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超过半个世纪的时间，雪州八打灵再也13区一直是国内著名的工业重镇。但随着发展和工业活动规模越来越大，这个当初的重镇如今已负荷不来。

2010年，八打灵再也市议会（MPPJ）通过，将该区从工业用地重新规划为商业地，意即地契到期的厂商将不再获延长业权，必须另觅新去处。

与此同时，这里即时吸引发展商入驻，房产专家预见13区将成为八打灵再也未来的发展中心，一起期待这个工业区的华丽转身吧！

历时超过半个世纪，雪州八打灵再也13区以轻工业闻名，曾顶着“国内规划最好的工业区”光环。这里的工业活动，带动周边经济，甚至激励邻近的房产发展。

数年前，八打灵再也市议会重新规划，将这里改为商业用地。

除去工业区的身分，换上商业区的“新衣”，占地101公顷的灵市13区，除了一些业权未到期的工厂仍在营运，很多厂房已迁离。

新的公寓楼和商用楼工程大兴土木，为发展已成熟的八打灵再也重新注入生气。

PJ13区打造灵市中心

从1960年代开始，八打灵再也13区就是国内著名的工业区，以轻工业和制造活动为主。这里曾被誉为国内规划最好的轻工业区，交通、人流、住宅等规划完善。蓬勃的工业活动带来工作人口，还激励周边社区和房产发展。

2010年，13区正式被八打灵再也市议会修改为商业区，把面积达101公顷的工业地重新规划为商务用地。

虽然人口约200万，但整个八打灵再也却没有一个所谓的市中心，这个重任很快就要放到第13区身上，大家拭目以待这个华丽转身吧！

工业地转商业地 发展商抢购地皮

旧厂地段，突然间从工业用地转为商业用地，发展商闻讯大喜，纷纷收购地皮，蓄势待发。

Suasana Bukit Ceylon，马来西亚成熟优越的标杆典范社区。

辟捷控股（PJDEV，1945，主板房产股）2013年就以1亿2420万令吉收购利直南（DKSH，5908，主板贸服股）的办公室和货仓。该公司认为，这项重新发展计划，兴建零售房产和服务式公寓的潜能很大。

之前囤积地皮的发展商，或是原有的业主也因此而乐开怀，因为这些工业地如今随时可转为现金。

例如星狮集团（F&N，3689，主板消费产品股）在该处的炼乳厂，数年前已搬离，而原址的旧厂房不久前就已铲平。

该公司今年5月也透露，计划明年次季，在旧厂原址推介发展总值达20亿令吉的综合房产项目。

金三角人口稠密

从地图上看，灵市13区由3条主要的道路形成金三角，分别是大学路（Jalan Universiti）、士马兀（Jalan Semangat）及柯玛祖安（Jalan Kemajuan）。且还有马来亚大学、马大医药中心，距离附近的轻快铁站5分钟车程。

经济发展迅速，周边住宅区逐渐成熟，人口更稠密，八打灵再也13区轻工业区周边车流量增加惊人。

这浮现该区各种基本建设包括道路等，已无法再承受工业区对整个社区带来的压力。

同时，消费需求日益增加，工业活动规模越来越大，当初看似很大的工业区，如今已无法负荷制造业者再投资的需求。

如今，八打灵再也13区工厂，已陆续搬到英达岛（Pulau Indah）和巴生港口附近的工业园。

鼓励发展商务房产

捷硕资源兼JAKSIsland Circle业务发展部总经理符清华接受《南洋商报》访问时指出，八打灵再也13区的“特定区域发展计划”，在2010年就通过。

根据八打灵再也市议会的资料，该重新发展计划的概念是要把面积101公顷的工业区规划为商业区，鼓励商务房地产发展。

“整个八打灵再也的人口达200万人，但并没有一个中心，因此八打灵再也市议会想要把灵市13区改造成八打灵再也中心，一个集中的商业区。”

符清华说，纵观吉隆坡、莎阿南和布城都有商业中心，惟人口持续增长的八打灵再也，却缺少集中的商业中心。

灵市13区的位置优越，四通八达，除了可通过联邦大道进出，还可连接到南北大道、SPRINT大道和白蒲大道（LDP）等，到巴生谷各地都非常容易，绝对有成为商业中心的条件。

而且，市议会也计划提升该区的基本建设，包括批准医院和学校的建设。最近，Columbia Asia医院已落成。

重新发展101公顷地

在土地越来越少，寸土尺金的雪兰莪州内，占地101公顷重新发展计划，算是雪兰莪州内最大面积和规模的重新发展计划。

未来的前景，单是看看该区内共吸引多少个著名发展商入驻，就可以看出端倪。且整体来说，除了可以摆脱工业区沉闷的旧形象，重新发展对毗邻的社区如SS2等都有好处。

符清华接受访问时指出，灵市13区的基本建设与房产发展的关系相辅相成。

“该区原本就有的大学、医院和酒店等。

随着重新发展，整个城市提升后，都将支撑这些原本就有的基本建设，如学校就可以吸引更多学生。”

同时，因为区内有学生人口、办公室人潮和医院等经济活动，就会带动房产需求，如把房子出租给学生、酒店可吸引商务客入住等。

“这些种种连锁效应，最终让发展商从中受惠，且也可让区内的零售元素更加集中。”

