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　　在最近一个季度（即2019年第四季度），住宅物业价格仅微升0.52％（经通胀调整后为0.22％）。

　　外围中部地区仍然是增长最快的地区：

　　根据市建局的数据，在核心中部地区（CCR），2019年非登陆私人住宅物业的价格下降了1.7％（经通胀调整后为-2.5％），而2018年则增长了6.7％。最新一季度，价格环比下降2.8％（经通胀调整后为-3.1％）。在中部其他地区（RCR），2019年的房地产价格上涨了2.8％（经通胀调整后为2％），较上一年的7.4％的同比增速有所放缓。在2019年第四季度，价格实际上环比下降1.3％（经通胀调整后为-1.6％）。在中部地区（OCR），2019年的房地产价格上涨了4.2％（经通胀调整后为3.4％），较上一年的9.4％大幅下降。在最近一个季度，价格上涨了2.8％（经通胀调整后为2.5％）。

　　需求急剧下降。根据市建局的数据，2019年房屋销售（包括新销售，次级销售和转售）同比下降13.5％至19,150套，去年同期下降11.5％。

　　然而，住宅建设正在强劲增长。2019年，新加坡推出了11345套未建成的私人住宅单元，比上一年大幅增长29.4％，是2013年以来的最高水平。

　　​​​​​​​总体而言，在新一轮冠状病毒爆发的影响下，宏观经济逆风和市场不确定性加剧了新加坡住房市场充满挑战的一年。

　　新加坡的经济增长在2019年同比增长放缓至0.7％，较2018年的3.1％的年增长率和2009年以来的最弱表现大幅下降。这主要归因于制造业和出口行业的下滑。正在进行的中美贸易战。

　　2020年2月，新加坡总理李显龙（Lee Hsien Loong）表示，经济正处于衰退的边缘，这主要是由于预计COVID19大流行造成的打击。政府最近将其GDP预期下调至0.5％的收缩，将增长从约0.5％降至2.5％。

　　自2005年7月19日颁布的《住宅物业法》以来，外国人无需政府事先批准即可购买任何公寓。但是，未经新加坡土地管理局的许可，外国人仍无法购买空置土地和有地房产。非住宅财产不受这些所有权限制。

　　新推出的开发项目的价格

　　新加坡一些新推出的住宅项目的价格（基于第一太平戴维斯2019年第四季度报告）：

　　在核心中部地区（CCR）：

　　在海滩路的中城湾，住宅单元的价格在2019年第四季度从每平方英尺2,438新加坡元（1,708美元）至3,804新加坡元（2,665美元）每平方英尺在Moulmein Rise的Neu At Novena，住宅单位的价格大约为每平方英尺2,431新加坡元（1,703美元）至2,907新加坡元（2,037美元）。在位于Holland Village Way的One Holland Village Residences中，住宅物业在2019年第四季度以每平方英尺2,323新加坡元（1,627美元）到3,363新加坡元（2,356美元）的价格出售在铂尔曼公寓，牛顿，位于杜尼安路，价格范围从2,725新元（1909美元）至3,353新元每平方米（美元2349）英尺。2019年第四季度，位于Anamalai Avenue的RoyalGreen住宅单位价格从每平方英尺2,612新加坡元（1,830美元）至每平方英尺2,883新加坡元（2,020美元）在该Iveria，位于金荫路，价格范围从SGD 2525（美元1769）到SGD 2751每平方米（美元1927）英尺。

　　在中部其他地区（RCR）：

　　在Mangis Road的La Mariposa，住宅物业的价格在2019年第四季度约为每平方英尺1,878新加坡元（1,316美元）

　　在中部外部地区（OCR）：

　　在Dairy FarmLane的Dairy Farm Residences中，住宅单元的价格在2019年第四季度从每平方英尺1,361新加坡元（954美元）至1,649新加坡元（1,155美元）每平方英尺在Hillview Rise的Midwood，住宅单位的价格从每平方英尺1,551新加坡元（1,087美元）到1,748新加坡元（1,225美元）不等。在盛港大公寓，位于Compassvale弓，价格范围从SGD 1599（美元1120）到SGD 1898每平方米（美元1330）英尺。在城市珍宝，位于惹友诺士，价格范围从SGD 1878（USD 1316）到SGD 2035每平方（USD 1426）。英尺

　　物业限制将继续存在

　　上个月，副总理亨瑞·基特（Heng Swee Keat）表示，尽管经济不景气和发生了COVID19，但政府没有放松其房地产降温措施的计划。

　　副总理亨瑞·基特（Heng Swee Keat）表示：“目前，这还不在我们的考虑范围之内，因为我们需要确保稳定经济并解决长期的结构性问题。”

　　根据市建局的数据，在2017年3月部分放松市场降温措施后，新加坡政府扭转了局面，2017年销量达到25,010辆，同比增长52.7％-自2009年以来的最大增幅。

　　从2018年7月6日起，所有购房者的额外购房者印花税（ABSD）税率提高了，实体提高了10％，新加坡公民（SC）和永久居民（PR）除外，他们购买了第一套房产。对于购买住房用于住房开发的开发商，还引入了5％的ABSD。

