩周期，因其债务负担位居全球前列，消费者信心受到动摇。
经济学家预计，在过去几年受到大规模刺激措施的推动而飙升后，房价将下跌，随着借贷成本上升，房屋建设将放缓。这种转变在悉尼内郊区达灵顿(Darlington)的一场周末拍卖会上得到了体现。在这场拍卖会上，一套104平方米、有两间卧室的房子没有买家。
"这样的房产通常会在3-4周内被抢购一空，拍卖通常会有5名以上的注册竞标者，"房地产公司Ray White的拍卖师Alex Pattaro表示。“但市场正在降温，随着更多股票进入市场，价格将受到更大冲击。”
对于5月21日大选的获胜者来说，不断下滑的房地产市场将是一个挑战，因为澳大利亚有如此多的财富与房地产有关。结果很可能是家庭信心和消费疲软，加重抵押贷款偿还增加的影响。
在过去10年的大部分时间里，澳大利亚的住房价格一直在飙升，这反映出澳大利亚央行在疫情最严重的2020年11月将利率从2010年11月的4.75%下调至0.1%。去年中国房地产价格上涨逾20%。
漫长的宽松周期意味着，在美联储上周二(5月10日)上调25个基点(高于预期)之前，估计有120万房屋借款人没有经历过加息。
房地产咨询公司CoreLogic在本月加息前曾估计，可变贷款抵押贷款成本每增加200个基点，月还款额就会增加1,005澳元。美国四大银行都将浮动利率上调了25个基点。
货币市场押注，澳大利亚央行将在截至12月的每个月提高借贷成本，在年底前将现金利率从目前的0.35%提高到3%左右。
AMP Capital Markets高级经济学家戴安娜•穆萨纳(Diana Mousina)表示:“根据市场定价，悉尼和墨尔本的房价可能会下跌20%。”“这两个市场有可能出现大幅下跌，因为房价涨幅更大，这两个城市的家庭杠杆率也更高。”
但是，和大多数经济学家一样，穆西纳表示，央行不能采取如此激进的措施。上次这种速度和幅度的加息几乎引发了金融体系的崩溃。
高盛集团(Goldman Sachs Group)是最激进的预测者，预计澳大利亚央行将在年底前将现金利率上调至2.6%，并在6月和7月加息50个基点。预计12月份的现金利率中值为1.5%。
瑞银(UBS)澳大利亚首席经济学家George Tharenou表示，"我们预计澳洲央行的升息周期将比大多数加息周期更早结束，且远低于市场价格，因为我们认为市场价格可能会令楼市崩溃，并导致经济衰退。"
高盛(Goldman Sachs)的安德鲁•博亚克(Andrew Boak)预计，到2024年，美国全国房价将从峰值跌至谷底，跌幅为10%。他表示，房价放缓将是美国经济的“主要逆风”。
他将明年和后年的GDP预期分别下调至2.5%和2.3%，此前的预期均为3%。不过，他认为，在紧张的劳动力市场，工资水平会上升，而租金上涨会减缓房价下跌的步伐。
经济学家预计，住宅建设的批准将进一步下降，另一个风险是，住宅建设占澳大利亚2.2万亿澳元经济产出的6%左右，占直接就业的2%。
房价飙升已使负担能力成为一个选举问题。
反对党工党(Labour party)计划向低收入者提供40%的新建住宅权益，30%的现有住宅权益，帮助他们在房地产市场站稳脚跟。执政的中右翼联盟正通过一项计划支持首次购房者和单亲父母，该计划允许住房存款分别为5%和2%。
目前仍不确定，拥有2.1万亿(兆)澳元未偿抵押贷款债务的澳大利亚家庭将如何应对不断上升的借贷成本。
悉尼房地产公司Bresic Whitney的首席执行官托马斯·麦克格林(Thomas McGlynn)说:“大多数买家担心利率的连续上升。”“迅速加息是不明智的，因为目前的买家群体在过去10到15年里并没有真正遇到过这种情况。”
但澳大利亚最大的几家银行对大多数借款人的处境充满信心。在过去的两年里，家庭储蓄增加了2,400亿澳元，房主平均提前两年多偿还抵押贷款，而贷款拖欠率仍然很低。
澳大利亚和新西兰银行集团的谢恩·艾略特和西太平洋银行的彼得·金是两家最大的银行的负责人，他们承认利率上升会伤害一些人。但他们认为，大多数家庭都做好了充分准备，并得到了强劲劳动力市场的帮助。
失业率为4%，预计将降至3.5%左右，上一次达到这一水平是在1974年，而职位空缺仍处于创纪录高位。
澳大利亚央行行长菲利普•劳(Philip Lowe)上周表示，经济中存在“相当多的积极势头”，但不太可能被“相对较小的利率波动”所破坏。澳大利亚央行的季度经济预测假设，现金利率将在12月达到1.75%，到2023年底达到2.5%。
Bresic Whitney的McGlynn预计，澳大利亚房地产市场将避免大幅下跌，并指出买家需求依然强劲，尤其是在高端市场，因为人们希望从降价中获利。
他表示:“过去两、三周，聪明的资金已经开始回归。”“这是一个很好的指标。”
