如何应对新加坡房屋贷款利率上升
2018-08-17 15:33 来源：外房网
1）影响SIBOR利率的因素是什么？
SIBOR利率与美国的联邦基金利率相关。联邦基金利率的上升将导致SIBOR利率上升。
过去一个月的利率下降可归因于美元的下跌。然而，房主应该预期SIBOR利率会上升，因为预计美联储今年将加息三次，2019年加息两次。
2）这些费率如何影响你？
如果您碰巧是浮动利率，SIBOR挂钩住房贷款计划的房主，这就是为什么这很重要：SIBOR利率用于定价您的住房贷款。新加坡大多数与SIBOR挂钩的房屋贷款利率是通过在3个月的SIBOR中加入溢价（称为“差价”）得出的：
3个月SIBOR +差价=住房贷款利率
这意味着上升的SIBOR利率可能意味着更高的房屋贷款利率，因此每月房屋贷款还款额更高。
假设您以每年1.7％的利率30年来获得600,000新元的贷款，那么如果您的住房贷款利率增加，您需要支付多少利息：
3）为将来的增加做准备
在预期房屋贷款利率上升的情况下，您可以采取以下措施进行财务准备：
i）预留资金。预留储蓄 - 现金或其他流动资产 - 可用于支付您的每月分期付款（理想情况下，在未来两年内），以便加息。这些节省可以减轻高利率的短期负担，并让您有时间研究再融资或重新定价您的住房贷款。
ii）资本还款。如果您有额外的储蓄，或者以工作奖金或其他形式获得意外收获，您可以将这笔钱用于偿还贷款本金。
4）您是否应该尽早偿还住房贷款？
在您使用额外资金提前偿还住房贷款之前，请考虑这样做的机会成本。将您的资金用于以下方面可能更值得：
i）还清其他债务。 住房贷款利率相对较低。相反，偿还高息债务，如汽车贷款或信用卡债务。
ii）保留抵押贷款保险。如果您有抵押贷款保险，您的贷款将在死亡，绝症或残疾时获得还清。您的额外资金可用于支持您或您的受益人。如果您提前偿还了贷款，您将失去这笔财务缓冲。
iii）投资。如果收益率高于您的住房贷款利率，储蓄或投资您的资金可以产生更多回报。
但是，如果这些情况不适用于您，并且您无法获得高于房屋贷款利率的回报率，那么提早结算房屋贷款可以为您节省长期的利息费用。
5）如果房屋贷款利率上升，你会怎么做？
如果您的住房贷款利率已经增加，您可以考虑采取以下措施：
i）再融资使用期限较短的贷款
检查您的住房贷款计划，看看是否需要再融资，这包括将您当前的住房贷款计划换成另一个。如果住房贷款利率上升，您可以再融资短期贷款，以减少您的利息支出。
为了说明您可以节省多少钱，假设您以每年3.5％的利率购买600,000新元的贷款。以下是您为以下贷款期限需要支付的总利息：
从上图中可以看出，较短的贷款期限意味着贷款期限内的利息减少。但是，在您申请更短的任期之前，您需要确保您有足够的收入来支付更高的每月分期付款。此外，您的新月分期付款应符合新加坡的债务与收入比率要求 - 这意味着您的每月债务债务（每月房屋贷款分期付款+其他债务，如汽车贷款和信用卡债务）不应超过您的60％收入。
ii）再融资利率较低的另一种浮动利率贷款
花时间比较其他房屋贷款计划以降低利率。您还可以考虑再融资与其他基准挂钩的贷款，例如：
a）固定存款挂钩房屋贷款。这些贷款不是固定利率贷款，而是与银行定期存款账户利率挂钩的贷款。
b）与银行内部董事会费率挂钩的贷款。这些贷款的利率由银行内部设定，而不是与外部基准挂钩。
这些贷款通常提供比SIBOR挂钩贷款更稳定的利率，尽管它们不那么“透明”，因为银行没有披露这些利率的设定方式。
iii）再融资固定利率贷款
您还可以考虑将贷款再融资到固定利率的住房贷款。这样做意味着在贷款的头几年享受稳定的利率，无论SIBOR利率是否增加。
然而，固定利率贷款通常在前两年或三年提供固定利率，之后它与SIBOR或其他基准挂钩。此外，固定利率贷款的定价往往高于浮动利率贷款。
与浮动利率计划相比，这是固定利率的家庭计划可能会是什么样子：
在利率持平或下降的环境下，浮动房屋贷款计划将更具成本效益。但是，当利率上升时，固定利率贷款可以在贷款的最初几年为您节省更多资金。
iv）重新定价不同的住房贷款方案
您可以考虑重新定价，而不是为您的住房贷款再融资。重新定价还涉及将您的住房贷款换成另一个，但是在提供您当前住房贷款的同一家银行内。
选择重新定价房屋贷款比再融资有两个主要优势：
a）减少文书工作。作为现有客户，在同一家银行内转换您的住房贷款是一个相对快速的过程。从另一家银行再融资到一个计划将需要更长的时间，并涉及更多的文书工作。
b）减少费用。 再融资的法律费用可能会达到2000新元到3000新元 - 然而，大多数银行将提供补贴，完全抵消它们。最重要的是，如果您在锁定期结束前进行再融资，您将面临1.5％未偿还贷款的罚款。为了避免这种惩罚，重新融资的时间可能是值得的。您还需要支付银行重新评估您的房产，可能需要200新元到1,500新元。相比之下，重新定价可能会产生更低的成本 - 费用取决于您的银行，但加工费可能约为800新元。
但是，这并不意味着重新定价始终是更好的选择。如果另一家银行提供的住房贷款计划具有更具竞争力的价格，法律费用补贴和适合您需求的福利，那么再融资可能更具成本效益。
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