　　政府还把住宅物业贷款的按价值计算的贷款限额从80％收紧至75％。

　　此前，政府已于2018年2月将价值超过100万新元（699,147美元）的购房印花税从3％上调至4％。

　　这些遏制房地产的行为现在已经成功地抑制了市场。

　　MAS董事总经理拉维·梅农（Ravi Menon）表示：“在名义上以3％至5％的速度增长的经济中，房地产价格以两位数增长是不可持续的。”

　　新加坡政府坚决限制房地产价格

　　过去几年中房价的适度下降是政府故意政策的结果。

　　在全球经济危机前后，新加坡的房地产市场激增。截止到2010年第二季度，住宅房地产价格指数在仅一年的时间内上涨了38.2％（经通胀调整后为34％）。

　　新加坡政府明智地采取了措施，但事实证明这些措施还不够多时，应采取进一步措施。

　　2012年10月，它将抵押期限限制为35年，并将超过30年的贷款（或超过65岁的贷款）的贷款对价值（LTV）比率降低至60％。

　　这只是10轮房地产市场降温措施的第一步。

　　然后，对购买后一年内出售的自有住房征收卖方印花税（SSD）。不久之后，印花税被上调，购置一年之内出售的自有房屋的销售税应按销售价格的16％征税。然后，持有期限从一年增加到四年。在随后的回合中，降低了LTV比率，并增加了最低现金定金。

　　尽管采取了这些措施，房地产价格仍在持续上涨。在第六轮中，新的住宅贷款上限为35年，而35年以上的现有贷款面临更严格的LTV比率。在第七轮中，政府修改了额外的买方印花税（ABSD），将永久居民（PR）的第一套住宅物业和新加坡人的第二套住宅的购置税率从5％提高到7％。

　　这导致一年内销售交易下降了23.5％，但价格一直飙升至2013年底。

　　随后进行了第八，第九和第十轮市场降温措施。

　　这些市场降温措施非常有效，2014年至2017年房地产价格下降了10％证明了这一点。

　　住宅物业销售继续下降

　　根据市建局的数据，2019年住宅物业交易（包括新销售，转售和转售）同比下降13.5％至19,150套，继2018年下降11.5％之后。

　　在2019年：

　　未完工私人住宅销售同比增长17.7％至9,734套。私人住宅物业竣工销售量同比下降66.1％，至178套。子销售同比下降13.7％至289个单位。转售同比下降31.2％至8,949个单位。

　　按地区：

　　在核心中部地区，2019年房地产销售同比下降4.3％至3,010套。在中部其他地区，2019年的销量同比下降15.2％，至6,777辆。在外面中部地区，销售额同比下降14.9％至9363台同期。

　　住宅建设强劲增长

　　根据市建局的数据，新加坡在2019年推出了11,345套未完工的私人住宅单位，远高于2018年的8,769套，2017年的6,020套，但仍远低于2013年推出的15,885套和2012年的21,478套。

　　在CCR中，2019年的发布量比去年同期增长了三倍以上，达到1,518个在RCR中，2019年的发布量同比增长12.5％至4,693辆在OCR中，2019年的发布量同比增长24.5％至5,134辆

　　然而，2019年第四季度管道的总供应量比去年同期下降了4.5％，降至49,173辆。

　　2019年第四季度，在建私人住宅单元同比增长40.5％至38,958套。计划的开发量在2019年第四季度下降了57％，降至10,215辆。

　　根据市建局的数据，在2019年第四季度，新加坡共有373,561套住房可供使用，比上一季度增长0.4％。其中353,082套已被占用，而剩余的20,479套可用，占空置率5.5％（较2019年第三季度的6.1％，第二季度的6.4％和第一季度的6.3％大幅下降）。

　　利率仍然很低，但抵押贷款却在下降

　　浮动利率抵押贷款主导着新加坡的房地产市场。调整抵押贷款利率，加上政府对土地使用和所有权的限制，尽管在8至9年间降低了利率，但仍有助于防止住房繁荣。

　　根据新加坡中央银行新加坡金融管理局（MAS）的数据，从2019年6月至2020年1月，平均住房贷款利率为3.27％，较2018年12月至2019年5月的3.22％略有增长。

　　根据新加坡金融管理局的数据，202o年1月未偿还的住房贷款较去年同期下降了1.7％，至2008.3亿新加坡元（合1414.4亿美元）。

　　在新加坡，浮动利率抵押贷款与新加坡银行间同业拆借利率（SIBOR）挂钩。典型的SIBOR固定浮动利率抵押贷款如下所示：

　　因此，抵押贷款利率包括两部分：a）点差或保证金b）指数，通常是新加坡银行同业拆放利率（SIBOR）。

　　高端产品的收益率很低；租金终于上涨了

　　在需求方面，由于更严格的移民政策，外籍移民人数有所下降。待售房屋市场疲软影响了租赁市场，未售出的存货与现有的租赁存货竞争。

　　根据《全球房地产指南》的研究，高端新加坡中心公寓的单产仍然很低，约为3％。小型公寓的收益要比大型公寓的收益高一点，这在大多数房地产市场中都是典型的。单单这些收益就不会成为在新加坡拥有财产的理由。