纳入宗教场所医院学校

虽然八打灵再也市议会的目标是将13区重新打造为商业区，但整个发展大蓝图的元素不单是商务房产。市议会也将宗教场所、休闲活动中心、医院及学校都纳入规划内。

甚至是饮食中心这种解决居民日常需要的规划，也都有考虑在内。

区域的新发展计划，除了办公楼和零售等商务元素，还有服务式公寓和SOHO单位。

换句话说，重新发展后，灵市13区的住宅人口会增长，因此，发展大蓝图必须顾及居民的日常生活需求。

重新发展计划料把整个地区提升到另一个层次，更充满生气。

吸引上班族置业

因为整个灵市13区重新发展，大部分发展商都以综合型商务房产为主。住宅的话，未来发展计划都以高楼为主，包括服务式公寓和Soho单位，预料住宅人口会继续增加。

符清华相信，该区内的住宅房产将吸引更多30岁以上，收入稳定的工作群购买。因为当该地区转型为商业中心，更多商业活动、就业机会不少，料能吸引一些在该区内上班的打工族购屋。

力推公交导向发展

灵市13区的重新发展计划，最大的挑战就是解决交通阻塞的问题，因为商业区内，人流和交通会比工业区更多。为了解决八打灵再也交通阻塞的问题，八打灵再也市议会已逐步落实公交导向发展（Transit Oriented Development，简称TOD）概念。

当中包括道路改道，让市内交通更顺畅；兴建行人天桥，方便居民步行；提供免费区域巴士服务、增设轻快铁站等等，达到减碳效用。期待这些改进，为灵市发展铺好顺畅的平坦之路。

八打灵再也最近最大的交通改道，就是去年开始，在第52区落实单向道。市议会将原本的双向道改为单向道，提高车辆的流动性，纾缓塞车问题。而且，改道计划会继续在塞车黑区逐步推行。

八打灵再也市今年庆祝成立63周年及升格为市9周年，市议会将继续推行以公共交通导向发展（TOD）的概念。

为了打造更完善的公交网络，未来会延续及扩大目前的免费社区巴士网络。

此外，市议会已在筹备推动电动巴士，增设脚车及人行道等，鼓励市民弃用轿车，采用减碳方式出入灵市。

符清华认为，像车流单向道这种措施，完成后，对13区的重新发展有利。

打造环区行人天桥

毕竟届时，会有更多办公楼、零售和住宅单位，人流和车流会更加拥挤。单向道有助于纾缓拥挤。

符清华透露，灵市13区内还有发展重点，就是让整个区由行人天桥连接起来，减少车流，让人流从一个点到另一个点更容易，近距离内不需开车。

“这也可以解决停车位不足的问题。若要到附近走路就行，大家就不会开车到一个点塞着。而且行人天桥更安全。”

符清华透露，这概念目前还在计划中，依据各个发展中计划的竣工时间，才能逐步打造并将行人天桥连接。

“当然，这还有赖于各个发展商的速度。

发展计划须疏通车流人流

现在灵市13区的发展计划，发展商在提出发展申请建议书中，必须提出更多及完善疏通车流和人流的建议。

JAKS Island Circle高级销售经理林美玉指出，这是确保所发展的建筑物有衔接行人天桥的出入口和建设行人天桥的备用地段。

她解释，这也意味着，行人天桥出入口附近的空间，不能出租或出售。

符清华说：“无疑发展商必须承担更多成本，但这是好建议，疏通人流和解决安全等问题，最终受惠的还是发展商。”

他解释，根据资料，该区内行人天桥的工程，将分成5个阶段进行。

重新发展须全面规划

灵市13区的重新发展项目事前都经过仔细研究，一点都不马虎。符清华指出，原有的地主将工厂迁移后，若想要把土地发展成为商务房产过程也不简单。

“因为市议会发出准证前，会仔细研究细节，包括交通、公共事业供应等。”

他说，当局会确保道路可符合交通流量、有公共交通工具及足够的水电供应等，才会批准一项计划，及相关计划可容纳的人口密度。

他指出，目前八打灵再也一般的发展容积率比率是1比4，若是公共交通导向发展计划，当局也正在评估将比率提高到1比6。

在公共交通终站等的特定范围内，发展商就可以获得更高的发展密度。

租金回酬稳定

展望灵市13区的房地产回酬前景，符清华相信租金回酬稳定。目前，八打灵再也区内的零售空间平均零售租金是4至5令吉，有些甚至可高达7令吉。

“房产价格长期内趋扬，尤其吉隆坡和巴生谷人口集中，土地珍贵，房产价格会上不会下。”

而灵市13区内，还有各大发展商纷纷进军，加上有各种发展成熟且方便的基本设施支撑着，房产前景乐观。他说，保守估计房产增值每年可达5%，且这地区房产租金表现不俗，要取得整体6%至7%的房产投资回酬不是问题。

他也看好本身的工程，因为除了灵市13区的未来前景，办公楼等的综合性质将持续带动经济活动。Pacific Star Towers于2012年新推介时，服务式单位每平方尺的平均售价为750令吉。比对现在每平方尺平均1000令吉的售价，增值不少。