原创 中国买家投资澳洲商业地产的优与劣
2018-01-29 14:59 来源：澳洲家园网
尽管外商投资规则存在不确定性，不过去年，中国企业向澳大利亚输入了154亿澳元，其中，商用物业、基础设施和农业最受欢迎。
澳洲商业地产的回报率超过了证券（-11.3%）、债券（1.6%）甚至是房地产权益（9.2%）。
澳大利亚与中国的投资关系在2016年继续保持多元化，交易量达到创纪录的水平，而私人公司的交易数量达到前所未有的水平。
去年，中国在澳大利亚的投资总值，有将近一半来自私人公司，虽然当中许多公司会从中国国有银行获得融资，并且与北京保持紧密联系。
尽管澳大利亚的外商投资审查制度存在不确定性，但中国的投资…依然多样化，并且打破了记录。
很多在澳洲的中国人想把钱花在房地产上，他们可能在观望，不知道中国政府的指示是什么意思。现在他们看到这主要波及的是大公司，比如万达、复星和一些大集团，他们意识到这并没有真正影响到自己，这刺激他们有了重新开始购买的欲望。
中国在澳大利亚的投资已经开始“成熟”，中国大陆企业已经开始接受，他们往往需要与本地企业组建合资，并且只能收购少数股权。
相比较普通住宅单位，办公楼等商业地产的投资回报率向来更高，如果不想经营自己的商业地产，可以把它承租给商户，这样你便能轻松获取一个长期稳定的租金收入，各项杂费开支包括市政费和水电费都有人帮你缴；当然，如果你有野心要把自己的商业地块做大做强，你也可以对它们进行二次投资及集成，尤其当拥有一整排的商业地产时，这种二次投资集成所带来的商业价值是不可估量的，所以，投资商业房产还是非常有商机的。
澳洲商业地产优势
高租金回报
相对于3%的独栋住宅回报率，以及4%的公寓回报率，商业地产的回报显然更高。根据2015年的统计，全澳商业地产板块的平均收益回报高达6.8%。其中的零售业地产达到6%的租金回报，办公室地产达到7%回报率，工业地产则达到9%的回报。当然，以上数据只是一个平均值，具体的租金回报率还是要跟地点和房屋质量挂钩的。
在当今不稳定的经济环境下，小编认为现金流才是王道，而越高的租金回报就意味着能带给投资者更多的现金流，用以保证周转及资金链的稳定。
低持有成本
通常住宅投资者需支付很多的费用，如市政费（council rate）、水费（water rate）、维修费用、房屋保险，以及中介管理费等等。所有的费用加起来能达到总租金收入的30%。但是对于商业地产的投资人来说，完全不需要担心这些，租客会支付所有的日常支出，以及政府要求缴纳的费用。
就拿工业地产来说，租客甚至要为房东支付房东自己的土地税、中介管理费。而房东只需要负责房屋本身的老化和维护。如果是一个近新的商业地产，投资者拿到的租金就几乎等同于100%的税前纯利润，与此同时，也避免了水费上涨，政府增加市政费以及增加税收等被动风险。
可观的资本增值
在拥有高租金回报的前提下，不要忘记商业地产也具有一定的增值潜力。特别是零售业地产，通常在人群集中的商圈里，占据有利的地理位置以及临街面，非常适合做底商加公寓住宅的综合性开发，所以也是地产开发商争相拼抢的地产。
除此之外，办公室地产和工业地产的增值则相对稳健一些，其主要取决于租客质量、租金以及租期长短，换言之，一个租约也能带动商业地产的增值。到这里，能看出商业地产在给投资者带来可观的现金流的同时，还带来了丰厚的地产增值收益，何乐而不为呢。
长租期和租金增长
通常住宅的租期最多一年，一年后需要续租，或者找其他的租客。相比之下，商业地产的租约一般在3年到10年。更有甚者，部分租客诸如一些上市公司则会要求15年甚至以上的租约，再多加10年的租客选项等，最后加起来能有将近50年左右的总租期。
与此同时，因为这些上市公司商誉良好，大多是享誉世界的百年企业，所以发生欠租或者毁约的可能性非常小。
通常澳洲的商业地产租约一般会每年增加一定的比例。年租金增长分成按CPI（物价指数）增加，和固定增长。如果是固定增长的话，一般是在前一年租金的基础上每年增长3%-5%。另外，当当前租约快要结束，需跟租客商量续租或者执行租客选项。
更易融资
在当前大环境的影响下，各大银行和贷款机构都在收紧银根，投资性住宅的贷款越来越难，利息也越来越高，目的是迫使住宅地产市场降温，降低泡沫风险。但是商业地产的融资会相对容易，因为商业地产一直发展稳健，并没有和住宅市场一样地爆发性增长。
更重要的一点是商业地产本身就可以产生可观的租金回报，完全可以支付贷款所产生的利息，做到自给自足。
商业地产的劣势
首先，因为租约较长，租金较高，商业地产也需要更多的时间去找到合适的租客，一个好的租客至关重要，甚至可以增加地产的价值。
看一个商业地产好不好租，主要取决于地点、建筑规模和建筑的新旧程度。比如一个市中心的街边小店，可能在前一个租客还没搬走就会被租出去，但如果是郊区的大型工厂，可能要花费几个月甚至一年的时间找到新的租客。所以当租约结束之前，投资者要筹备准备金以应对找到新租客之前这段时间的资金成本。
相对于住宅性地产，总体来说商业地产的资产增值会相对较弱，尤其是工业地产和办公室地产。因为商业地产在资产增值方面比较稳健，每年仅有小幅度的增值，不会有爆发性的增长，所以也更适合长期投资者。对于追求“短频快”的投资者，住宅地产始终是更适合的选择。
还有很重要的一点，商业地产的门槛较高，对资金量的要求会更大。 虽然从几十万到上亿澳元的商业地产都会存在，但是高质量的商业地产基本都超过500万澳币。考虑到租客、租金、土地大小和增值潜力的因素，由此可得出经济规模越大则优势越大，反之亦然。
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