【英国置业】英国房产投资与投机的区别
近几年来，随着中国经济的高速发展和人们投资需求的增加，有越来越多的中国投资人走出国门投资海外房产市场。伦敦作为一个社会治安良好、投资市场开放及投资回报率较高的房地产市场，也越来越受到中国投资人的青睐。对此，英国莱坊合伙人及中国业务部总监张黎清的感受最为强烈。在她从事近二十年金融房地产服务过程中，遇到了各种投资人和投资需求。根据目前伦敦房地产市场的发展形势，她解析了一些华人投资者关注的焦点，并指出一些中国投资人的心理误区。
张黎清：英国莱坊合伙人、中国业务部总监
Q:中国投资人在投资英国房产时会有哪些心理误区？
A:中国买家最大的心理误区是有些投资人存在一种非常激进的投资心理，他们认为“投资”就是“投机”。他们购买房产主要有两种形式：一种是大量购买房产，一种是以少量资金投资高价房产，寄希望于短期内出手达到获利的目的。比如一位客户在别的中介那里购买了一套价值近百万镑的房产，但实际上手里只有房价四分之一的钱，明年就要交房了，因为之前帮他买房的中介无法帮他卖出，他就希望委托我们公司帮其转手。还有一位客户，因为看好某一个楼盘的房产，一连要购买很多套，而我最终劝他买两套就收手。这样的例子还有不少，原因在于有些中国买家喜欢 “炒楼花”。虽然英国的房地产市场是比较稳定，也是比较安全的，但这样的风险还是存在，我个人并不十分支持这种行为。投资英国期房，一定要做好现金流计算，并且根据本人的借贷情况，充分做好贷款预估，至少要有中长期的投资预期。
我认为投资伦敦房地产市场不应该抱有任何的投机心理，而是正确认识伦敦房产市场的投资回报率，尊重市场规律。这样在不承担风险的情况下，轻松达到投资获利与海外资产配置的目的。
Q:伦敦的房价已经很高了，现在是否还有投资机会？
A:这是很多中国投资者的疑问。我们觉得只要家庭经济状况能够负担得起，千万不要等待，越早进入这个市场就能越早爬上“房产阶梯”。因为伦敦的房价一直呈稳定上涨趋势，也许你认为目前的伦敦房价高，但是将时间线放长至未来五到十年，届时伦敦房价是不可能再回到现在这个价位的。
根据莱坊的最新报告，预计2015年到2019年间，伦敦的房产累积要升值大概25.8%。另外，英国房产有着较高的收益回报率。房地产的投资收益主要包括两个方面：房子增值和租金收入。购买英国物业可以用来“以房养学”或者“以学养房”，教育与投资两不耽误。英国的房产一向以保值增值著称，同时房屋租金回报率平均稳定在5%到10%。我们可以根据每位客户的资金情况向银行借贷，我们一般能帮客户借到50%到70%的款。
Q:英国存在房地产泡沫吗？
A:在英国这个制度完善、稳定发展的房地产市场，房产泡沫几乎是不可能有存在空间的。因为推动英国房价上涨的主要动力是房产供应严重短缺、供需不平衡，买家争相竞购是常态，因此房价一直在持续上升。而一个有泡沫的市场，房价不可能持续增长，只会高低大幅波动。
英国房价居高不下的态势已经持续了很长一段时间，并且未来还将持续。房价上升快，会影响消费者的购买力，需求性房屋交易量会下滑，二手住房市场会相对活跃，投资性交易量则可能在高价的刺激下增加。
Q:伦敦的金丝雀码头最近有很多新开的楼盘，一时间这么多楼盘开盘会不会影响这一地区的升值潜力？
A:伦敦东区由于地区重建和大规模项目工程开发，房价涨幅领跑，尤其是在金丝雀码头。莱坊的报告显示，在过去三个月来，金丝雀码头的房价涨幅就高达3.5%，过去12个月来的房价涨幅达9.7%。而伦敦金融城周围的City&Fringe区域，过去三个月来的房价就涨了4.1%，过去12个月的房价涨幅是6.9%。金丝雀码头的地理位置优越，周边社区已经非常成熟，相当于伦敦二区的一个小城市，目前常驻人口大约有11万。未来随着2018年伦敦城际高铁（Crossrail）的贯通，无论是工作机会还是人口都会有增加。而华人对这种靠近水边、交通方便的房产是最青睐的，我们建议在那里投资小户型是最合适的，因为不仅出租率高，风险也小。
Q:你觉得中国买家和英国买家有什么区别？
A:我觉得最大的区别就是他们对房产市场的认识程度对房产代理的信任度有很大不同。英国的买家一般代理关系较为友好，因为他们都知道，如果没有专业的代理，凭借自己的力量，他们没办法拿到最好的房型，争取到最好的价格。我们在接待中国买家的过程中， 很多时候发现中国客户完全不了解市场，有些把伦敦市中心的房价和国内一些二三线城市的房价比对，进而抱怨伦敦市场房价偏高，要求很大的折扣，并且会觉得我们作为卖方代理只是为了拉高房价，从多赚取代理费用。这些都是对伦敦房产市场和国际代理服务理解的误区。在我们公司这些是不用担心的。
当然，我们也能理解很多国际买家在面对一个不了解的市场的时候，自然会希望通过比对的方式来获取更多信息。我希望通过我们在英国市场上的领先行业地位和我们的专业能力，能够帮助到中国买家成功在英国置业。
