乔治美重磅推荐------美国买房之必须注意事项

2016-06-06 17:58  来源:Georgia May


前不久在亚特兰大了解当地房市,亲友告诉我北部富人区的一个叫Buford的小镇,环境优美,治安良好,交通方面,独栋房价比市区要便宜一半左右。在晚上一搜,跳出来的图片和价格令人兴奋,三卧两卫双车库10年新的独栋房价仅20万美元左右!


在美国买房的程序并不复杂,通常只需30-60天。而国内朋友一旦获得旅游探亲或商务考察签证,在美国至少可以停留90天,因此是有足够时间去参观实现选定的房产并完成大部分手续。


美国乔治美房产置业顾问Celina提醒大家一些需要注意的事项:


绿卡入籍问题


值得注意的是,外国人(国内朋友)在美国购买住宅物业与申请绿卡或入籍是没有关系的,只要有中国护照就可以在美国买房。申请一些不了解内容的国内投资者在此方面有时会受到误导,但有固定住宅对你申请绿卡或入籍也是有帮助的。


房产经纪人作用


当你决定在某地买房,聘用一位有足够经验的房地产经纪人至关重要。一位好的经纪人不但可以帮您搞定所有与交易有关的必要手续,还会提醒你没有想到的问题,避免以后出现麻烦。此外,买房经纪人的佣金是由房地产出售方支付的,因此无需担心费用问题。

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购房付款


国内多数投资者会选择全额付款,但也不排除目前资金不足,选择首付和贷款支付的。这时你需要了解当前美国银行对房产相关规定,由于近几年房贷信用危机,所以现在银行一般要求20%的首付。如果,一栋房子30万美元,意味着成交时,你需要支付给房贷公司6万美

元。


贷款利率


在美国,贷款有固定利率和滚动利率两种。浮动利率通常是在起始的三年或更长期限内给你一个较低的利率,过了这个期限之后每年根据某个金融指数的升降调整当年的利率,所以借贷方要有在占了便宜之后吃大亏的心理准备。


固定利率期限以15年和30年为常见,也有更长或较短的。以美国人常常选用的30年期房贷为例,今天的利率在4.25%5%之间,不同贷款机构有所不同,折合年利率之后,还以刚才30万的房子为例,你的月供大约在12501350美元之间。


房产税征收


在美国,对房地产占有、处置、收益各个环节征收的各类税项统称为房产税。全美50个州都征收房产税,这一税种是美国地方政府的主要收入来源,也是平衡地方财政预算的主要手段。 一旦你成为房主,你就需要每年向当地政府缴纳房地产税。例如,加州的房地产税在


1.5%,如果你的房产价值为30万美元,你就需每年缴纳4500美元至地方政府。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和民众的福利,因此美国房产税的收税主体是郡、市和学区,联邦政府和州政府不拿房产税税款。


目前购房升值


从长期投资的角度来看,目前是进入美国住宅市场的难得时机。其中,谈到的主要因素是美国房价探底企稳,利率保持在低位,而美元趋于贬值,具备财力的国内投资者可以把美国房地产看作长期强劲获利的工具。


对于加州而言,这个居住国内最多华人的地方的许多住宅都具备长期投资的价值。这些华人聚集或者熟悉的卫星城居住质量较好,配备有优质的学校、高挡的商业服务区和完善的基础设施。专家们认为,只要选择得当,控制好购买成本,在这些区域购买住宅具有长期升值的机会。


另外,美国乔治美置业顾问Celina还提醒大家注意的是:


1、买房不能投资移民:外国人可以在美国投资买房,但不能借此获得美国身份。


2、有产权和有居住权不同:在美国可以买有产权或是有居住权的房屋,有产权的房屋可以供业主自由买卖和出租,而有居住权的房屋只有十几年的产权,租售只能通过物业居委会,价格比有产权的房屋便宜几倍。


3、签约7天内可退房:买方在这7天里可自己花300美金请专门检查房屋质量的公司对房屋进行检查,若发现不可接受的质量问题,买主可以单方面中止合同,拿回定金。如果已签约付款,但是买主对房子不满意,或发现有更喜欢的房子,在7天内还可以随时退房。但这

300美金的检查费是不退的。经济人的费用由卖方支付,一般在2.5%-3%。在美国买房的麻烦 有房子就意味着要交税。在美国买了房子虽然永远都是自己的,但买房后每年都要交税,直到永远(除非你卖掉)。美国政府每年征收相当与房地产值百分之一到百分之二的财产

税。相当于每过五十到八十年,你就要把你的房产值,再向政府交一遍。如果你没有钱按时缴纳房产税,那么,美国政府可以没收你的房产。把你的房产拍卖,用以抵偿欠税。另外根据美国各州的法律不同,业主每年所需缴纳的物业税为房子总价的0.5%-3%不等。如果出租,还要缴纳租金的5%-10%作为管理费。中国的富人一直在盼着房子升值,而很多美国人却巴不得房子降价,因为地产税会随着房价涨跌。




4"外国人"在美国的房产,如果是出租,每年获利部分的交税额为个人所得利润的20%,如果一年的个人所得为5%-7%,即这5-7%20%要交税。扣除房子的折旧费,一般3.5%左右的20%为实际交税的费用。美国国税局定义的外国人,不是正常意义上的外国公民,而是一年中在美国居住时间未超过183天的外国人。所以如果非美国国籍也无绿卡的外国人,若长期居住在美国,则不算是“外国人”。


5、如果房产卖掉,则需要交房子获利的33%,在此之前卖方还要支付房地产经纪公司费用、卖方的过户公证费、屋主产权保险费、县政府过户税、市政府过户税、一年的房屋保修费、白蚁检查费、屋契文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费等等,另外还


需还清所有尚未支付的地产税、社区费等,这些费用几乎要占去房屋全价的7%左右。卖房开支最大的一笔费用是请经纪人,大约占房价的6%,但唐人街很多人拥有房地产经纪人的执照,就是专门为了在买卖房子时,可以省掉经纪人的费用。另外,无论你投资房产是赚了

还是赔了,外国人卖房必须要向美国税务局缴纳所得税,由产权公司在过户时就扣除房价的10%


6、如今在美国的50个州,中国人已在44个州跻身当地外国投资客的前5名,在纽约、夏威夷排第二,在加利福尼亚排第三。过去一年,加州房地产市场出售的房子有一半是卖给中国人。底特律申请破产之后,中国人竟掀起到底特律购房的高潮,许多中国人像买大白菜似的,看都不看就大把买进底特律几百、上千美元一栋的房子,他们押的赌注是,底特律房价总有回升的那一天。


中国人在美买房的中位价格是42.5万美元,是全美中位房价的大约一倍,比外国人在美购房中位房价27.6万美元也高出5成,显示中国人出售阔绰,钟情于高端住宅。更令美国人大跌眼镜的是,当许多美国人被沉重的房贷压得喘不过气,甚至有不少人因为付不起按揭房子被没收拍卖的时候,70%的中国买房客是用现金一次付清。


总而言之,美国房产投资是一门技术活,建议下手前咨询在美国当地有经验、背景雄厚的房产置业公司。更多内容请咨询400-827-8018


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