外房网

 

　　尽管经济增长乏力阻碍了曼谷房地产市场的其他层级，但新的豪华大型项目正推动其高端市场蓬勃发展。近期曼谷的住宅项目和政策出台，充分显示出这个日益分化的市场其高端与低端之间的差距有多大。

　　10月下旬，大型综合项目“One Bangkok”正式启动。该项目包含五家酒店和三栋住宅楼，均位于曼谷中央商务区（CBD），俯瞰该市主要“绿肺”隆比尼公园（Lumphini Park），属于城市高端产品。

　　一个月前，在公园的另一侧，都实泰酒店（Dusit Thai hotel）的重启标志着另一个豪华综合开发项目“都实中央公园”（Dusit Central Park）的首期推出，该项目涵盖写字楼和高端住宅。由英国建筑大师诺曼·福斯特（Norman Foster）的公司 Foster + Partners 设计的另一个曼谷豪华综合项目“森林之家”（Forestias）也于10月下旬启动。

　　住宅市场高端和“顶级豪宅”层级供应的增加，反映出曼谷正朝着更高生活标准的方向转变，尤其是在市中心区域，因为越来越多亚洲高净值买家被吸引至此。

　　然而，高企的家庭债务和疲软的经济导致住宅市场低端复苏缓慢，促使开发商向政府施压寻求更多政策支持。结果便是市场高低端差距日益扩大，来自中国和缅甸等国的富裕买家纷纷在曼谷市中心购置第二居所。相比之下，背负着本地区最高家庭债务比率的本地买家需求则持续低迷。

　　今年1月，泰国执政的碎片化联盟中的主要政党为泰党（Pheu Thai），推出了其最新的民粹主义政策——“泰国人的家”（Homes for Thais）。该政策旨在通过抽签系统为数以万计的首次购房者提供低成本住房。2月初，《国家报》（The Nation）报道称，该项目的官方网站访问量达7500万次，相当于在这个7200万人口的国家，平均每人访问超过一次。

　　泰国总理赛塔·他威信（Srettha Thavisin）在项目启动仪式上表示：“‘泰国人的家’项目将帮助首次就业者或任何正在为住房储蓄的工薪阶层。”

　　该计划的影响尚待检验，尽管泰国房地产分析师表示，其对住宅销售的影响可能微乎其微，因为该计划中的大多数受益者通常无法获得银行的标准抵押贷款。因此，预计主要受影响的将是低端大众市场和租赁领域。

　　该计划被普遍视为对普通泰国人购房日益困难的回应。根据朱拉隆功大学（Chulalongkorn University）的一项研究（该研究也计入了非正规借贷），2024年末，泰国家庭债务攀升至GDP的104%，属本地区最高比率之列。

　　泰国银行信贷状况不佳、不良贷款率高企以及随之而来的金融领域流动性下降，已直接影响到房地产市场及买卖双方。根据暹罗商业银行（Siam Commercial Bank）去年的报告，自疫情以来，泰国低于300万泰铢（约合8.9万美元）房产的抵押贷款申请被拒比例激增，2024年达到70%，且这一比率预计将持续上升至2026年。

　　开发商的信贷渠道也在收窄，这促使包括设计与建筑房地产贸易协会（Design and Construction Real Estate Trade Association）和住房商业协会（Housing Business Association）在内的行业组织公开呼吁政府和央行推出刺激措施。

　　2月，泰国央行助理行长素婉妮·贾萨达萨（Suwannee Jatsadasak）表示，泰国央行正在“权衡相关措施”以作回应。在其2月发布的2024年度报告中，央行表示泰国银行的不良贷款率小幅下降至平均2.78%，同时有迹象显示家庭债务增长放缓，这表明流动性出现积极信号。

　　然而，泰国2025年的整体经济前景仍然疲弱。2月中旬，世界银行（World Bank）将其GDP增长预期下调至3%以下，原因是该国从全球疫情中的复苏持续乏力。报告称：“在避免信贷过度紧缩、维持金融稳定的同时，提供有针对性的家庭债务减免仍是当务之急。”

　　2月下旬，泰国央行将利率大幅下调至2%，这是基准一日回购利率在四个月内的第二次25个基点降息，标志着政策重心已从抑制通胀转向刺激经济。

　　货币政策委员会秘书萨克波潘·帕尼亚努库（Sakkapop Panyanukul）为此次降息辩护时列举的因素之一是进口产品（包括建筑材料领域）带来的“竞争加剧”。泰国虽然继续生产和出口水泥等关键材料，但尤其面临着来自中国日益激烈的竞争。

