外房网

 

　　随着澳大利亚核心城市需求激增、房价飞涨，投资者正将目光投向郊区区域和被忽视的乡镇。

　　去年十月，新南威尔士州郊区科帕卡巴纳（Copacabana）的居民迎来了一位新邻居——这位邻居非同寻常，正是澳大利亚总理本人。

　　安东尼·阿尔巴尼斯（Anthony Albanese）搬入了一套俯瞰中央海岸（Central Coast）、引人注目的三居室豪宅，与未婚妻朱迪·海顿（Jodie Haydon）开启新生活篇章。虽然鲜少有人对这位工党领袖追求爱情的机会表示不满，但他在澳大利亚房地产市场面临多年来最严峻危机之一时，斥资430万澳元（合275万美元）购买豪宅的决定却令许多人哗然。批评者称此举“不合时宜”、“令人咋舌”。

　　他们的批评不无道理。

　　在阿尔巴尼斯实现其豪宅梦的同时，许多澳大利亚人正苦于高房价和飙升的抵押贷款利率。在悉尼和墨尔本，情况尤为严峻。许多澳大利亚年轻人被完全挡在了房地产市场之外，被迫进入长期租房的状态，而这既缺乏保障，成本又在不断攀升。

　　“去年的信心非常低迷，”房地产经纪公司Plus Agency负责人Peter Li表示，“去年第三季度和第四季度的房产交易量和价格水平是多年来最低的。”

　　这种影响波及了各类人群。首次购房者不得不无限期推迟他们的购房梦想，而现有房主，尤其是那些持有浮动利率房贷的人，则一直在艰难地维持还款。澳大利亚房地产市场，曾经是世界上最易入手的市场之一，如今对许多人来说已变得越来越遥不可及。

　　自疫情以来，澳大利亚房地产市场一直在应对供应有限、高利率以及数十年低位的失业率，这共同造就了一场需求激增与房价高不可攀的“完美风暴”。去年十一月，投资公司AMP的首席经济学家Shane Oliver透露，全国房价比公允价值高出34%。

　　这种持续的负担能力危机——预计在悉尼等大城市会因未来15年预计100万移民潮而加剧——已引发人们向先前被忽视的乡镇和郊区迁移，从而点燃了市中心以外的房地产热潮。

　　“昆士兰州，尤其是布里斯班周边地区，在过去两三年经历了非常强劲的增长。这股热潮始于新冠疫情接近尾声之时，因为当时每个人都向往海滨阳光的生活方式，”Li说道，“尤其当人们可以在家工作时更是如此。”

　　据房产评估公司PropTrack称，昆士兰州的汤斯维尔（Townsville）部分地区房价在过去三年飙升了80%以上。汤斯维尔的房屋中位价现已比2022年1月高出41.4%，达到52.6万澳元。阳光海岸（Sunshine Coast）和拜伦湾（Byron Bay）等其他区域中心也经历了房价的急剧上涨，因为城市居民寻求更大的空间、更慢的生活节奏，以及（至关重要的是）更可负担的价格。

　　亚洲买家在推动这股热潮中扮演了重要角色，同时政府旨在缓解中央商务区拥堵的激励措施也起到了助推作用。

　　在悉尼，政府已投入巨资建设地铁线路、道路和隧道，以增强郊区的连通性。手握200万澳元预算的买家，必须在中央商务区紧凑的两居室公寓与郊区宽敞的五居室住宅之间做出选择。曾经令人生畏的两小时通勤时间，通过公共交通已缩短至仅45分钟。

　　此外，日益壮大的亚洲社区和声誉良好的学校，也吸引了来自台湾和香港的买家前往车士活（Chatswood）和宝活（Burwood）等郊区。

　　自今年年初以来，郊区仍是购房者最具吸引力的区域之一。

　　房地产咨询公司Charter Keck Cramer国际业务执行董事Ivan Lam指出，与市中心主要以公寓为主不同，郊区买家有更多住房选择，包括联排别墅。更富有的买家和寻求缩小居住面积（downsizer）的人群也倾向于选择价格更高的郊区房产。

　　“这些买家资金充裕，无需依赖金融抵押贷款。因此，在某种程度上，他们对价格不那么敏感，”他表示。

　　对于澳大利亚其他地区而言，2025年的开局则显得更为乐观。

　　McGrath Estate Agents住宅研究主管Michelle Ciesielski描述道，在澳大利亚储备银行（RBA）于今年2月将基准贷款利率下调至4.10%（这是四年多来的首次降息）后，全国家庭都松了一口气。此次降息紧随通胀的急需缓解之后，通胀率在1月份已降至2.5%，而2023年年中为3.8%。澳储行在2月份声明：“通胀持续缓和，预计将在2025年回到2%至3%的目标区间，并在2026年达到中点。”

　　尽管悉尼和墨尔本的信心正在改善，但全面复苏仍遥遥无期。

　　疫情严重扰乱了劳动力和材料供应链，打乱了疫情前的建设计划并加剧了成本。新冠疫情前的抵押贷款利率约为2%，如今则接近6%。随着建筑成本飙升和贷款还款变得难以为继，许多房地产开发商被迫无限期搁置项目。

　　尽管面临这些挑战，一些重大项目仍在推进。马来西亚开发商实达集团（Setia）正在推进“墨尔本阿特拉斯”（Atlas Melbourne）项目，这是一座73层的综合开发项目，包含839套住宅单元，价格从41万澳元到1280万澳元不等。在北悉尼，当地豪华开发商Casa正准备推出高端住宅项目The McLaren，包含71套单元，价格从89万澳元到445万澳元不等。这些项目预示着市场重燃乐观情绪，不过需求能否匹配供应仍有待观察。

　　“疫情后建筑成本飙升，但现在正开始企稳，”Lam表示。

　　开发商已通过调整设计、成本和进度来适应市场状况。

　　“我们只是希望整体经济能够企稳，全球经济因素——如通胀和地缘政治紧张局势——能够缓解，从而让长期投资者重返市场，”Lam补充道。

　　“随着更多项目启动，供应不足的问题将逐步得到解决，但这至少还需要几年的时间。”