海外投资者英国置业常见疑问解答
2015-09-05 16:43 来源：华闻网
Belinda朱小姐是Currell海外营销部负责人及资深销售顾问。在最近两年内她已向来自东南亚及中国的投资者们销售了大约£3500万英镑的伦敦物业。
以下是她对投资者们经常提出的有关伦敦置业疑问的解答：
问：购房合同是否可做价格调整用以降低印花税缴付额度？
答：在英国有些会计师或律师事务所会提供所谓的“印花税减免”服务，但我们并不推荐。因为这样的服务一直未被相关机构认可，并且还有可能让整个购房流程更加复杂。英国税务及海关总署有严格的查证体系，逃税者最终有可能会被要求按原购买价支付印花税，而且还要支付一大笔罚款。如有需要向银行贷款的买家就更不能使用这样的避税伎俩了，结果可能直接会被银行拒绝贷款。
问：为什么现在有些开发商在销售房产时会提供租金担保？
答：这是开发商促成销售的策略之一。当然这也与销售房产所在区域的租赁需求有关。如果该区租赁需求强劲，那么开发商一般不会提供这样的优惠。因为买家不需要这样的促销手段也会对该区的房产有足够的投资信心。当市场需求疲软或楼盘所在地区还未完全开发时，开发商就有可能提供一些吸引投资者的促销方案，如提供租金担保或补贴印花税等。
问：购买房产时是否可以用多个人名（如3-5个并无亲属关系的朋友一起签订购房合同）？这样做有什么样的风险？
答：在英国，购买一套物业最多可以用4个人的名字签订《购房合同》，而且没有规定买家之间必须要有亲属关联。可是用多人联名的方式购买房产有可能会增加风险。比如说当其中一人想要卖掉房产而其他人意见不一怎么办呢？我们会建议联名购买人之间事先协商并签订《信托协议》，以便对房产处理作出一致决定。这一流程也许会花费较多的时间金钱，但对房产处理确有充分保障。
其实在很多实际案例中，我们也会鼓励购买人采用联名购买。例如父母为子女购置物业，如需贷款的话，则最好加入父母至少一方作为贷款主申请人，因为子女的收入可能并不足够申请贷款。
问：购房合同是否可以在房屋竣工前转让（炒楼花）？是否有风险？
答：炒楼花有风险，竣工前转手合同并不完全稳赚。有一些开发商甚至会在购房合同中明确禁止这一转让行为。不过英国大部分开发商是准许客户在竣工刚交房前转让合同的。这一条款可以由律师核实并列明转让前提。
炒楼花的主要风险在于新的买家可能无法从银行获得贷款。而且假如新的买家无法完成交易，那么支付房屋余款的责任仍然会落到原买家的头上。
问：假如买家无法在房屋竣工之前获得银行贷款，那么会有什么样的处罚呢？买家会失去所有首付款吗？
答：如果买家在规定交房时间内无法筹到足够楼款，那么开发商一般会给与买家10天的“宽限期”。买家如果在这一期限内能够及时凑足房款的话，那么只需要支付余款的利息即可（一般为余款的4-5%，按日计算）。
如果买家不幸无法在宽限期内完成最终款的支付，那么后果会很严重。开发商会以买家违约过失为由终止购房协议，并且保留买家已经支付的首付款作为违约金。同时，如果楼盘的当下市场价格比原先购买时的价格要低，那么开发商有权向买家索赔其差额。
所以我们敬告所有买家，请一定提前做好资金准备，确保房屋可以在开发商规定时间内缴付全款。
问：购房时为什么一定要有个好律师？
答：一个好的律师会为买家带来一个截然不同的购房体验。一般来说英国的开发商会要求合同交换的时间在28天内，因此好的律师必然会行动迅速，确保一切法律手续在28天内全部完成。
好的律师一般会成为贷款银行的制定律师。这就意味着买房律师可以一次性为买家完成所有贷款申请的法律程序。手续更简单，同时还能帮买家省去找其他银行制定贷款律师做贷款申请的费用。
好的律师也会具备和海外投资者打交道的丰富经验。他们可以理解不同法律体系的差别，并会向买家准确解释在英国购房的种种法律条款。
可靠的律师会全心全意为买家服务，并将购房合同中所有的条款解释清楚。他们会最大程度的保障买家利益。
问：买家是否可以修改《购房合同》中的条款（包含开发商提供的合同）？
答：这是根据具体情况而定的。有时候一些大的开发商会规定买家不能对《购房合同》做任何修改。特别是一些受欢迎的楼盘项目，开发商会明确合同为“标准合同”，买家必须全盘接受所有条款规定。当然，这也与项目受欢迎的程度有直接关系。加入开发商或个人卖家急于销售手中的项目，那么他们会更有可能接受买家提出的要求。这样的合同协商会通过买卖双方的律师沟通达成，并非由买家直接提出。
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