【投资越南房地产市场】尽管存在风险，但越南房地产领域的并购交易增加
2019-11-04 11:33 来源：外房网
并购市场见证了越南房地产领域的强大领导地位。但是，合伙人在进行房地产交易时必须注意许多陷阱。
并购交易后风险上升
尽管有许多成功的案例，但其他一些案例确实发现有克服的障碍。某些潜在的交易发生时，双方未能表达相同的声音，这主要是由于评估和并购后战略的心态不同所致。
尽管有些公司通过并购取得了成功并创造了协同增值，但其他公司却无法预期交易的真正效果，也无法正确地管理目标公司。
实施并购战略，估值，法律合规性和人力资源方面的交易风险也是可以从此类交易中学到的经验教训。
仲量联行荷兰战略咨询负责人雷姆科·范德·米耶（Remco van der Mije）表示，虽然房地产可以是通过并购获得最大价值的高效途径，但房地产往往是在谈判的后期进行评估的，当房地产并购时可能会出现多个问题。问题出现了。
范德米耶说：“五分之一的人在签署协议之前没有考虑到财产，这可能导致额外的风险，不可预见的成本以及战略上的错位。” “被收购的房地产投资组合的市场价值可能与交易价格固定的价值有很大的出入，使收购公司面临巨大的财务风险。”
他分析说，在合并或收购的初期，公司需要考虑即将到期的租赁和租金审查，因为它们需要了解财务影响。除非物业团队有时间进行深入研究，否则退出罚款是可以隐藏的另一项成本。
此外，财产组合可能很复杂，包含从安全问题到环境问题的各种风险。
范德米耶（Van der Mije）分析说，在一个动荡的国家，确切的地理位置会极大地影响价值。他说：“您可以调整交易以防止价值损失，也许可以从交易中剔除高风险的房地产资产，但前提是要在交易完成之前充分评估安全风险，”
同时，欧洲，中东和非洲企业研究部负责人汤姆·卡罗尔（Tom Carroll）补充说，受污染的场地对购买价格有直接影响，如果足够重要的话，甚至可能使交易中断。
“例如，可能需要保险赔偿以保护您免受将来的诉讼之害，以便任何索赔均由前任所有者承担。在并购过程中尽早评估风险使您有时间制定要采取的措施。” Carroll补充道。
除此之外，与整体交易的不协调和动摇公务船也会产生高风险。
“任何新收购的房地产都必须支持更广泛的交易策略。例如，如果合并或收购的目标在于合并或简化房地产，则房地产投资组合必须允许这样做。”
此外，并购还带来解雇员工的风险。“如果公司拥有一支高技能的员工队伍，而他们的专业知识对于业务连续性和组织的价值至关重要，那么一项财产战略应允许他们留在同一地点。如果涉及搬迁，请制定一项财产策略，以重新安置那些对生产力不利的人。”
毕马威日本公司董事总经理Masahiro Kotaka表示，只有该公司的“并购后的整合水平”才能决定该交易的成功。
“不要简单地认为并购只是评估评估和购买。并购交易面临的真正挑战是相关合作伙伴如何应对签署后出现的问题。” Kotaka说。“在并购后的三到五年内，双方必须有清晰的投资策略，愿景和目标。”
而且，双方必须了解对方的文化。他补充说，只有这样，他们才能在开发项目中发出熟悉的声音。
专家认为，并购后失败的项目大多发生在缺乏经验或承受银行资金来源限制的开发商中。
在核心业务中不吹嘘房地产开发的公司也将面临很高的失败风险。
房地产并购仍然很高
越南并购论坛研究小组和并购研究中心表示，房地产领域的并购仍然很高，主要集中在该国中部地区的大型项目，新兴市区，度假项目和酒店。
房地产并购正在吸引国内外投资者。通常来自日本，韩国和新加坡的国际集团正在竞相寻找最佳投资机会，期望现金流具有稳定的获利能力和高利率。
同时，以合资形式进行的收购主要是在拥有强大且经验丰富的金融能力的外国投资者中进行的，这些外国投资者将与本地公司（拥有市场并与该公司有密切关系的投资者）合作。地方政府。
国内投资者虽然没有参与最大价值的交易，但由于获得土地资金，了解市场和提高竞争力的优势，他们正在逐渐转变为掌握大型并购交易。
除了住宅和商业物业，对工业和物流资产的兴趣持续浓厚，新老投资者都积极寻找与当地工业开发商的合资企业和/或收购土地和经营资产。
缺乏高规格，现代化的物流仓库空间以及区域占领者的强劲需求正在支撑该行业的潜在增长。资产质量，租金增长，交易规模和剩余土地使用权是决定投资的关键因素。
Cushman＆Wakefield Vietnam资本市场总监Ben Gray发布的数据指出，明年的并购规模将很大，而且只会越来越大。
“在年初至今，我们已经就其在越南的交易和目标向许多投资者进行了咨询。作为估算，我想说这些交易的总价值（即总资产价值，而不是投资价值）将超过20亿美元。这包括正式和非正式协商的交易，但不包括已经向前或结束的交易。
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