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中国内地低利率时代的到来，使得不少城市楼市具有投资机会。但出于资产配置及子女教育等方面考虑，海外房产仍是不少高净值人士关注的投资标的。不过需要提醒的是，现阶段投资环境、政策都出现了一些变化，投资者应做出相应调整。

虽然近期中国内地房价出现明显上涨，但这并不会影响到高净值配置海外房产的选择。

业内专业人士表示，海外房产目前仍然是中国内地高净值人士资产配置的一个重要选项，这部分人群希望将20%的份额用于购置海外房产。做出该选择的原因在于子女教育等需求。

根据国际房地产机构和中银国际发布2016《财富报告》显示，目前纽约和伦敦排在前两位，最受国际买家关注，此外包括中国香港、新加坡、迈阿密、迪拜等排在前列。由于部分加勒比海地区国家政府意在通过大力发展本国的旅游业来带动经济发展，而推出的旅游投资房产项目也开始倍受高净值人士关注，比如位于加勒比海向风群岛最南端的国家——格林纳达政府推出的旅游度假项目格林纳达综合度假村项目。

高净值人士投资海外房产出现了一个明显的变化，即商用物业开始受到关注。业内专业人士指出：“越来越多的中国内地超高净值人士将目光从住宅市场转向商业物业市场，美国尤甚，不论是以个人名义投资还是通过私募基金投资。这一趋势并不仅仅反映在中国富豪投资者身上，未来我们将看到美国的地区枢纽迎来更多的中小型商业投资。”

如果考虑配置海外房产，那么有哪些城市值得关注呢？由于投资物业类型的不同，我们将分别介绍住宅和商业物业的重点关注城市。

如果选择投资豪宅，基于经济和就业需求的增长，以及基建、城市重建、教育质量、环境和生活方式等综合考量，豪宅投资建议主要关注美国、德国等国家。据了解，美国引领发达国家经济复苏，并展现出将创新转化为实业的能力，所以这将为美国的核心城市注入增长动力，就业和财富创造将会保持较高水平。同时，强劲的外来投资需求也能缓和2016年利率提高和美元升值带来的影响。而德国是欧盟最大的经济体，在过去5年时间里，其住宅价格上涨了23%，薪酬水平也保持该增长水平，而与此同时，德国现阶段住宅建设速度尚未跟上实际需求。

对于重点投资城市的选择，专家表示包括纽约、伦敦等都可以选择。纽约和洛杉矶房地产市场已经复苏三年时间，目前仍处于上升区间。伦敦是世界范围内富豪一直关注的区域，来自中东等海湾国家以及亚洲国家的高净值人士对伦敦青睐有加，因此机会不少。

而如果考虑第二住宅或者旅游度假住宅，比如格林纳达综合度假村项目就是旅游度假住宅的最佳选择，优质的海湾旅游资源，成为欧洲及亚洲新晋富豪钟爱的地方。项目建成后将成为格林纳达的地标性建筑，加勒比海地区必去的旅游胜地，项目拥有首屈一指的综合配套设施，包括高级住宅、品牌酒店、养老公寓、医院、名品免税街、赌场和水上乐园等娱乐设施，所以该项目极具投资潜力。

如果考虑投资商用物业，可重点考虑伦敦、柏林等城市。英国主要城市位于中央商务区优秀地段的写字楼，比如伯明翰、曼彻斯特和爱丁堡，以及伦敦的勃拉姆斯伯里、法灵顿和伦敦旧街/摩尔盖特的多租户写字楼，都是可以关注的投资标的。

对于美国，主要关注来自纽约及美国西岸的机会。纽约可重点关注布鲁克林板块，近段时间该板块交投活跃程度明显提高，因为这里有蓬勃发展的社区以及靠近曼哈顿的地理优势。而美国西岸的投资机会则来自旧金山湾区，这里聚集了大量估值超过10亿美元的初创高科技公司，形成大量租赁需求，从而使写字楼物业具备很好的投资潜力。

专家提醒说，在全球范围内配置资产，也有诸多需要注意的地方。

业内专业人士分析指出，许多城市在经历强劲的价格上涨之后，增速开始放缓，如纽约和伦敦就是最明显的例子。同时，利率的上升，使得持有海外资产的成本在上升的同时，会导致房价回落。如中国香港地区，受美联储加息影响，香港金融管理局在去年底上调基本利率25个基点至0.75%，行业人士普遍认为香港房价在今年会下调5%。

同时，专家提醒还需要关注政策的变化。比如中国香港地区，香港金管局在去年初祭出调控手段，规定如果买家想购买楼价在700万港元(7.758, 0.0010, 0.01%)以下的中小型住宅单位，可从银行按揭的成数最高只能有60%，意味着中小型住宅单位的买家首付必须提高到4成。再比如加拿大，甚至在讨论对非居民购房行为采取限制；同时巴黎房价也因为征收重税而出现下调。

专家建议投资者应该关注核心城市优质地段的物业。专家表示：“从长远来看，注重主要城市中心地段的投资者能够获得更好的回报，因为在低迷时期，这些市场一般会率先反弹，并在整个市场周期表现出相对较强的流动性。”

专家同时建议，投资者可考虑新的投资工具，以获得更多的投资机会。虽然全球金融危机之后，创新金融工具浪潮消退，例如房地产衍生品的没落，但新的创新产品将会在未来一段时间内出现，让私人投资者能够借此购置商用物业。我们生活在一个众筹的时代，而这些合作模式将至商用物业领域得到发展。预计未来会有更多私人财富将于房地产专业机构合资，并通过分层地权的方式购置写字楼。这将使得富人能够投资难以购置的大面积物业。间接购入的房地产产品也将继续不断涌现。特别是在新兴市场，如印度和中国，房地产信托基金将成为成熟的投资工具。

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