澳洲悉尼墨尔本房产市场繁荣见顶后，未来走势如何？
2017-09-20 09:34 来源：澳洲家园网
据澳洲金融时报9月20日报道，在五年的牛市中，悉尼房价涨幅达75％，墨尔本房价涨幅达56％，然而，对于那些在房市繁荣上押下巨大赌注的人来说，狂欢或许已经结束了。
APRA贷款规定更加严格，住房承受力下降，对外国买家的新税和租金收益率的缩小，都带走了以投资者为首的市场的热度。
8月最新的Corelogic数据显示，过去3个月，澳州府城市房价涨幅仅为0.5％，而2016年11月份季度的涨幅为3.7％。过去三个月，悉尼房价仅上涨了0.3％。
其他指标，如拍卖会清盘率下降，投资者贷款萎缩，更多房产在拍卖前出售，以及春季拍卖房屋数量上涨，都指向未来几个月和几年的进一步降温。
随着投资者竞争减少，墨尔本RMIT经济系的学生Jayk Gunton先生等首次置业者逐渐放下了在热潮后买房的恐惧，而是充分利用印花税优惠和低廉的房贷，无畏地进入了市场
据澳大利亚统计局（ABS）的最新数据显示，7月份首次置业者的份额从今年初13.4％的历史低点上升到16.6%。
仍然住在家里的 Gunton先生打算出租他最近以59万澳元买下的Frankston排屋，他相信，这栋位于良好地段的房子，价格将长期上涨。
这名经济学兼金融系大学生兼职从事IT工作，年薪大约7万澳元，已经开始考虑购买下一套房产了。“我不担心资本收益，”他说，“我打算持有这套房子10年，没打算很快卖掉。”
帮助 Gunton先生买下排屋的首置业买家代理Julie DeBondt-Barker女士说，她的大部分客户急于入市，如有必要，即使首付还少也愿意背上高额贷款去买。
但她表示，如果房价下跌高达10％，许多首次置业者可能会遇到麻烦，他们的抵押贷款比房屋价值更高。
CoreLogic分析师Cameron Kusher先生认为，未来几年最有可能的情况时房价下降约10%，然后在未来5-8年内市场将下行。“这是在过去15-20年的繁荣期间发生的事，没有理由认为这次会有所不同。”
他说：“现在买房的人得有长远的眼光。”但他表示，房价崩盘的风险不大，除非发生第二次全球金融危机，或者中国经济风险爆发，或者发生另一起重大国际事件，才可能触发这种情况。
汇丰银行的澳大利亚和新西兰首席经济学家Paul Bloxham先生也表示，房价上涨并未造成泡沫。他说，近几年来悉尼和墨尔本房价涨幅居高不下，主要反映出需求旺盛，而需求疲弱的地区，增幅也较为疲软。“关键的问题是房价上涨是否符合基本面？在我们看来，在很大程度上是一致的。”
澳新银行（ANZ）经济学家Daniel Gradwell先生和Joanne Masters先生都更加看好市场，预测全澳房价今年将上涨5.8％，主要是由于墨尔本房价近期的恢复力上调了预测，但预测2018年仅增长2.2％ 。
“请注意，虽然我们预计价格增长将放缓，但并不表示价格将直接下滑。”他们说。
虽然央行开始探讨现金利率回归3.5%“中立水平”的前景，但AMP Capital首席经济学家Shane Oliver先生认为不太可能。他预计央行要到明年年底才会去碰利率，但即使开始加息，幅度也会非常缓慢，可能只会加到2%或2.5%。
但他确实认为房价会随时间推移而下降，在未来几年的某个时候可能下降5%到10%，作为可能的“软着陆”的一部分。对于供应量大的地区，公寓价格的跌幅可能更猛。
Oliver先生相信悉尼和墨尔本这次的风险更大，主要是投资者更多，许多人通过只付息贷款为房市繁荣添柴加火。他说，眼下的租金收益率很惨，悉尼和墨尔本的别墅几乎是零回报，而公寓约为1%到1.5%，所以投资者几乎完全依赖房价增长。
CoreLogic的Kusher先生说，墨尔本完善的内城和中环郊区房价上涨的前景最好，布里斯班和墨尔本的一卧室和两卧室公寓则没什么希望，因为市面上有很多库存可供选择。
点评：
没有迹象没有人会断言悉尼墨尔本房价会下跌。而事实上，公寓市场正在承受供应过剩的压力，这在悉尼还不明显，但在墨尔本却成为突出的市场风险，尤其是在海外买家经受更加严格的限制，中国投资者更是遭受国内外双重投资限制。一方面，国内政府严格限制资金出逃，不允许个人投资者海外置业，另一方面，澳洲银行停止对于海外买家贷款，很多已经买下房产的买家无法顺利交割只能忍痛割爱。所以，对于想要海外置业的中国买家来讲，需要多了解和调查市场，做到知己知彼，方能百战不殆。
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