　　供应过剩导致的住房库存积压，给房地产行业带来了另一个关键挑战。去年，泰国房地产信息中心（Real Estate Information Center）报告称，过去十年间，全国未售出单元的价值几乎翻了一番，住房库存价值高达1.57万亿泰铢（约合466亿美元），相当于全国超过35万套未售单元。

　　根据房地产事务署（Agency for Real Estate Affairs）的数据，近期的供应过剩、未售单元数量上升以及信贷紧缩共同导致曼谷新项目推出量大幅下降，2024年新项目推出量下降了19%。

　　曼谷市中心黄金地段土地供应匮乏是影响住房开发商的另一因素。高力国际（Cushman & Wakefield）高级分析师萨拉乌特·提卡琼（Sarawut Tikhachon）评论道：“近来，在中央商务区（CBD）看到新公寓项目推出已很罕见，因为[我们看到]土地价格高昂且可用于项目开发的土地供应有限。”

　　提卡琼表示，这导致2024年下半年曼谷公寓单元的平均售价出现了自全球疫情以来的首次下跌，因为大多数新单元都位于市中心以外。

　　高力国际（CBRE）在2月中旬于曼谷举行的市场更新会上告诉记者，低迷态势将持续整个2025年，泰国上市的开发商已宣布“新项目推出计划非常有限”。

　　泰国首都的亮点仍集中在住宅市场的最高端。根据仲量联行（Colliers）的一份报告，曼谷“顶级豪宅”（单价超过1亿泰铢，约合297万美元）的供应量已从2015年的几乎为零稳步增长至如今的近400套。截至去年第三季度末，分布在25个项目中的此类单元超过一半已售出。

　　分析人士认为，尽管基于国际游客和外资企业（尤其是来自中国的）的强劲反弹，酒店业和工业板块实现了显著增长，但除了市场最高端之外，曼谷住宅房地产行业的前景充其量也只能说是温和。

　　报告称，豪华单元建设的快速增长，源于曼谷作为本地区高净值人士目的地的吸引力。截至2024年9月底，曼谷仍有168套未售出的顶级豪宅待售，另有30套预计在去年年底前上市。靠近廊曼机场（Don Mueang Airport）的曼谷北部边缘区域，顶级豪宅的销售率在曼谷是最高的。

　　这个超豪华细分市场是曼谷市中心住宅市场的一个新兴标志，其代表项目包括One Bangkok和都实中央公园。都实方面报告称，其85%的单元在施工阶段就已售出。该项目包含“超豪华”的四卧室、900平方米的顶层公寓，可俯瞰曼谷市中心最大的绿地隆比尼公园。

　　都实中央公园的销售代理、泰国高力国际住宅销售主管阿提塔雅·卡森拉万（Artitaya Kasemlawan）表示：“2025年的初步迹象表明，市中心公寓市场活动将增加，特别是在豪华和超豪华细分市场，无论是有品牌还是无品牌项目。目标市场将是国内自住需求与寻求第二居所的外国买家（尤其来自本地区国家）的混合。”

　　然而，位于曼谷东郊、拥有豪华住宅单元的综合项目“森林之家”（Forestias）则面临挑战。该项目原计划于2023年推出，但因疫情而推迟。去年12月，原开发商将其包含购物中心和写字楼的“Happitat”项目95%的股份售出。

　　买家CP Axtra在泰国证券交易所上市，由泰国最富有的家族掌控。收购完成后，泰纳昌证券（Bualuang Securities）表示，预计该交易将对CP Axtra的每股收益产生负面影响，这显示出该项目的风险。

　　分析人士认为，尽管基于国际游客和外资企业（尤其是来自中国的）的强劲反弹，酒店业和工业板块实现了显著增长，但除了市场最高端之外，曼谷住宅房地产行业的前景充其量也只能说是温和。

　　高力国际的数据显示，今年计划竣工和推出的新公寓数量将低于2024年，且与2020年相比仍将显著下降，这表明曼谷住宅市场尚未从疫情中恢复过来。

　　泰国高力国际董事总经理荣格拉·维拉帕卡伦（Roongrat Veeraparkkaroon）表示，持续的供应过剩意味着2025年对住宅市场将是“整合之年”，而非住宅板块的前景则更为积极。他补充道：“总体而言，我们期望年内国内需求和金融流动性将有所改善，从而创造积极情绪，并推动所有行业的市场活动增加。”