　　租金现在逐渐上涨。2019年，私人全住宅物业的租金指数较上年同期增长1.4％（经通胀调整后为0.6％），较2018年的0.6％的小幅增长有所改善，2017年同比下降1.9％，4根据市建局的数据，该比例在2016年为2015年的4.6％，在2015年为4.6％。然而，在最近一个季度，整体租金指数环比下降了1％（经通胀调整后为-1.3％）。

　　2019年期间，有地房地产的平均租金下降了3.4％，而非有地房地产的平均租金增长了1.9％。

　　在奢侈品市场，第一太平戴维斯一揽子高端非登陆私人住宅租金在2019年同比增长3％，至平均每平方英尺每月4.17新元（2.91美元）。

　　2019年的租金走势：

　　核心中部地区租金同比小幅上涨1.4％中部其他地区的租金同比上涨2％中部以外地区租金同比上涨2.7％

　　据第一太平戴维斯（Savills）称，全岛私人住宅物业的空置率在2019年第四季度降至5.5％，为近七年来的最低水平。

　　但是，由于COVID19的爆发，今年的租赁市场可能会放缓。冠状病毒的持续传播迫使许多公司推迟了他们的搬迁计划。因此，预计租赁市场将在短时间内大幅减少交易量。”第一太平戴维斯说。

　　“尽管如此，由于2020年新竣工数量有限以及现有库存的空置率较低，我们预计同期租金将保持相对稳定。”

　　新加坡的私人租赁部门很小，主要为外籍人士服务。世邦魏理仕（住宅）执行董事约瑟夫·谭（Joseph Tan）表示，在当地，所有租赁单位中有81％由HBD拥有。自2014年以来，许多外籍人士已从核心中部地区迁至中部地区以外的郊区和边缘地区。

　　新加坡99年租赁物业的租金收益率最高，因为其价格相对于其他类型的物业而言较低。

　　国外需求至关重要

　　新加坡人口中超过38％（220万）是外国人，在全球外国人中排名第六。根据新加坡统计局的数据，在这9％（o5,300万）中，他们是永久居民，其余29％（170万）是外国人。

　　由于强烈的民众不安，政府正在实施更严格的移民规定。从2015年9月1日开始，工作准证持有人必须满足最低固定月薪5,000新元（3,500美元），以担保其配偶/子女在此居留（通过受抚养人证），以及最低固定月薪10,000新元（7,000美元） ）赞助其父母在这里的居留（长期访问通行证）。

　　除了更严格的移民规定外，市场降温措施还缓解了外国购房者的需求。实施限制措施后的18个月（2018年7月至2019年12月）中，外国人在该国购买的私人住房总数与采取降温措施之前的18个月相比下降了32％。

　　该嘉峰晓岚山顶时，山景地铁站附近，与禧九，坐落于乌节路是永久居民和外国购房者中最优先的住宅项目之一。公关人员和外国人中的其他最畅销项目在2019年第四季度包括Parc Esta，Parc Clematis，Jadescape，Maria One Residences，Martin Modern和The Crest。

　　中国大陆买家，马来西亚人，卡塔尔人，印度尼西亚人，美国人和印度人构成了该国最大的非新加坡购房者群体。

　　新加坡公民和新加坡永久居民在购置住宅物业时所支付的额外购房者印花税要比外国人低，这取决于所拥有房产的数量。对于新加坡公民和新加坡永久居民，额外买方卖方税的最高税率为15％。对于外国人，统一税率为20％。

　　但是，根据《美国-新加坡自由贸易协定》，美国公民与新加坡公民享有同等待遇，也就是说，首次购买新加坡住宅物业无需支付额外的买方印花税。

　　经济急剧放缓，失业率上升

　　新加坡的经济增长在2019年放缓至微不足道的0.7％。

　　根据人力部（MOM）的数据，2019年的失业率为2.3％，高于去年的2.1％，是2009年以来的最高水平。2019年新加坡人的失业率为3.3％，高于一年前的3％。同样，公关人员的失业率从2018年的2.9％升至去年的3.1％。

　　根据新加坡统计局的数据，2020年1月的整体通货膨胀率为0.8％，高于去年同期的0.4％。然而，核心通胀实际上在2020年1月降至0.3％，为四年多以来的最低水平。预计短期内通货膨胀压力仍将减弱，MAS的核心通货膨胀率和CPI-All Items预测维持在0.5％至1.5％。

　　2019年10月，该国中央银行新加坡金融管理局（MAS）三年来首次放宽货币政策，因为在中美贸易战中国内经济仅勉强躲过了经济衰退。鉴于当前的经济前景，MAS决定略微降低新加坡元名义有效汇率（S $ NEER）政策范围的升值率，以确保中期价格稳定。

　　2020年2月的平均汇率为1美元= 1.39新加坡元，比一年前的1美元= 1.3537新加坡元略有贬值。